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15/01/2016

ABUSI EDILIZI: SE DI LIEVE ENTITÀ NON INCIDONO SULLE COMPRAVENDITE

I contratti saranno validi se le irregolarità non andranno oltre il 2% delle misure progettuali o se interviene la sanatoria. Vediamone i dettagli.

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Con la sentenza 24852/2015 la Cassazione ha definito che le compravendite di immobili realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, o che hanno ottenuto la sanatoria (condono edilizio) prima della chiusura del contratto, sono valide.

Cosa significa parziale difformità?

Per parziale difformità s’intendono tutti gli scostamenti, solitamente in aumento, rispetto ad altezze, volumetrie e superfici coperte fino al 2% rispetto a quelle dichiarate nel progetto.
Se l’immobile rientra nei suddetti limiti, il preliminare di vendita è valido e si può procedere alla stipula del contratto definitivo. Ma se, invece, l’edificio supera la soglia della parziale difformità, il preliminare è nullo.

Per accedere alla compravendita è necessario ottenere la sanatoria delle opere realizzate senza titolo abilitativo.

Facciamo un esempio pratico: la Cassazione ha preso in esame un caso in cui una società di costruzione aveva stipulato un preliminare di vendita di una villetta costruita a norma.
In seguito, l’immobile aveva subito alcune modifiche interne non autorizzate, ma che non andavano ad intaccare la volumetria originaria. Acquirente e venditore, di conseguenza, si erano trovati in disaccordo, richiedendo che il contratto preliminare fosse dichiarato non valido.
In tribunale, i giudici avevano rifiutato la richiesta giustificando la loro scelta in questo modo: soltanto gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia sono nulli.

Perché?

L’acquirente deve essere a conoscenza delle condizioni del bene acquistato e deve poter effettuare tutti gli accertamenti necessari sulla regolarità.

Al di là di questo caso specifico, la Cassazione ha spiegato che si può riconoscere la nullità del preliminare di vendita solo quando le irregolarità sono rilevanti. Se, però, il Comune concede il condono edilizio, si può tranquillamente procedere con l’atto di compravendita.

Se vi trovate in una situazione simile, non disperate: una soluzione c’è sempre!