 |
COMMENTO
Il testo unico delle leggi delle disposizioni legislative e regolamentari sull'edilizia è stato definitivamente redatto sulla base dei pareri espressi dal Consiglio di stato, dalle commissioni parlamentari e dalla Conferenza unificata stato, regioni e città. Il TU divide le norme tra quelle di legge e quelle di natura regolamentare e stabilisce una tabella di corrispondenza tra gli articoli della nuova normativa e della precedente. Il provvedimento è articolato in 138 articoli ed è diviso in tre parti (attività edilizia, norme tecniche per l'attività edilizia e disposizioni finali): ogni articolo reca le indicazioni delle norme da cui è tratto; sono indicate le norme abrogate e sono esplicitamente elencate le norme che restano in vigore.
. Il testo esordisce con alcune definizioni riguardano i seguenti interventi: di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione, di ristrutturazione urbanistica. La nozione di intervento di ristrutturazione edilizia è ampliata in modo da comprendere anche la demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato identico. La nozione di interventi di nuova costruzione comprende esplicitamente: nuovi edifici, interventi di urbanizzazione primaria e secondaria, realizzazione di infrastrutture e impianti, installazione di torri e tralicci (compresi i ripetitori tlc), installazione di manufatti leggeri, interventi pertinenziali e depositi merci e materiali. Si deve evidenziare che il testo riprende e coordina le norme in materia di rimozione delle barriere architettoniche negli edifici privati, in quelli pubblici e in quelli aperti al pubblico. Si sancisce, per le opere pubbliche completate a partire dal '92, una specifica responsabilità del progettista, del direttore dei lavori, del responsabile tecnico degli accertamenti per l'agibilità e del collaudatore, nel caso in cui l'opera non risulti accessibile e utilizzabile da parte dei portatori di handicap. Il testo dedica infine particolare attenzione al contenimento energetico.
COMMISSIONI EDILIZIE E SPORTELLO UNICO
Il testo unico sancisce che l'istituzione delle commissioni edilizie non costituisce un obbligo per i singoli comuni ma una facoltà. Con il che si prevede di fatto questa possibilità per gli enti che decidono di sopprimerla, avvalendosi della possibilità offerta dal dgls n. 267/2000 di superamento delle commissioni e dei comitati non strettamente necessari. Si detta il contenuto obbligatorio dei regolamenti edilizi: disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle loro pertinenze. Essi devono essere adeguati alle prescrizioni contenute nel testo unico. Si impone ai comuni di dare vita allo sportello unico per l'edilizia, che può essere costituito anche in forma associata tra più enti e che deve dotarsi, in analogia al metodo previsto per lo sportello unico per gli insediamenti produttivi, di un archivio informatico unico. Il che indica con chiarezza la metodologia a cui i comuni devono ispirarsi. Esso deve curare tutti i rapporti con i privati e con le altre pubbliche amministrazioni che sono tenute a pronunciarsi sulle istanze, anche attraverso la convocazione di conferenze di servizi. Analiticamente lo sportello si deve occupare di: ricezione delle dichiarazioni di inizio attività, rilascio delle concessioni e di tutti i permessi, compresi quelli di costruire, di agibilità, fornire le informazioni necessarie, garantire il diritto di accesso, rilasciare le certificazioni. Lo sportello unico riceve le domande di rilascio dei permessi di costruire ed entro 19 giorni comunica il nome del responsabile del procedimento. Sono fissati termini tassativi per l'istruzione delle domande e per la risposta. Lo sportello unico ha competenza anche per l'effettuazione degli accertamenti per il controllo degli impianti.
AUTORIZZAZIONI
I privati possono realizzare i seguenti interventi senza la necessità di dover attendere le preventive autorizzazioni o permessi: manutenzione ordinaria, rimozione di barriere architettoniche senza interventi alla sagoma esterna dell'edificio, ricerca nel sottosuolo tesa ad attività geognostiche e fuori dai centri abitati. Si prevede che nei comuni sprovvisti di strumento urbanistico siano consentiti unicamente i seguenti interventi: manutenzioni; nuove costruzioni al di fuori del centro abitato entro il limite di 0,03 metri cubi per metro quadro o, per gli interventi a destinazione produttiva, la superficie coperta non può comunque superare un decimo dell'area di proprietà. Interventi di modifica fino al 25%, anche per una pluralità di edifici, sono consentiti nelle aree sprovviste di strumenti urbanistici attuativi. Sono subordinati al permesso di costruire, che è rilasciato dal dirigente del settore competente, i seguenti interventi: nuove costruzioni; ristrutturazione edilizia; con aumento delle unità immobiliari e modifiche del volume, della sagoma o della destinazione d'uso. Sul tema si rinvia alle leggi regionali per la definzione analitica dei requisiti e per la definizione dei meccanismi sostitutivi. I permessi di costruire devono essere rilasciati sulla base della normativa urbanistica. Si impongono tempi rigidi, tre o cinque anni, per la validità delle misure di salvaguardia. Il permesso di costruire deve indicare i termini di realizzazione; di regola i lavori vanno iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire occorre adempiere all'obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione; fatti salvi i casi di gratuità o di riduzione a seguito della stipula di una convenzione; il comune può decidere la loro rateizzazione. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione è fissata dal consiglio comunale, sulla base dei parametri fissati dalle regioni, ed è aggiornata con cadenza quinquennale. La dichiarazione di inizio attività è richiesta per le varianti che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterna la sagoma dell'edificio e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Essa va presentata entro i 30 giorni precedenti l'avvio dei lavori e ha di regola una durata di tre anni. Sempre in capo allo sportello unico è la competenza al rilascio della certificazione di agibilità. La richiesta deve essere accompagnata da una dichiarazione di conformità al progetto e da una asseverazione da parte dell'impresa che ha effettuato i lavori. Sono posti tempi stretti per il rilascio della certificazione, a partire dalla nomina del procedimento, che deve essere effettuata e comunicata entro dieci giorni.
CONTROLLI E ATTIVITA' DI SANZIONE
La competenza a svolgere attività di vigilanza spetta al responsabile dell'ufficio, che può ordinare la sospensione dei lavori. La responsabilità dell'inosservanza delle norme è posta in capo al titolare del permesso di costruire, al committente, al costruttore e al direttore dei lavori, ove questi non abbia contestato la difformità rispetto al permesso di costruire. Sono previste specifiche sanzioni per le lottizzazioni abusive, per le costruzioni realizzate senza permesso di costruire, per le ristrutturazioni eseguite senza permesso, per le costruzioni realizzate in difformità. E' prevista la possibilità di sanare gli interventi realizzati senza il rispetto delle procedure, ma in regola con le prescrizioni urbanistiche. Alle regioni viene attribuito l'incarico di individuare le difformità che costituiscono variazioni essenziali rispetto al progetto. Le sanzioni possono prevedere anche la demolizione, che è effettuata dal comune il quale si avvale di società private scelte a trattativa privata, ovvero in caso di impossibilità con la richiesta di intervento all'ufficio territoriale del governo. Il Testo impegna gli acquirenti alla tempestiva denuncia delle irregolarità riscontrate nella sicurezza impianti, imponendo come sanzione la decandenza dal diritto al risarcimento dei danni. Il testo unico detta anche le regole per la vigilanza e le eventuali sanzioni per la violazione delle norme tecniche, attribuendo tale compito al responsabile dell'ufficio del comune. Specifiche forme di controllo e di sanzioni sono inoltre previste per le costruzioni in zona sismica.
(fonte: APU)
|
