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Riportiamo ai visitatori di Reggiocase.it interessati all'argomento, il testo integrale di una sentenza sulla nullità e annullabilità delle delibere assembleari dei condomini.
CORTE DI CASSAZIONE Sez. II, 2ottobre 2000, n. 13013. Pres. Corona - Est. Cioffi - P.M. Ceniccola (diff.) - condominio Corso Vittorio Emanuele, 84 Salerno ed altro (avv. Spagnuolo) c. De Luise ed altro (avv.ti Intenrullo, Giordano e Taiani).
Assemblea dei condomini Nullità ed annullabilità - Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell'assemblea, o se incidono sui diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall'art. 1137 c.c., le altre delibere <>, tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell'organo collegiale, in relazione all'oggetto della delibera da approvare. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con la sentenza indicata in epigrafe la Corte d'appello di Salernoi ha rigettato, con il favore delle spese, l'appello proposto dal condominio dell'edificio sito in Salerno, al civico 84 dem corso Vitttorio Emanuele, e dal condomino Armando Tortora, contro quella del tribunale della stessa città che, accogliendo le domande proposte dai condomini Rita De Luise, Pietro Romeo e Renato Soriente, aveva dichiarato la nullità di due deliberazioni assembleari, la prima del 19 settembre 1989, con la quale era stata decisa l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato per un importo di oltre duecento milioni, la seconda del 22 gennaio 1990, con la quale era stato deciso di resistere ad una domanda giudiziale proposta contro il condominio, entrambe, adottate con maggioranze inferiori a quelle previste dalla legge. La Corte territoriale ha in particolare affermato, quanto alla prima delle due deliberazioni innanzi indicate, che quella esperita dai condomini Rita De Luise, Pietro Romeo e Renato Soriente era un'azione dichiarativa della sua nullità, e non, come sostenuto dal condominio e da Armando Tortora, un'azione di annullamento, da proporsi entro il termine di decadenza previsto dal terzo comma dell'art. 1137 c.c.; che oggetto della deliberazione erano state riparazioni straordinarie dell'edificio, di notevole entità, e quindi per la sua approvazione sarebbe stato necessario il quorum stabilito dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. che nella specie non fu raggiunto; che si trattò di una deliberazione in senso proprio, non della mera esecuzione di precedenti deliberazioni; e che successivamente non fu sostituita con le altre, adottate con le maggioranze di legge, indicate dagli appellanti aventi oggetto diverso. Quanto poi alla seconda deliberazione, la Corte territoriale ha osservato che essa fu adottata da un'assemblea alla quale partecipò uno solo dei cinque condomini aventi diritto. Il condominio ed Armando Tortora hanno chieszto la cassazione di tale sentenza per cinque motivi, che hanno poi illustrato con memoria. Rita De Luise, Pietro Romeo e Renato Soriente hanno resistito con controricorsi. MOTIVI DELLA DECISIONE - Il primo ed il secondo motivo del ricorso del condominio e di Armando Tortora sono relativi alle statuizioni della sentenza impugnata concernenti la deliberazione assembleare del 19 settembre 1989. In particolare i ricorrenti, con il primo motivo, ripropongono l'eccezione di decadenza disattesa dalla Corte di appello di Salerno, affermando che la deliberazione non è (in tesi) nulla, ma soltanto annullabile, ed osservando che impugnata 78 giorni dopo la sua adozione, quando dunque il termine stabilito dal terzo comma dell'art. 1137 c.c. era ampiamente decorso; e con il secondo ripropongnono la tesi, parimenti disattesa dalla corte di merito, con cui avevano sostenuto che la deliberazione ebbe ad oggetto lavori che già in precedenza si era deciso di effettuare, e che successivametne venne ribadita e superata da altre, approvate all'unanimità. La prima delle anzidette censure è fondata, e la seconda resta conseguentemente assorbita. Questa Corte ha di recente affermato (sentenza n. 31/2000), facendo chiarezza sulla distinzione tra deliberazioni assembleari condominiali nulle ed annullabili, che, analogamente alle deliberazioni societarie, appartengono alla prima categoria solo quelle caratterizzate da un oggetto impossibile od illecito, ossia quelle con cui l'assemblea condominiale abbia statuito su materie che non rientrano nella sua competenza, ovvero violando diritti individuali sui quali la legge non consente ad essa di incidere; ed alla seconda categoria tutte le altre <> (art. 1137 c.c.), segnatamente quelle adottare senza rispettare il procedimento stabilito dalla legge, ed in particolare le norme relative alla convocazione dell'assemblea e alla formazione della volontà dell'organo collegiale, tra le quali sono certamente comprese anche quelle che stabiliscono le maggioranze necessarie per la loro approvazione. Il terzo motivo del ricorso del condominio e di Armando Tortora è relativo alla statuizione della sentenza impugnata concernente la deliberazione assembleare del 22 gennaio 1990, con la quale fu deciso che il condominio dovesse costituirsi in giudizio per resistere alla domanda che era stata proposta nei suoi confronti. La Corte di appello di Salerno ha affermato che al riguardo una decisione dell'assemblea era necessaria, perché la lite era "esorbitante dalle attribuzioni dell'amministratore". I ricorrenti sostengono invece l'amministratore, per resistere in giudizio, non aveva bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea, perché la lite era relativa a "materia che non esorbitava dalle sue attribuzioni"; e dunzue che la deliberazione non poteva essere annullata, perché affatto superflua, e quindi irrilevante. Questa Corte ha più volte affermato (in tempi recenti vedi in particolare le sentenze n. 13504/1999, n. 12204/1997, 7359/1996, 8946/1994) che l'amministratore del condominio, per conferire la procura al difensore al fine di resistere nel giudizion, quale che sia, proposto contro il condominio, non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, con la conseguenza (vedi in particolare al riguardo la sentenza n. 13504/1999 appena innanzi già citata) che un'eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall'amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini. Restano conseguentemente assorbiti gli ultimi due motivi di ricorso, ossia il quarto relativo al governo delle spese processuali, ed il quinto, con il quale sono stati denunziati, all'evidenza in via subordinata, vizi della motivazione della sentenza impugnata. Il giudice del rinvio provvederà anche in merito alle spese del giudizio di legittimità. |
