Il Fisco negli Affitti

- LE AGEVOLAZIONI PER GLI INQUILINI

Chi prende in affitto un immobile come prima casa, anche a seguito di trasferimento per lavoro, ha diritto a detrazioni dell’Irpef di importo fisso, da richiedere con la dichiarazione dei redditi. Sono previste due detrazioni d’imposta tra loro alternative tra cui il contribuente deve scegliere quella maggiormente favorevole. Si può beneficiare di entrambe le detrazioni se per una parte dell’anno si è titolari di un contratto di affitto per un immobile adibito ad abitazione principale e nell’altra parte dell’anno si trasferisce la residenza nel comune in cui si lavora o in uno di quelli limitrofi.

1. ABITAZIONE PRINCIPALE IN AFFITTO

Se si prende in affitto l’abitazione principale si ha diritto alla detrazione sull’Irpef a condizione che:

-          il contratto di locazione sia stipulato a canone convenzionale;

-          non sia stipulato con enti pubblici;

-          il reddito complessivo dell’inquilino non superi i 30.987,41 euro.

La detrazione va calcolata in base al periodo dell’anno in cui l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale, al numero dei contestatari del contratto di locazione e al reddito di ciascuno di essi.

La detrazione d’imposta è:

2. LOCAZIONE PER TRASFERIMENTO DI LAVORO

Dal 2001 è prevista una detrazione di:

A favore dei lavoratori dipendenti che abbiano stipulato un contratto di  locazione alle seguenti condizioni:

-          abbiano trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in un comune limitrofo;

-          il nuovo comune si trovi ad almeno 100 Km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;

-          la residenza nel nuovo comune di  sia stata trasferita da non piu’ di tre anni dalla richiesta di detrazione.

Si può usufruire dei benefici nei primi tre anni dal trasferimento di residenza.

In caso di contratto co-intestato, ogni intestatario calcolerà la detrazione spettante in base al proprio reddito. (Questa detrazione non spetta per i redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente come le borse di studio).

Per i contratti pluriennali di locazione e sublocazione l'IMPOSTA DI REGISTRO ( pari al 2% dell'affitto annuo ) grava in parti uguali su inquilino e proprietario e può essere corrisposta annualmente oppure liquidata in un'unica soluzione alla registrazione del contratto.

Se si opta per la seconda modalità si ha diritto ad uno sconto pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero di annualità mentre in caso di scioglimento anticipato del contratto tra le parti, si avrà diritto ad un rimborso. Le rispettive quote dovranno essere versate entro e non oltre il 30° giorno dalla data di stipula del contratto di locazione.

AGEVOLAZIONI RIGUARDANTI L'IMPOSTA DI REGISTRO

Si parte sempre dal presupposto che si tratti di contratti regolati stipulati nelle città ad alta tensione abitativa. In questo caso la base imponibile su cui applicare il 2% di Imposta si riduce del 30%. A tal fine si ricorda che la tassa viene calcolata sul canone annuo d'affitto previsto a contratto. Se l'importo dovuto dovesse scendere al di sotto di  51,65 €, sarà comunque necessario provvedere a versare tale importo considerato il minimo fissato dalla legge.

Sul fronte ICI, a partire dal 1999, i Comuni possono ridurre l'aliquota ( anche al di sotto del 4 per mille ) per gli immobili affittati con contratti regolati. Alla stessa stregua le amministrazioni locali di zone ad alta tensione abitativa hanno la possibilità di aumentare l'ICI fino al 9 per mille sulle abitazioni per le quali non risultino registrati contratti d'affitto da oltre due anni.
Non sono soggetti a imposta i contratti di locazione non superiori a 30 giorni complessivi nell’anno.


GLI ONERI A CARICO DEL PROPRIETARIO

La tassazione dei canoni d'affitto avviene sulla base degli importi fissati contrattualmente e delle rivalutazioni applicate ai sensi di legge. Pertanto non assume nessuna rilevanza il mancato pagamento dei canoni mensili da parte dell' inquilino, a meno che non si abbia stipulato un contratto regolato. L'imponibile IRPEF non è pari alla somma delle mensilità pattuite ma si attesta all'85% delle competenze annuali, tale meccanismo si rende necessario per giustificare tutte le spese annuali a carico del proprietario.

Nel caso in cui il proprietario possieda solo redditi immobiliari inferiori a  185,92 € annui, è esonerato dal presentare la dichiarazione dei redditi e dal pagamento delle relative imposte mentre se si supera tale limite il regime di tassazione dei redditi derivanti da immobili affittati è quello a scaglioni progressivi: i redditi immobiliari si sommano alle altre tipologie di reddito possedute dal soggetto e concorrono a formare la base imponibile.

Dal 1999 l'imponibile fiscale per il calcolo dell'IRPEF dei proprietari viene calcolato su quanto effettivamente percepito e non più sul canone annuo pattuito a contratto infatti è stato modificato il DPR n.917 del 1986 come segue: " i redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore ". Inoltre è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare per l'IRPEF versata sui canoni venuti a scadere e non percepiti

All'IRPEF si devono aggiungere la quota annuale dell'imposta di registro ( solo se si è stabilito di non corrisponderla una tantum ) e l'ICI che si calcola applicando all'ammontare delle rendite risultanti dal Catasto alcuni moltiplicatori ( aliquote ) flessibili in relazione al comune di ubicazione dell'immobile. Facoltà del comune è la possibilità di ridurre fino ad azzerare tale aliquota su tutte le abitazioni principali mentre lo Stato garantisce uno sconto di 103,29 € nell'ipotesi di nessun intervento comunale.

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