Acquisto e Agevolazioni Prima Casa

-  Per prima casa si intende quell'immobile che in fase di acquisto soddisfa le seguenti condizioni:

-          l’imposta di registro, o in alternativa l’Iva, si paga con aliquota ridotta,

-          le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.

Non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato a propria abitazione per fruire delle agevolazioni fiscali, che valgono anche sull’acquisto di pertinenze (ciò che è durevolmente congiunto al bene immobile, come garage, cantina, soffitta, tettoia o posto auto) anche se effettuato con atto separato (e con una limitazione ad una sola pertinenza per le categorie c/2, c/6, e c/7).

Nel caso in cui il venditore sia soggetto ad Iva, il compratore dovrà pagare l’Iva con l’aliquota ridotta al 4%, invece del 10%; mentre le altre imposte (ipotecaria, catastale, registro) saranno pari a 168 € ciascuna.

Nel caso in cui il venditore sia un privato, l’imposta di registro si dovrà pagare con l’aliquota del 3%, invece del 7%; mentre le imposte ipotecaria e catastale saranno di 168 € ciascuna.

- Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali è necessario che:

1. il trasferimento della casa di abitazione non sia classificabile come “non di lusso” (vedi decreto Ministeriale 2.8.69);
   
    
2. l’immobile deve essere ubicato:

-       nel comune di residenza dell’acquirente;

-       nel comune in cui, entro 18 mesi, l’acquirente stabilirà la propria residenza;

-       nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza;

-       nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro;

-       nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE), l’immobile può essere acquistato in qualsiasi comune del territorio italiano.

3. Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:

-    di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

-    di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della casa;

-    qualora non risieda già nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi.

Ci sono anche casi in cui si possono perdere le agevolazioni sulla prima casa, ovvero quando:

-          le dichiarazioni previste nell’atto di compravendita siano false;

-          non si trasferisce la residenza entro 18 mesi;

-          si vende o si dona l’immobile prima del termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che non si acquisti un altro immobile da destinare come prima casa.

La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero dell’imposta da parte dell’ufficio al netto di quanto già corrisposto, oltre a una sanzione pari al 30% dell’imposta, oltre agli interessi di mora.

La verifica relativa ai benefici “prima casa” viene effettuata dall’Ufficio delle Entrate entro di tre anni al massimo. Il lasso di tempo varia in base al tipo di effrazione:

-          per mendacità nell’atto: tre anni;

-          mancato trasferimento della residenza: 4 anni e mezzo (3 anni + 18 mesi);

-          vendita della casa prima di 5 anni: entro 4 anni (3 + 1 per il riacquisto).
 

- Nell'acquisto della prima casa possono presentarsi anche alcune situazioni particolari in cui si può comunque usufruire dei benefici. Li abbiamo riassunti così:

A	2 APPARTAMENTI CONTIGUI RIUNITI IN 1 ABITAZIONE	Le agevolazioni spettano a uno dei due anche se acquistati contemporaneamente con un unico atto
B	IMMOBILE IN COSTRUZIONE O IN RISTRUTTURAZIONE	Se ci sono i requisiti, si applicano normalmente le agevolazioni
C	CONIUGI IN COMUNIONE LEGALE	Se solo uno dei coniugi ha i requisiti, i benefici spettano al 50%. Altrimenti SI.
D	CONTRATTO PRELIMINARE	SI, ma i requisiti devono essere presenti al momento del passaggio di proprietà.
E	PERMUTA (reciproco trasferimento di cose e diritti)	SI, qualora si ci siano i requisiti.

· L'acquirente deve avere la residenza nel comune in cui è ubicata la casa oppure la deve stabilire entro 18 mesi dall'atto di compravendita.
· L'acquirente non deve possedere un'altra casa nel comune in cui si trova l'immobile da acquistare.
· L'acquirente non deve essere proprietario di un'altra casa acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Nel caso di acquisto della prima casa sono previste alcune agevolazioni: