Estinzione e rinegoziazione

Estinzione

- E' facoltà del mutuatario estinguere anticipatamente il mutuo, sia totalmente che parzialmente ed è altresì facoltà del mutuante chiedere un'indennità a fronte dell'estinzione anticipata.

Alcune Società e anche molte Banche cercano di legare il debitore applicando delle indennità e penalità elevatissime in caso di riduzione o estinzione anticipata del debito. Per tale motivo è bene che il potenziale mutuatario chieda lumi sull'argomento e sulle procedure ad esso riservate.

Le indennità non dovrebbero superare il 5% del capitale che si va a restituire in via anticipata.

Cancellare l'ipoteca?

- E' uno dei problemi che si pongono coloro che si accingono a richiedere un mutuo. "Quando ho finito di pagare il mutuo come farò e quanto mi costerà cancellare l'ipoteca?". Per dare risposta a questa lecita domanda è necessario spiegare che l'ipoteca, se non rinnovata, decade automaticamente dopo 20 anni dalla data di iscrizione. L'ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui dopo 20 anni, per qualsiasi motivo, il debito per il quale era stata iscritta non è ancora estinto. L'eventuale rinnovo, comunque, vale per ulteriori 20 anni.
Quando il mutuo è estinto, se non vi è necessità di vendere o di stipulare un nuovo mutuo sull'immobile ipotecato, non vi è alcun motivo di cancellare l'ipoteca con conseguente esborso di denaro. E' sufficiente attendere la scadenza del ventennio dalla data di stipulazione del mutuo e l'ipoteca sarà automaticamente (e gratuitamente) cancellata

Dopo la repentina riduzione dei tassi (dal 1991 al 1999 sono scesi mediamente di 7/8 punti percentuali), l'argomento della rinegoziazione è il più "gettonato".



Rinegoziazione

- Con questo termine si intende quella procedura mediante la quale si estingue un mutuo stipulato a condizioni non più convenienti ed alla contestuale accensione di un nuovo mutuo a condizioni di mercato più favorevoli.

Corriamo tutti a rinegoziare il vecchio mutuo?

- Come si dice: "Non è tutto oro quello che luccica". Non sempre, anzi, raramente è conveniente rinegoziare un mutuo. E' necessario tenere presente che l'operazione non è gratuita. Ci sono le spese di estinzione del vecchio mutuo ( vedi ultimo capoverso ), le spese per la cancellazione d'ipoteca e le spese legate all'istruttoria del nuovo mutuo, nonché il costo della parcella notarile del nuovo atto. Per valutare la convenienza di una rinegoziazione è necessario:

a) Conoscere il debito residuo del vecchio mutuo;
b) Aumentare il debito residuo delle spese di estinzione e di accensione;
c) Calcolare nuova rata di ammortamento sull'importo ricavato al punto b), per una durata uguale a quella residua sul vecchio mutuo;
d) Confrontare le rate. Se la rata di cui al punto c) è più bassa di quella pagata sul vecchio mutuo è conveniente rinegoziare.

Aspetti fiscali. In caso di estinzione di un mutuo e stipulazione di un nuovo contratto si continua ad applicare la disciplina fiscale relativa al mutuo che viene estinto, a condizione che il nuovo mutuo sia di importo non superiore al debito residuo (sul precedente mutuo) aumentato dei costi di estinzione e di accensione. Tra i costi rientrano: gli importi delle maggiori somme corrisposte a causa delle differenze di cambio (relative ai mutui in valuta), la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione, gli oneri fiscali (cancellazione ed iscrizione di ipoteca), le penalità per anticipata estinzione di mutuo, la provvigione per scarto rateizzato, le spese di istruttoria, notarili e di perizia.

Non sottovalutate la voce spese di estinzione. Fra le spese da affrontare per rinegoziare il mutuo, la penalità per estinzione anticipata è certamente la voce principale. Penalità oneste non dovrebbero superare il 5% del debito residuo, ma, purtroppo,.....non tutte sono oneste. Ultimamente ho avuto modo di verificare cose incredibili. A fronte di un debito residuo di 45 ml., una delle più grosse e serie Banche italiane ha richiesto una penale di circa 24 ml.. Incredulo mi sono fatto fornire il contratto di mutuo (dove devono essere indicate precisamente le metodologie di calcolo della penale) e, ovviamente, tutto era in regola (le Banche sanno bene come tutelarsi).

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