La documentazione

- E' evidente che in queste pagine non si possono elencare tutti i documenti che è necessario produrre a tutte le banche al fine dell'ottenimento del mutuo, ma indichiamo i documenti che, comunque, certamente sono necessari per iniziare la pratica.

- documenti personali: qualsiasi Banca o Ente richiederà la fotocopia di un documento personale (patente; carta identità ecc.) in corso di validità e la fotocopia del codice fiscale dei richiedenti;

- documenti anagrafici: solitamente i documenti anagrafici richiesti sono certificato di residenza e lo stato di famiglia, ma alcune Banche richiedono anche il certificato di nascita e il certificato di cittadinanza. Comunque detti certificati vengono richiesti sempre in carta semplice.

- documenti reddituali: Banche ed Enti sono molto attenti alla capacità di rimborso dei richiedenti. La documentazione reddituale, pertanto, è importantissima e deve essere completa.

Ai lavoratori dipendenti viene sempre richiesto il Mod. 101; le ultime buste paga e l'attestato di servizio.

Ai lavoratori autonomi, vengono richiesti i due ultimi Modd. UNICI (ex 740) completi di ricevute IRPEF/ILOR/SSN; l'iscrizione alla Camera di Commercio o a un albo professionale e la fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.

- documenti tecnici: i documenti tecnici richiesti variano in funzione della finalità della richiesta di mutuo.
Mutuo per acquisto di abitazione: viene sempre richiesta la fotocopia del preliminare di compravendita (*); la fotocopia dell'atto di provenienza (**) e la planimetria catastale.

Mutuo per costruzione di abitazione: fotocopia atto di provenienza (**) del terreno; fotocopia concessione o licenza edilizia; fotocopia del progetto approvato dal Comune di  e un preventivo dei costi di costruzione.

Mutuo per ristrutturazione di abitazione: Atto di provenienza (**) dell'immobile; planimetria catastale; preventivo dei costi di ristrutturazione e, se necessarie, le fotocopie delle autorizzazioni o licenze comunali di .

Mutuo per liquidità: fotocopia dell'atto di provenienza (**) e fotocopia planimetria catastale.

(*) Più comunemente conosciuto come compromesso, è quella scrittura privata sottoscritta tra potenziale acquirente e venditore, ove il primo si impegna ad acquistare ed il secondo si impegna a vendere, alle condizioni riportate nel compromesso medesimo.

(**) E' l'atto con il quale si dimostra la titolarità del diritto di proprietà. L'atto di provenienza, pertanto, può essere un contratto di compravendita; un atto di donazione; una dichiarazione di successione o una sentenza di usucapione.

GLI ENTI EROGANTI  DEVONO ACCERTARSI DEL REDDITO DEL MUTUATARIO

Le società, siano esse Banche o Finanziarie, prestano molta attenzione alla capacità di rimborso del richiedente e per tale motivo valutano molto attentamente la documentazione reddituale da questi esibita. Il buon fine di una richiesta di mutuo discende, per un buon 90%, dalla congruità del reddito dimostrato.

Non esistono parametri fissi circa la congruità del reddito necessario all'ottenimento del mutuo, ma posso affermare che quasi tutte le Società operanti nel settore (almeno il 95%) pretendono che la rata di rimborso del mutuo non sia superiore al 30-35 % del reddito dimostrato (un soggetto con un reddito dimostrato di 30.000 euro annui può aspirare all'ottenimento di un mutuo la cui rata di rimborso non sia superiore ai 10.000 euro annui).

Sin qui si è parlato di reddito dimostrabile e non di reddito dichiarato, ciò perché non sempre il reddito effettivo del richiedente ha puntuale riscontro con la dichiarazione dei redditi. In questo caso si procede con la verifica degli estratti conto bancari e degli eventuali investimenti effettuati, cercando di desumere il reddito EFFETTIVO del richiedente.

Perché agli istituti di credito non basta il bene immobile a garanzia del mutuo?

In effetti, vista dall'ottica del cliente, il ragionamento non fa una grinza, ma vediamo ora il punto di vista dei soggetti che erogano mutui.
E' vero che a garanzia del finanziamento hanno un bene che vale molto di più del finanziamento concesso e che, in caso di insolvenza del debitore, il bene può essere venduto all'asta per far fronte, con il ricavato, al debito residuo, ma tra la teoria e la pratica, come vedremo, c'è differenza.
L'esecuzione immobiliare, innanzitutto, deve essere disposta da un giudice il quale valuta, fra l'altro, se l'Ente creditore, in sede di istruttoria della pratica di mutuo, ha assunto tutte le informazioni necessarie a valutare la capacità di rimborso del richiedente e i, mancanza di detta valutazione all'Ente potrebbe essere imputato di aver concesso il credito con troppa leggerezza inoltre, anche posto che all'Ente venga riconosciuto di aver agito correttamente, in Italia il tempo medio che intercorre tra l'insolvenza e l'esecuzione immobiliare è di 14 anni. In questi 14 anni il debito residuo + gli interessi di mora maturati + le spese legali addebitate sarà certamente notevolmente superiore al valore del bene concesso in garanzia costituendo, in tal modo, una perdita secca per l'Ente creditore.

ATTENZIONE:

Molte Banche non concedono mutui in presenza di una donazione, nel caso in cui i donanti non siano deceduti da almeno 10 anni. Questo perché, entro tale termine (10 anni dalla morte del donante), gli eredi legittimi del donante, sentitisi defraudati in qualche loro diritto, potrebbero impugnare l'atto dinanzi alla magistratura.

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