Le case costano sempre di più
Nessun rallentamento, anzi, negli ultimi 12 mesi il mercato immobiliare italiano ha messo le ali. Nel periodo compreso tra ottobre 2001 e ottobre 2002, l’incremento medio dei prezzi nelle grandi città ha toccato quota 10%.I dati diffusi in occasione del terzo rapporto Nomisma sul 2002 fotografano un mercato immobiliare ancora in piena salute, assolutamente non intaccato dalla debolezza dell'economia, dalla scarsezza della domanda, dal calo di investimenti, esportazioni e Pil o dalla persistente volatilità delle borse.
E nel 2003, tutt’al più, i prezzi potranno prendersi una pausa di riflessione, crescendo tra il 3 e il 5%, “ma non ipotizziamo – è la sintesi di Gualtiero Tamburini, direttore dell'Osservatorio Immobiliare di Nomisma - che possano diminuire”.
Ma vediamo in dettaglio i dati relativi agli ultimi dodici mesi. L’aumento medio registrato nelle grandi città è stato il più alto messo a segno nell’arco dell’ultimo quadriennio. Complessivamente, da ottobre 1998 a ottobre 2002, gli immobili si sono apprezzati mediamente del 35% in valori nominali (+23% la variazione a prezzi costanti).
In vetta alla classifica dei rincari il comparto residenziale (+10%), seguito dagli uffici (+8,9%), negozi (+8,2%) e capannoni industriali (+6,6%).
Insomma, sembrano smentiti i profeti di sventura, che avevano preannunciato un inevitabile sgonfiamento della bolla immobiliare.
“La notizia è che non c'è la notizia – è l’eloquente commento di Tamburini - l'unico dato che cala è il numero di compravendite annue”, scese appena dell’1,86% a quota 677mila. Tutti gli altri indici – ha proseguito il responsabile dell’Osservatorio - parlano di un mercato che cresce: “tempi medi di vendita molto bassi, sconti modesti alla firma dei contratti, la quasi inesistenza di immobili che non si collocano”.
Da dove nasce tanta sicurezza? Innanzitutto dal fatto che il precedente ciclo negativo del mercato è finito solo quattro anni fa e i prezzi sono ancora al di sotto dei massimi del 1992 circa di un 5%. Inoltre, “i tassi d’interesse sui mutui sono molto bassi e alimentano la domanda, c'e' molta liquidità, anche per la crisi di borsa”. Neppure un eventuale rilancio dei mercati finanziari potrebbe modificare le cose, “perché anche durante i massimi di tre anni fa il mercato immobiliare tirava”.
Tra i fattori trainanti, da un lato la crescente domanda di case a basso costo da parte degli immigrati, le stesse abitazioni in cui gli italiani non abitano più volentieri, un po' come accade per il rifiuto dei lavori più umili. Dall’altro la ricerca di nuove soluzioni abitative per mutate esigenze familiari o di reddito: case più grandi, più belle o più comode. Su 700 mila acquisti complessivi, 200mila circa sono per abitazioni nuove, 500 mila per un “turnover da miglioramento di condizioni”.
Il settore è alimentato poi anche dal “business delle ristrutturazioni e delle manutenzioni, dal ritorno dei capitali dall'estero, dal recupero delle aree industriali dismesse, da una domanda di qualità ambientale e edilizia”: le zone di pregio crescono più delle altre, nelle zone periferiche è sempre più frequente un'edilizia di qualità che ne accresce notevolmente i valori normali.
Un altro dato interessante è quello per le domande di mutui per seconda casa. Nel primo semestre esse rappresentavano il 6% rispetto a quelli per la prima casa, nel secondo sono diventate il 15%: insomma, molti italiani stanno investendo in abitazioni da affittare.
Insomma, il mattone continua a essere un buon investimento. Nel 2001 ha fruttato una rendita media del 13,4%, tre volte superiore a quella delle obbligazioni: tra il 5% e il 7% la resa da affitti, tra il 7% e il 10% l'aumento di capitale.
Per quanto riguarda le città, l’aumento medio più elevato si è registrato a Roma: +15,9% per le abitazioni nuove o ristrutturate, +17,8% per le usate abitabili, + 18,3% per quella da ristrutturare completamente, per un valore medio del 17,2%. Segue Firenze (+13,8%), Venezia città (+13%), Milano (+11,4%), Bologna B>(+9,3%). Gli aumenti più modesti sono quelli di Torino (+5,2%) e Padova (+5,6).
Per quanto riguarda i prezzi al metro delle zone di pregio, si passa dai 5.185 euro di Milano, i 4.847 di Venezia, i 4.105 di Roma e i 3.627 di Firenze ai 1.639 di Palermo, i 1.708 di Cagliari e i 1.727 di Catania.