Il mattone non tira il freno, anzi accelera
Brilla ancora il sereno sull’orizzonte del mattone italiano. Nel primo semestre dell’anno i prezzi delle abitazioni sono cresciute mediamente del 5,2%. In aumento anche il numero di compravendite, oltre quota 750 mila, grazie anche al forte rilancio degli acquisti di case per vacanza.A smentire le fosche previsioni di quanti si attendevano, se non un brusco stop alla crescita che prosegue ininterrotta ormai da cinque anni, perlomeno un rallentamento della corsa, è l’Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, presentato ieri nella splendida cornice del Campidoglio. “Abbiamo registrato un incremento dei valori ancora significativo, più consistente del previsto e in linea con i rialzi segnati negli ultimi anni” ha commentato Gualtiero Tamburini, responsabile scientifico dell’Osservatorio.
Il ciclo positivo del mercato immobiliare prosegue infatti da 5 anni, nei quali “i prezzi medi hanno manifestato una crescita attorno al 40% in termini monetari, e del 30% in termini reali”.
Ma nonostante tali incrementi, nelle grandi città si è ancora leggermente al di sotto dei massimi registrati nel 1992, anno dell’ultimo picco segnato dal mattone della penisola. “Fatto 100 il 1992, Milano e Bologna valgono 93,8 e Roma addirittura 83,4”. A dispetto delle punte segnate nelle zone di pregio di città come Venezia (14.000 €/mq), Milano e Roma (12.500 €/mq), il potere d’acquisto delle famiglie continua dunque a crescere rispetto a 10 anni fa.
A spingere verso l’alto il mercato immobiliare – segnala il rapporto dell’istituto di ricerca bolognese – sono i tassi d’interesse, mai così bassi dagli anni ’60, e l’andamento incerto dei mercati finanziari. Il mercato dei mutui, tra finanziamenti con garanzia ipotecaria e leasing (in grande crescita, +30%), ha raggiunto un monte erogazioni che sfiora i 100 mld di euro. “Grazie al contenuto costo del denaro – si legge nel Rapporto – famiglie e imprese trovano più conveniente l’acquisto rispetto alla locazione.” E’ ulteriormente scesa, infatti, la percentuale delle famiglie in affitto, dal 20% registrato nell’ultimo scorcio del 2002 al 18,3%. A riprova di una scarsa propensione alla mobilità sul lavoro, ancora lontana dagli standard europei.
Nel breve periodo c’è da attendersi un andamento ancora positivo, spiega Tamburini, seppure con ritmi probabilmente meno impetuosi. Da un lato a causa di una domanda di abitazioni ancora non soddisfatta, dall’altro perché sul fronte dell’offerta si scontano i ritardi nei processi di privatizzazione e di immissione sul mercato del patrimonio immobiliare pubblico.
Qualche segnale in chiaroscuro in ogni caso non manca. I tempi medi di vendita, ad esempio, dopo il minimo di 2,5 mesi segnato nel primo semestre del 2001, stanno gradualmente riportandosi verso l’alto. Nella prima metà dell’anno l’indice che misura la maggiore o minore difficoltà del venditore a portare a termine la compravendita dell’immobile ha segnato un valore medio di poco inferiore ai 4 mesi. Analogo il trend di un altro indicatore importante, il divario tra il prezzo richiesto e il prezzo finale di compravendita, aumentato al 12%.
In conclusione, se il rischio-bolla può per il momento essere con ogni probabilità accantonato, va messo in conto l’arrivo di una fase di relativa calma sul fronte dei prezzi. A confermarlo, spiega Tamburini, il sentiment della platea di operatori immobiliari intervenuti alla presentazione del rapporto, orientato alla prudenza.