Contratti di locazione: le nuove regole per la registrazione telematica

La legge prevede l’utilizzo della procedura telematica per le seguenti tipologie di adempimenti: la registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili, il pagamento delle imposte relative alla registrazione, il pagamento dei canoni per le annualità successive alla prima, le proroghe, anche tacite, le cessioni e risoluzioni dei medesimi contratti.
Quanto alle modalità di registrazione e pagamento, il contribuente può provvedere direttamente, avvalendosi del servizio telematico Entratel o Internet, in relazione ai diversi requisiti posseduti ai fini della trasmissione telematica delle dichiarazioni dei redditi.

In alternativa, ci si può rivolgere ad uno dei soggetti che compongono la seguente nutrita schiera di soggetti abilitati:
· incaricati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni dei redditi (commercialisti e consulenti del lavoro, associazioni sindacali di categoria tra imprenditori, centri di assistenza fiscale per imprese e lavoratori dipendenti e pensionati, altri incaricati con decreto del Ministro dell’Economia e delle finanze);
· organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative;
· agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori tenuti dalle Camere di commercio;
· soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti, appositamente delegati e aventi adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
· agenzie che svolgono, per conto dei propri clienti, attività di pratiche amministrative presso amministrazioni ed enti pubblici, purché titolari di adeguata licenza rilasciata ai sensi del testo unico di pubblica sicurezza.

Ora è la volta di verificare come si costituiscono i file da inviare al Fisco, necessari per l’esecuzione dell’obbligo al posto dei “vecchi” modelli cartacei.
Ebbene, la legge prevede che i dati dei contratti per i quali si richiede la registrazione telematica, nonché quelli dei pagamenti delle imposte relative alla registrazione, ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni e alle risoluzioni dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili, devono essere contenuti in dei file.

Ciascun file può contenere i dati relativi ad uno o più contratti oppure ad uno o più pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, anche tacite, alle cessioni e alle risoluzioni dei medesimi contratti, che si riferiscono ad un solo utente.
Questi file possono essere trasmessi all’Agenzia delle entrate solo se corredati del codice di autenticazione per il servizio Entratel o del codice di riscontro per il servizio Internet, generati secondo le modalità previste dalla normativa vigente.
Vale la pena sottolineare che il “codice di autenticazione” o il “codice di riscontro”, a seconda della modalità di registrazione o pagamento prescelta, sono indispensabili per il buon fine della procedura telematica: essendo questi dei codici necessari per l’identificazione del contribuente o dell’intermediario, senza di essi è ovvio che nessuna comunicazione on line con l’Agenzia delle entrate potrà avere buon fine.

Una volta effettuata la costituzione e l’autenticazione del file necessario per la registrazione, per il contribuente si profila la necessità di procedere al pagamento di quanto dovuto in base all’adempimento effettuato.
Pertanto, per l’esecuzione dei pagamenti delle imposte, nonché degli eventuali interessi e sanzioni, relativi a tutte le previste modalità di colloquio telematico, gli utenti dovranno attenersi alle specifiche tecniche previste dalla normativa.
L’onere di presentazione della denuncia relativa ai contratti a tempo indeterminato e ai contratti con patto di proroga tacita, posto a carico delle parti, viene assolto mediante il pagamento delle imposte dovute in relazioni ai contratti stessi: il termine di presentazione di questa denuncia coincide con quello entro il quale deve essere eseguito il pagamento delle imposte.

Il pagamento delle imposte di registro, di bollo nonché degli eventuali interessi e sanzioni è effettuato, per via telematica, includendo nel file alternativamente:
· le coordinate del conto corrente degli utenti, quando essi procedono direttamente all’esecuzione degli adempimenti oppure si avvalgono degli altri soggetti abilitati ai quali, all’atto dell’incarico, hanno formalmente dato consenso per l’uso delle coordinate medesime;
· le coordinate del conto corrente dei soggetti abilitati alla registrazione telematica quando questi ultimi eseguono gli adempimenti per conto degli utenti.

Va prestata attenzione, infine, alla circostanza che il conto corrente da utilizzare per il pagamento di quanto dovuto deve essere intrattenuto con una delle banche convenzionate con l’Agenzia delle entrate (niente paura, sono in moltissime, quasi tutte).
Inoltre, gli uffici ovviamente controlleranno la regolarità dei pagamenti effettuati e richiederanno, in caso di omesso o insufficiente versamento, la maggiore imposta, gli eventuali interessi e le sanzioni.