Un mattone senza freni

La corsa dei prezzi del mattone non accenna a rallentare, anzi. Nel primo semestre del 2004 la crescita è stata del 10,8% sullo stesso periodo dell'anno passato. E dal 2000 ad oggi ogni anno l'incremento segnato dai valori immobiliari ha battuto quello dell'anno precedente.
Una cavalcata, quella del mattone, che ha visto in prima linea il mercato residenziale. Uffici, negozi e capannoni industriali, complice il rallentamento dell'attività economica, si sono fermati su tassi di crescita inferiori al 10%, pur se con valori significativi.
Questi i dati principali che emergono dalla consueta analisi semestrale del mercato immobiliare effettuata da Nomisma.

Dal 2000 - secondo l'istituto bolognese - i prezzi delle abitazioni hanno registrato incrementi pari al 45,1% in termini nominali e del 31,6% a parità di potere d'acquisto.
Ma il dato ancor più significativo è l'avvenuto sorpasso sul livello dei prezzi raggiunto ad inizio degli anni 90, data dell'ultimo boom immobiliare nella penisola: oggi i prezzi sono il 6% più alti in valori reali. Sono ancora inferiori in media a quelli raggiunti nel 1992 solo in 5 grandi città su 11 (Bari, Genova, Palermo, Roma e Torino), mentre sono superiori, ma di poco, a Bologna, Cagliari, Catania, Milano, Napoli e Padova. Solo a Firenze e Venezia i prezzi hanno superato il livello del 1992 in modo consistente, a conferma della dinamica peculiare di queste città in virtù della loro vocazione turistico-artistica.

Secondo l'istituto bolognese, i prezzi delle abitazioni saliranno ancora sia nel 2004 che nel 2005: per il secondo semestre è previsto un incremento del 3-4% mentre per il 2005 si ipotizza una crescita annua più attenuata, nell'ordine del 3-5%.

Nomisma sottolinea come nell'ultimo anno la crescita dei prezzi delle abitazioni sia avvenuta senza una riduzione nel numero di compravendite, che nel 2003 si sono attestate a livelli record: oltre 762 mila, più o meno in linea con l'anno precedente. Un fenomeno legato a scelte di qualità: in molti casi infatti si tratta di una prima casa acquistata per la seconda o la terza volta, perché si cambia abitazione per trovarne una migliore, più vicina al lavoro o in campagna, secondo i gusti e le necessità. Ma a pesare anche fattori demografici, come l'aumento del numero di famiglie mono-componente.
"In sostanza - ha spiegato Tamburini - la famiglia italiana continua ad avere fiducia nel mattone, nel rendimento dell'investimento e ritiene più conveniente accendere un mutuo che pagare l'affitto."

Sul mercato delle locazioni - sopra i 600mila contratti annui - l'analisi di Nomisma rileva un dimagrimento "causato dall’aumento del numero dei proprietari (circa l'80% delle famiglie) e dalle vendite effettuate da enti pubblici e privati," compensato però dalla crescita degli affitti temporanei per studio e lavoro.
Un mercato oggi più flessibile, come indica la fortissima riduzione intercorsa fra la fine degli anni ’80 ed oggi dei provvedimenti di rilascio per finita locazione, ed anche la significativa riduzione della differenza di prezzo fra una abitazione libera ed una occupata, dal 30% a metà degli anni ’90 a circa il 23% attuale.

Sugli investimenti infine, il rendimento immobiliare è stato nell'ultimo anno del 5,6% per le abitazioni, del 5,9% per gli uffici, 6,5% per box auto, 8,2% per capannoni industriali e negozi.

A livello di città, le più care per chi vuol comprare casa sono Venezia (l'unica sopra i 4mila euro al metro quadro), Milano e Firenze. Roma al quarto posto con un prezzo medio intorno ai 3mila euro. Per le zone di pregio, i prezzi massimi si trovano a Milano (8.506 e/mq), Venezia (8.200 e/mq), Roma (6.942 e/mq), Firenze e Napoli (per entrambe 6.000 e/mq). Ma per abitazioni di straordinario prestigio, a Roma e a Milano si può arrivare anche a 20.000 euro/mq.