I prezzi rallentano....è il momento giusto per comprare?
Se non è sboom poco ci manca. Prezzi e compravendite di case non solo rallenteranno la corsa, ma già dal prossimo anno e poi ancor di più nel 2008 faranno segnare un deciso segno negativo. Un raffreddamento anticipato dai canoni di affitto, che già oggi segnano un calo medio del 4-5%.Sono i dati del Rapporto annuale sul mercato immobiliare presentato ieri da Gabetti, la prima analisi che vede davvero nero sul futuro prossimo del mattone nostrano. Se tutti gli operatori infatti si dicono concordi che il trend positivo che va avanti ormai dal 1998 è destinato a lasciare il passo a una fase di stabilizzazione, il gruppo Gabetti prevede invece l'inversione di tendenza già nel 2007 e un calo dei prezzi in misura pari al 5,8% nel 2008.
Nel dettaglio, il rapporto indica che dopo il +40% messo a segno dal 1998, nel 2005 i prezzi delle case sono saliti mediamente di appena il 2% (+3,4% le zone di pregio), mentre le compravendite sono cresciute del 3%. Dati che affiancati all'allungamento dei tempi di vendita (ora intorno ai 4 mesi) e allo sconto sempre più alto applicato sul prezzo iniziale (12%), lasciano presagire l'inizio di una nuova fase del mercato, destinato a uno "sviluppo ordinario" che premierà la professionalità e sposterà la barra a favore della domanda. Come dire: la cuccagna è finita, non è più tempo per i "furbetti" né per i prezzi fuori controllo.
Tra le grandi città, spicca il calo dei prezzi a Milano per le zone semicentrali e per gli immobili di lusso (-5%). La maglia nera per i prezzi più alti se la guadagna Roma dove, sempre a fine 2005, si va da un minimo di 2.500 euro per metro quadrato in periferia a un massimo di 15.000 per le case di pregio. Un po' meno costosa è Milano: nel capoluogo lombardo si oscilla dai 2.700 metri quadri fino a un top di 12.000 per gli immobili di lusso.
Evidente anche il rallentamento delle compravendite: dopo l'impennata del 43,7% dal 1998 al 2005, nell'anno appena concluso si nota una stabilizzazione del mercato con una crescita del 3%. Nei prossimi tre anni si prevede flessione, con calo del 2,2% nel 2006 e del 3,6% nel 2007.
La frenata non si accompagnerà però a un ingessamento del mercato, confortato da una domanda ancora imponente: per il 2006 Gabetti ha stimato circa 2 milioni di famiglie potenziali acquirenti, di cui 3-400 mila famiglie di immigrati.
E difatti il mercato segna da tempo una maggiore vivacità nelle piccole realtà rispetto alle città capoluogo: italiani e immigrati, complici anche i prezzi folli delle grandi città, sono sempre piu' attratti dalla provincia. Tuttavia anche in questo settore i prezzi presentano aumenti contenuti, tra il 2,1 e il 4%. S'impennano invece le quotazioni nelle grandi città del Sud, finora poco toccate dal boom dei prezzi: a Catania si registrano aumenti dal 5 all'8% nel 2005, mentre a Bari si va da un +5% al +10%.
E' atteso infine uno sviluppo delle seconde case, in località turistiche ma anche nelle campagne vicino ai centri urbani: nel 2005 le quotazioni delle abitazioni vicine al mare sono cresciute dell'8,1% e potrebbero crescere ancora.
Un capitolo a parte merita il mercato di box e posti auto. Il numero di compravendite, già salito del 7,3% nel 2005, potrebbe continuare a crescere. E, sebbene i prezzi stiano rallentando (+2/3% a eccezione di zone centrali), i rendimenti lordi dovrebbero assicurare una redditività a due cifre. In pole position Roma dove un box può costare fino a 200.000 euro.
Il rapporto Gabetti esamina anche il mercato dei mutui e conferma la tendenza delle famiglie italiane a indebitarsi per comprare casa. Nella seconda parte del 2005 l'importo medio finanziato, pari a 117.000 euro, è cresciuto dell'8,3% rispetto allo stesso periodo del 2004.
Gli italiani sembrano non fidarsi più dei bassi tassi garantiti dalle soluzioni miste o variabili: torna l'amore per il tasso fisso, che rappresenta il 23,3% del totale contro il 14,5% del 2004, mentre i tassi misti scendono al 10,7% contro il 16,1% e i variabili al 66% contro il 69,4% del secondo semestre 2004.
Complici i prezzi sempre più alti rispetto al reddito disponibile, sempre più in voga sono i mutui a lunga durata, tanto che il 65% dei mutui ha una scadenza tra i 20 e i 40 anni. Quelli a 30-40 anni rappresentano il 17,9% del totale, contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004. Aumenta anche la percentuale di quelli a 25 anni (dall'11,1% al 15,9%). In discesa invece i mutui a più breve termine: quelli a 10 anni passano dal 18,5% al 14,3%.
Fonte:miaeconomia.it