Cos'è l'ipoteca immobiliare?

L'ipoteca immobiliare, prevista e disciplinata dagli artt. 2808 e ss. cod.civ., costituisce un diritto reale di garanzia, ovvero è il diritto che permette al creditore di promuovere una procedura esecutiva consistente nell'espropriazione e nella successiva vendita del bene sul quale l'ipoteca è iscritta.

L'iscrizione dell'ipoteca può essere effettuata solo su beni immobili, diritti reali su beni immobili e su beni mobili iscritti in pubblici registri.

Giova evidenziare che l'ipoteca, comunque, non determina la cessazione della disponibilità del bene ipotecato in capo al debitore: egli, infatti, può tranquillamente continuare a godere dell'immobile. 

Un'ulteriore peculiarità dell'ipoteca è dovuta al cosiddetto "diritto di sequela", ovvero il creditore a favore del quale è stata iscritta ipoteca continua ad essere garantito dalla stessa anche se l'immobile cambia proprietario.

L'ipoteca può essere di tre tipi:

- volontaria
- giudiziale
- legale

L'ipoteca volontaria viene iscritta volontariamente dal proprietario di immobile, o dal titolare di altro diritto reale su un immobile, per garantire un debito.

L'ipoteca giudiziale, invece, iscritta, indipendentemente dalla volontà del proprietario del bene che ne sarà gravato, conseguentemente a:
- una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all'adempimento di un'altra obbligazione o, ancora, al risarcimento del danno non ancora liquidato;
- un decreto ingiuntivo esecutivo;
- ad altri provvedimenti che vengono emessi dai giudici, come la sentenza di separazione personale dei coniugi o, anche, l'omologazione della separazione consensuale;
- lodi arbitrali esecutivi;
- una sentenza straniera resa esecutiva dall'Autorità Giudiziaria italiana.

L'ipoteca legale, infine, viene iscritta, anche se il debitore è contrario, in determinati casi espressamente previsti dalla legge che attribuisce il diritto all'iscrizione in suo favore 

- a chi vende un immobile o comunque un bene suscettibile di essere gravato da ipoteca, in caso di mancato pagamento da parte dell'acquirente, specificamente sullo stesso bene alienato;
- ai singoli coeredi, specificamente sugli immobili dell'asse ereditario, per garantir loro il pagamento de conguaglio in denaro nei casi in cui non sia possibile suddividere gli immobili esattamente per le quote che spettano a ciascuno;
- allo Stato, specificamente sui beni di un imputato in un procedimento penale o di un soggetto civilmente responsabile di un reato, al fine di garantire il pagamento delle spese processuali e di quelle relative al mantenimento in carcere.

L'iscrizione dell'ipoteca ha durata ventennale; prima che sia trascorso questo termine, deve essere rinnovata; in caso contrario si estingue.

Le altre cause di estinzione dell'ipoteca sono:

- il pagamento del debito da essa garantito;
- la rinuncia del creditore effettuata per iscritto;
- la vendita forzata del bene gravato dall'ipoteca stessa;
- il perimento del bene che ne è gravato.

Giova evidenziare che la Conservatoria dei Registri Immobiliari non procede d'ufficio alla cancellazione di un'ipoteca estinta: la sua cancellazione, infatti, deve essere chiesta da chi ne ha diritto.