AUMENTANO DEL 33% GLI ITALIANI CHE NON PAGANO LE SPESE CONDOMINIALI

Il difficile momento economico che sta attraversando il nostro Paese ha messo in ginocchio molti italiani che si trovano nella condizione di non riuscire a pagare il canone d’affitto mensile. Si tratta del problema della morosità incolpevole, per cui è stato istituito un fondo pubblico che permette alle famiglie in difficoltà, a causa di gravi problemi di salute o lavorativi, di pagare le quote d’affitto arretrate.

Ma la maggior parte degli italiani, oltre all’eventuale canone d’affitto, si trovano a fare i conti anche con le spese condominiali, sempre più interessate dal problema della morosità. A dirlo è la società Affitto Assicurato, specializzata nel rilascio di contratti a tutela delle obbligazioni derivanti da contratti di locazione, che rispetto al 2013 ha stimato un aumento del 33% di questo fenomeno che coinvolge il 23% dei condomini presenti sul territorio nazionale, con un ritardo medio che si aggira attorno ai 7 mesi. Per quanto riguarda la distribuzione geografica, troviamo una maggiore concentrazione del fenomeno al Nord con il 40%, subito seguito dal Centro con il 33% e il Sud con il 27%.

Come sottolinea il responsabile brand Affitto Assicurato, Claudio De Angelis, “il mancato pagamento delle spese condominiali è un’ulteriore riprova delle difficoltà in cui si dibattono molte famiglie italiane. Se negli ultimi anni si era assistito ad un’impennata nella morosità sui canoni d’affitto, con un aumento, di conseguenza, delle procedure di sfratto, negli ultimi mesi abbiamo registrato una crescita decisa di richiesta per mancato pagamento delle spese condominiali. Questo trand ha fatto crescere l’esigenza di maggiori garanzie da parte dei proprietari degli immobili locati, perchè nel caso l’inquilino non paghi, l’amministratore provvede a riscuotere le spese condominiali dal condomino, ossia dal proprietario dell’appartamento locato. Quest’ultimo soltanto in seguito, nella sua veste di locatore, potrà richiedere all’inquilino il rimborso della quota di spesa posta dalla legge a suo carico”.

Da sempre chi deve recuperare un credito nei confronti di un condominio si trova a dover affrontare diversi problemi di non facile soluzione. Il primo tentativo di fare chiarezza in materia di recupero crediti condominiale è stato fatto recentemente con la legge di riforma del diritto condominiale che ha modificato l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile.

L’iniziale vuoto legislativo era stato inizialmente compensato dall’introduzione da parte della Cassazione del sistema della solidarietà del debito, che dava la possibilità al creditore di rivalersi su qualunque condomino per l’intero debito condominiale. Successivamente con la sentenza 9148/2008 si è passati al criterio di parziarietà in base al quale i condomini potevano essere chiamati a rispondere del debito condominiale solamente pro quota. La nuova versione dell’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, invece, rappresenta un vero e proprio tentativo di disciplinare il recupero crediti, stabilendo il divieto per il creditore di agire contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali, se non dopo aver inutilmente escusso quelli morosi, il cui elenco dovrà essere fornito dall’amministratore. Purtroppo non è chiaro se al singolo condomino potrà essere richiesto l’intero credito o solamente la sua quota proporzionale.

L’unica cosa certa in base all’articolo 63 è che il creditore debba munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo all’amministratore condominiale richiedendogli l’elenco dei condomini inadempienti verso le spese condominiali, ma da qui in poi iniziano le criticità. Non viene specificato ciò che si deve fare nel caso in cui l’amministratore si rifiuti di fornire l’elenco dei condomini morosi o in che parte richiedere il credito ai singoli condomini. Le strade percorribili quindi rimangono due, rivolgersi al Tribunale perchè ordini all’amministratore di fornire i nomi dei condomini morosi o procurarsi l’elenco di tutti i condomini e notificare ad ognuno un atto di precetto. Nel caso in cui il creditore sia riuscito ad ottenere l’elenco dei condomini inadempienti potrà notificare l’atto di precetto ad uno di essi, intimandogli il pagamento dell’intero credito dovuto dal condominio.

In pratica, anche se non viene esplicitamente specificato, la legge 220/2012 ha reintrodotto il criterio di solidarietà del debito. Dato che il condominio è soggetto privo di personalità giuridica, al singolo condomino non andrà notificato il titolo esecutivo già notificato all’amministratore. Alla notifica dell’atto di precetto, ultimo avviso al debitore che si intende procedere in via esecutiva nei suoi confronti, dovrà seguire la richiesta di pignoramento sul bene del condomino prescelto, che potrà essere l’appartamento, beni mobili o crediti del pignorato verso terzi. I condomini in regola con i pagamenti possono quindi stare tranquilli, ma solo fino al momento in cui le esecuzioni nei confronti dei condomini morosi risultino inutili. Solo in quel caso il creditore potrà rifarsi sui condomini che hanno pagato regolarmente le spese condominiali.