Problema con le spese condominiali arretrate? Ecco chi le deve pagare

In materia di acquisto di un appartamento facente parte di un condominio, una delle domande più ricorrente che chi si appresta all’acquisto si pone, nonché uno dei motivi di maggiore frizione al momento della compravendita di tale unità immobiliare, è quella riguardante la sorte delle spese condominiali lasciate in sospeso. Quello che ci apprestiamo a disintricare è uno dei nodi che presentano spesso più insidie ed è bene aver chiara la situazione.

Queste spese, infatti, possono essere di notevole entità, ma la legge è chiara a riguardo e tiene in considerazione tutte le possibili casistiche. Sono, infatti, numerose le sentenze espresse dalla Corte di Cassazione che delimitano gli oneri rispettivamente di acquirente e di venditore.

Spese condominiali, chi le paga?

Ai sensi dell’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, chi subentra nei diritti di un’appartamento facente parte di un condominio è obbligato solidamente a saldare, con il venditore, il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente all’acquisto. Le

spese condominiali

precedenti all’anno anteriore a quello precedente a quello di vendita dell’appartamento sono, invece, a carico unicamente del venditore, ovvero l’ex proprietario. Ovviamente, invece, per le spese successive all’anno di rogito notarile ne risponderà unicamente il nuovo inquilino, ovvero l’acquirente dell’appartamento in questione.

Dal punto di vista del condominio, dunque, esso potrà indifferentemente agire nei confronti del vecchio proprietario o del nuovo. Essi dovranno pagare in solido le spese relative all’anno in cui è avvenuta la vendita e per le spese relative all’anno precedente. Attenzione, però, anche in caso di patti diversi tra acquirente e venditore, il condominio sarà autorizzato a rivolgersi unicamente al venditore, quindi al vecchio proprietario, per le spese insolute relative ad anni precedenti.

Ad ogni buon conto è bene ricordare che il venditore resta solidalmente obbligato con il compratore al pagamento di tutte le spese condominiali. Ma solo fintanto che non venga comunicata all’amministratore copia autentica dell’atto di compravendita. Questo in base all’articolo 63, comma 5, disposizione attuativa del Codice Civile.

Manutenzione ordinaria e straordinaria e/o ristrutturazione.

Immaginiamo la situazione in cui un nuovo inquilino acquisti un appartamento all’interno di un condominio in cui sono stati deliberati lavori di manutenzione e/o ristrutturazione prima della compravendita che lo vede protagonista.

Ci affidiamo, per questo caso, alla sentenza della Corte di Cassazione n° 24654 del 3 Dicembre 2010, in cui è affermato, a scanso di equivoci, che: “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni […] è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore. A nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. E l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.”.

Tale sentenza è stata ripresa e confermata anche nel Maggio 2013, in una controversia in cui è intervenuta la stessa Corte di Cassazione. Si è specificato anche che: la delibera giuridicamente rilevante a definire gli oneri di pagamento del nuovo e vecchio condomino, è unicamente quella in cui si siano effettivamente approvati in via definitiva lavori di manutenzione e/o ristrutturazione. Non hanno alcun valore invece le eventuali precedenti delibere preparatorie o interlocutorie, che non sono propriamente impegnativa per il condominio.

Il Sig. Rossi e il Sig. Bianchi.

In pratica: ammettiamo che il Signor Rossi partecipi a riunioni di condominio in cui si parla della ristrutturazione, ad esempio, del tetto. Ma che poi egli venda il proprio appartamento al Signor Bianchi. E quest’ultimo, in una successiva riunione di condominio, partecipa e firma l’approvazione dei lavori di ristrutturazione del tetto. Allora le spese saranno unicamente a carico del Signor Bianchi.

Viceversa, ammettiamo che l’approvazione fosse stata accettata dal Signor Rossi prima di vendere casa. E che i lavori sono poi stati effettuati dopo la vendita dell’appartamento al Signor Bianchi. Allora la spese di ristrutturazione ricadrebbero sul Signor Rossi.

Scopriamo chi deve pagare le spese condominiali arretrate.

Infine, in una sentenza del Marzo 2015, si è provveduto ad un ulteriore specifica. Nel caso in cui l’atto di vendita contenga clausole di diverso tenore, stabilendo, ad esempio, che a sostenere tutte le spese condominiali approvate per il futuro o irrisolte sia l’acquirente dell’appartamento. Esse avranno effetto solo come accordo personale tra le parti protagoniste della compravendita. Non saranno, infatti, vincolanti per il condominio.

Nella stessa sentenza, inoltre, si è chiarito che l’amministratore di condominio avrà diritto e dovere di richiedere all’acquirente le spese ordinarie di manutenzione e conservazione dell’edificio e per l’erogazione di normali servizi comuni. Questo anche se deliberate dall’assemblea condominiale prima dell’acquisto del suo nuovo appartamento.

Dichiarazione dell’amministratore sulle stato dei pagamenti.

Si tenga conto che le spese lasciate irrisolte potrebbero essere molto gravose. In caso di controversia, inoltre, si rischia di invischiarsi in lunghe e complesse, seppur molto spesso vincenti, azioni giudiziarie. Per un acquirente è sempre molto consigliato informarsi, pretendere determinate garanzie e verificare lo stato di eventuali pagamenti insoluti.

In tal senso la riforma del condominio ha introdotto un documento assai interessante: la dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti. Ai sensi dell’articolo 1130 Codice Civile, infatti, l’amministratore deve fornire, al condomino che ne faccia richiesta, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti. Tale dichiarazione informa e mette le parti al riparo da eventuali sgradevoli sorprese.