Scale condominiali: come si valuta la proprietà e la ripartizione delle spese

Le scale in condominio non hanno bisogno di alcuna presentazione, tutti sappiamo cosa sono e, spero, come usarle. Negli edifici condominiali, le scale interne sono considerate, ai sensi dell’articolo 1117 C.C. e salvo diversa indicazione, come parte comune dell’immobile. Questo significa che le scale condominiali, in quanto elemento accessorio e strutturale, svolgono una funzione comuni a tutti i condòmini.

Ma, attenzione, perché i titolari delle varie unità immobiliari, possono disporre diversamente di questo elemento. Non è raro, infatti, vedere atti d’acquisto che specificano che la proprietà delle

scale

nel suo complesso è riservato ai proprietari degli appartamenti all’ultimo piano. Delle scale, inoltre, bisogna ricordarlo, sono comproprietari anche i titolari di negozi e i proprietari di unità immobiliari aventi accesso diretto alla strada.

L’eccezione dei condomini minimi.

Quanto appena detto vale in genere per tutti i condomini, ma vi è un’eccezione che è bene definire subito, perché tornerà nel corso dell’articolo. Parliamo del condominio parziale, ovvero di edifici con più scale, cortili e altre strutture destinate a servire solo una parte del fabbricato. In questo caso, le spese relative alla manutenzione delle scale (generalmente definite A, B, C…) sono a carico unicamente del gruppo di condomini che servono.

Da anni la giurisprudenza è orientata nel riconoscere dignità giuridica al condominio parziale. Ciò significa che esso non è preso in considerazione solamente ai fini della ripartizione delle spese, ma anche quale entità di riferimento di un gruppo di condòmini. Questa distinzione è fondamentale ai fini della ripartizione delle spese, ma anche per l’attribuzione di proprietà e responsabilità ad un determinato gruppo di proprietari.

Ad esempio: se nella scala B c’è un corrimano danneggiato da sostituire, saranno solo i proprietari degli appartamenti nella scala B a dover sostenere le spese per la sostituzione. Analogamente, se nella scala A c’è un ascensore, di questo saranno proprietari, salvo differente indicazione, solamente i proprietari della Scala A.

Pianerottoli e corridoi.

Definita giuridicamente la comproprietà delle scale, passiamo a parlare dei pianerottoli, ovvero quegli elementi di raccordo tra due rampe di gradini. Il pianerottolo altro non è che quel ripiano che si interpone tra due rampe di scale e può servire come piano di accesso alle unità immobiliari.

Anche i pianerottoli, come le scale, salvo diversa specificazione, così individuati e descritti, sono comproprietà di tutti i condòmini. Data la loro caratteristica funzione d’accesso ai vari piani, anch’essi sono soggetti a quanto detto in tema di utilizzazione e limiti ai diritti dei singoli. Come stabilito dal Tribunale di Salerno 23 ottobre 2015 n° 4386 e dalla Cassazione 30 giugno 2016, n° 13450.

Medesimo discorso per i corridoi, anche se consentono l’accesso unicamente ad abitazioni in proprietà esclusiva. Rispetto a ciò, la Corte di Cassazione ha stabilito che questa definizione è valida anche per i condomini parziali:“Pur riconoscendo la plausibilità della tesi appena esposta non può concludersi in tal senso, cioè che i corridoi possano essere considerati in proprietà limitata a pochi condòmini, ovvero quelli che se ne servono, poiché essi non sono dotati di autonomia rispetto alla parte anteriore del corridoio quantomeno come volume di spazio e di aria, nonché dal punto di vista estetico”.

Suddivisione della proprietà e delle spese di manutenzione e pulizia delle scale condominiali.

Manutenzione e pulizia delle scale.

È evidente, che sono apparentemente le scale condominiali servano in misura differente i proprietari dei diversi piani degli appartamenti. Delle scale, infatti, fanno parte sia la “cassa”, ovvero i miri che la contengono, che il “torrino”, ovvero l’ambiente terminale dell’intera gabbia scale. Di conseguenza, l’uso effettivo delle scale non determina l’obbligo di occuparsi della manutenzione e della pulizia della stessa.

Dunque vediamo con quali quorum deliberativi si decide sulla manutenzione delle scale? Due casi:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio;
• Manutenzione straordinaria di notevole entità: voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda, invece, le decisioni circa la pulizia delle scale, quindi in particolare della scelta dell’impresa appaltatrice, che deve essere iscritta in appositi ruoli tenuti presso la Camera di Commercio, sono assunte con le maggioranze indicate per la manutenzione ordinaria.

Ripartizione delle spese.

Arriviamo ora al tema più scottante relativo alla manutenzione e alla pulizia del vano scala, ovvero la ripartizione dei costi. La differente misura dell’uso delle scale, in effetti, deve incidere sulla partecipazione alle spese derivanti da tali attività. Questo, a scanso di equivoci, è specificato chiaramente nell’articolo 1124 C.C., secondo il quale: “Le spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) nonché quelle di ricostruzione delle scale devono essere ripartite tra i condòmini, salvo differente convenzione (ossia a meno che non intercorra un diverso accordo tra tutti i condòmini)”.

Dunque vediamo come avviene fisicamente la ripartizione delle spese di manutenzione del vano scala condominiale:

• Per metà ci si basa sui millesimi di proprietà;
• Per l’altra metà, invece, varia in ragione dell’altezza del piano.

In caso di condominio parziale, la suddivisione dei costi da sostenere avverrà tra i soli condòmini interessati.

Analogamente, lo stesso criterio, si applica per la pulizia delle scale, anche se non sono mancate pronunce tese ad affermare che il costo per questo servizio vada ripartito solamente in ragione del criterio dell’altezza del piano, come stabilito dalla Cassazione 12 gennaio 2007 n° 432.