CONTRATTO D’AFFITTO: Come far fruttare al meglio il proprio immobile

L’irriducibile passione per il mattone degli italiani negli ultimi anni è stata messa a dura prova dalle imposte immobiliari più che triplicate in tre anni, dall’incertezza economica e dalla disoccupazione che hanno portato ad un aumento della morosità. Si tratta di fattori che hanno contribuito a rendere sempre più difficoltoso ottenere un buon reddito dalla seconda casa, quindi mai come ora è diventato fondamentale studiare tutte le strategie possibili al fine di massimizzare la rendita. A questo scopo, il programma “Soldi vostri, l’economia di tutti i giorni” de Il Sole 24 Ore ha fornito un’utile guida.

Contratto d’affitto a canone libero
Può essere applicato a singole stanze o all’intero appartamento e in genere ha una durata formale di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni nel caso in cui non venga data disdetta. La registrazione del contratto è obbligatoria, le spese verranno suddivise equamente tra proprietario e inquilino e riguardano l’imposta di registro del 2% sul canone d’affitto annuo, con una soglia minima di 67 euro, e l’imposta di bollo, 16 euro ogni quattro facciate del contratto e ogni 100 righe.

Cedolare secca
In questo caso, invece di pagare l’Irpef, le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo, si dovrà versare un’imposta pari al 21% del canone di locazione annuo. Per chi ha un basso reddito e molte detrazioni, l’alternativa vantaggiosa prevede l’applicazione dell’aliquota Irpef sul canone annuo d’affitto ridotto del 95%.

Canone concordato o agevolato
Si tratta di una tipologia di contratto meno redditizia per il proprietario ma sicuramente più vantaggiosa dal punto di vista fiscale. Prevede una durata di 3+2 anni e l’importo del canone d’affitto viene stabilito tra sindacati e proprietari.

Canone studenti
E’ possibile stipulare un contratto di questo tipo in città sedi di università e il canone di locazione massimo viene stabilito da accordi territoriali. La durata può andare da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 3 anni e le spese di registrazione vengono suddivise equamente tra proprietario e inquilino.

Canone abitativo ad uso transitorio
Si tratta di un tipo di contratto di locazione abitativa che viene stipulato per far fronte ad esigenze abitative temporanee non turistiche. La durata può andare da un minimo di un mese ad un massimo di 18 e, in mancanza di specifici accordi territoriali, il canone è libero. Anche in questo caso le spese di registrazione vengono suddivise tra inquilino e proprietario.

Canone breve
Questo contratto d’affitto viene stipulato per finalità turistiche e per periodi inferiori ai 30 giorni. Il vantaggio fiscale consiste nel fatto che non prevede l’obbligo di registrazione.

In conclusione, non esiste il contratto d’affitto migliore in assoluto, a seconda della tipologia, dell’ubicazione dell’immobile e della situazione dell’inquilino risulta maggiormente vantaggioso un contratto piuttosto che un altro. I fattori determinanti che vanno ad influire sull’aspetto fiscale e sul problema della morosità sono molti e vanno analizzati con la massima attenzione caso per caso. Ad esempio, in alcuni casi potrebbe risultare vantaggioso optare per un affitto a canone agevolato, maggiormente sostenibile per l’inquilino fornisce maggiori garanzie riguardo al problema della morosità. Diverse le considerazioni da fare nel caso in cui si affitti un immobile di lusso rivolgendosi ad inquilini benestanti che non hanno difficoltà a sostenere un canone di locazione maggiormente elevato.