RENT TO BUY: METODI ALTERNATIVI PER COMPRARE CASA

Sull’attuale mercato immobiliare, purtroppo ancora caratterizzato dall’incertezza, sono sempre più presenti modalità alternative per acquistare casa. Rent To Buy, è questo il termine per indicare le formule di acquisto con riscatto che comprendono la locazione con opzione di futuro acquisto, la locazione con preliminare di futura vendita e la vendita con riserva di proprietà, anche conosciuta come patto di riservato dominio. Queste modalità alternative di comprare casa consistono in formule contrattuali che prevedono la stipula di accordi per l’affitto con riscatto dell’immobile: in pratica il locatario ha la possibilità, o in alcuni casi l’obbligo, di acquistare l’immobile che ha occupato come affittuario, utilizzando il pagamento del canone d’affitto come acconto sul prezzo di vendita.

Affitto con riscatto
Nel caso della locazione con opzione di futuro acquisto, o affitto con riscatto, l’inquilino stipula un normale contratto di locazione, concordando con il proprietario la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile, inserendola nel contratto stesso o mediante un atto separato. In genere viene stabilito un tempo limite entro il quale l’inquilino può scegliere di diventare proprietario della casa che occupa e in tal periodo pagherà un canone di locazione maggiorato, che consentirà di istituire un premio che andrà a ridurre il costo dell’immobile. La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più breve è il periodo entro il quale l’inquilino decide di comprare, ma nel caso in cui non sia in grado o non voglia effettivamente acquistare l’immobile, tale premio andrà perso.

La soluzione dell’affitto con riscatto viene in genere proposta dai costruttori che hanno immobili invenduti, quindi è necessario verificare, rivolgendosi ad un notaio, la presenza di eventuale ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo stipulato dall’impresa di costruzione per l’acquisto dell’area edificabile. In questo caso occorre tutelarsi dall’eventuale fallimento dell’impresa mediante fideiussione, in quanto l’inquilino che sottoscrive un contratto d’affitto con riscatto, non diventando immediatamente proprietario dell’immobile, rischia di perdere il fondo di accumulo per il successivo acquisto. La fideiussione, allo stesso modo in cui protegge le somme versate prima del rogito per l’acquisto di una casa in costruzione, protegge anche il fondo di accumulo nel caso di affitto con riscatto. Nel momento in cui la casa passa di proprietà la fideiussione scade.

Locazione con preliminare di futura vendita
Questa formula maggiormente vincolante, garantisce più sicurezza in quanto, dopo un certo periodo in cui l’immobile è concesso in affitto,* prevede l’obbligo di stipulare un contratto di vendita definitivo.* Il preliminare unilaterale, obbliga solamente il locatore a vendere l’immobile al locatario, lasciando facoltà al compratore, mentre il preliminare bilaterale vincola entrambe le parti alla compravendita. Il preliminare prevede costi notarili maggiori rispetto alla canonica registrazione del contratto di locazione ma, essendo trascritto nei registri immobiliari, protegge l’acquirente da eventuali eventi pregiudizievoli in capo al venditore. Come nell’affitto con riscatto la maggiorazione del canone di locazione permette di accumulare un premio che va a scontare il prezzo di vendita, ma se entro tre anni dalla stipula del preliminare non si fa seguire un contratto esecutivo di vendita, gli effetti e i vincoli del preliminare decadono e il premio va perso.

Con il preliminare, l’acquirente può tutelarsi dall’insidia, che si nasconde nel periodo che intercorre tra l’affitto e il riscatto, dell’eventuale pignoramento della casa da parte di creditori dell’impresa. Grazie all’efficacia prenotativa del preliminare si elimina il rischio di perdere la somma versata in maggiorazione del canone d’affitto.

Vendita con riserva di proprietà
Questa formula, conosciuta anche come patto di riservato dominio, è l’unica con un’accertata disciplina normativa (articoli 1523 ss. c.c.) e implica uno specifico atto di vendita vero e proprio. L’acquirente entra in possesso della casa nel momento del rogito, con la stipula del contratto di compravendita a tutti gli effetti, ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al completo pagamento dell’immobile, cioè fino all’esaurimento delle rate. In pratica potrebbe sembrare un mutuo, con tanto di interessi, stipulato con il venditore e la proprietà passa all’acquirente solamente dopo l’estinzione di tutte le rate pattuite nel contratto. Se l’acquirente risulta inadempiente smettendo di pagare le rate, il venditore può richiedere al giudice la dichiarazione di risoluzione del contratto, ma non sono previste le ordinarie procedure di sfratto per liberare l’immobile. In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire le rate riscosse, ma ha diritto ad un equo compenso, che verrà stabilito dal giudice civile, per l’utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino e per il danno subito. La somma, cui avrà diritto il venditore per ogni mese di occupazione dell’immobile in caso di inadempienza del compratore, potrà essere specificata preventivamente nel contratto di compravendita. Dato che questa formula prevede un vero e proprio atto di compravendita, le imposte relative alla vendita si dovranno versare subito e l’eventuale pagamento di Tasi, imposta sui servizi indivisibili, Tari, imposta sui rifiuti, di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e di ristrutturazione resta definitivamente a carico dell’acquirente, anche nel caso in cui risulti inadempiente.

In alcuni casi il venditore ha necessità di cedere subito l’immobile e in questo caso la formula prende il nome di Buy to Rent, in pratica si tratta di una compravendita definitiva ma con incasso differito. L’acquirente diventa subito proprietario della casa, magari versando una piccola somma iniziale e pagando il rimanente importo con un versamento mensile di poco superiore al canone d’affitto. In questo caso il venditore può tutelarsi dall’ipotesi di definitivo inadempimento dell’acquirente attraverso due schemi giuridici: la vendita con patto di riscatto (articolo 1500 ss. c.c.) oppure la vendita con condizione risolutiva di inadempimento (articolo 1353 ss. c.c.), che con le dovute modifiche permette di tutelare entrambe le parti.

Vendita con patto di riscatto
In questo schema giuridico, se l’acquirente diventa inadempiente il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà dell’immobile restituendo la somma ricevuta. Il diritto di riscatto per gli immobili è limitato nel tempo e può essere esercitato entro cinque anni dalla data di conclusione del contratto, quindi la rateazione del prezzo non può superare il quinquennio. In caso di riscatto il venditore deve corrispondere al compratore il prezzo pagato fino a quel momento e anche tutte le spese derivanti dalla compravendita, come le imposte d’acquisto o le spese d’agenzia, le spese sostenute per la manutenzione o che abbiano aumentato il valore dell’immobile, senza avere diritto ad un rimborso a titolo di godimento dell’immobile da parte dell’acquirente per il periodo in cui ha occupato l’immobile. Forse anche a causa della scarsa tutela del venditore, questa formula non viene praticamente mai adottata.

Vendita con condizione risolutiva di inadempimento
Si tratta di una formula più utilizzata perché non prevede limiti di tempo massimo per esercitare la condizione risolutiva e, in caso di riscatto, non vincola il venditore a restituire al compratore tutta la somma ricevuta. La condizione risolutiva si riferisce ai ritardi nel pagamento delle rate che possono far tornare la proprietà dell’immobile al venditore. Ad esempio se il compratore accumula un ritardo di oltre 30 giorni nel versamento di 7 rate anche non consecutive, oppure un unico ritardo che superi i 180 giorni, le rate versate possono essergli restituite, ma solo in parte, in base agli accordi, compensando così l’utilizzo temporaneo della casa. In questa soluzione quindi, in genere è il venditore a fare da banca all’acquirente, ma si può prevedere il ricorso ad un istituto bancario disposto a concedere un mutuo sostituendosi al venditore, nel caso si creino le condizioni.

In alcuni casi con il termine Rent to Buy si intende una pianificazione finanziaria fissa preparatoria all’acquisto in cui il conduttore versa subito un acconto che va dal 3% al 6% sul prezzo bloccato per 3 anni. Il canone mensile versato viene destinato per metà all’affitto mentre il restante 50% funge da acconto sul costo dell’immobile. Anche in questo caso oltre al contratto di locazione è prevista la trascrizione di un preliminare di compravendita e, nel caso in cui il compratore non voglia o non sia in grado di acquistare l’immobile, può cedere la sua posizione contrattuale anche ad un prezzo più elevato. Inoltre dopo i tre anni, se le parti sono d’accordo, è possibile prorogare il contratto rinnovando la trascrizione.

Vantaggi
Indubbiamente queste formule presentano alcuni vantaggi, primo fra tutti la possibilità di rateizzare il pagamento degli importi iniziali mediante il canone d’affitto. In questo modo i soldi spesi per l’affitto non rappresentano una mera uscita, ma permettono di diventare proprietari della casa in cui si abita, con prezzo scontato della quota già pagata al proprietario per l’occupazione dell’immobile. Attraverso il Rent to Buy, quindi, è possibile rinviare l’acquisto di qualche anno guadagnando tempo e merito creditizio per ottenere il mutuo e chiedere eventualmente una cifra più bassa. Nella previsione di migliori condizioni di accesso al mutuo e tassi di interesse inferiori rispetto a quelli attuali, il fatto che il compratore non debba pagare la casa nell’immediato diventa un indubbio vantaggio. Inoltre il Rent to Buy permette al compratore di creare una sorta di storico creditizio, dimostrando alla banca che è stato in grado di versare puntualmente il canone d’affitto maggiorato nel periodo precedente il riscatto. In pratica la banca si trova a concedere un prestito ad un cliente collaudato, un soggetto ideale a cui concedere il prestito con tranquillità, senza bisogno di ricorrere a garanti.

Nonostante gli svariati vantaggi il mercato del Rent to Buy risulta ancora frenato. Per facilitare il decollo di queste forme alternative di acquisto di una casa servono chiare regole e un alleggerimento dal carico fiscale.

Il Consiglio nazionale del Notariato propone di introdurre nell’ordinamento una disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili”. Come spiegano i notai, si tratta di una disciplina civilistica e tributaria adeguata a una serie di fattispecie contrattuali oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi. La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell’acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà; quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

Nel caso del contratto di vendita a rate con riserva di proprietà, in cui il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo, i notai propongono di dare al venditore la facoltà di cedere ad un istituto bancario il credito relativo al pagamento delle rate, credito che la banca potrà a sua volta cedere nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione.

In molti casi i venditori concedono una dilazione nel pagamento del prezzo dell’immobile a fronte di garanzie adeguate, come l’iscrizione dell’ipoteca legale, che a causa del costo eccessivo non viene quasi mai utilizzata. Una terza proposta dei notai è quella di ridurre la il carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite.