GRANDI RISULTATI PER I PROGETTI MADE IN ITALY AL MIPIM 2015

I Mipim Awards, i premi più ambiti del settore immobiliare a livello globale, hanno visto in finale lo scontro tra tre progetti made in Italy: Eataly world, Segreen business park e Oxygen Eco Tower. Si è trattato, quindi, di un’edizione molto positiva per il nostro Paese, per diversi anni escluso dalla finale degli Oscar.

Dieci le categorie previste quest’anno: la Best futura mega projects, in cui gareggiavano la Oxygen Eco Tower e Fico Eatily World Bologna, la Reforbished building, in cui concorreva il progetto italiano Segreen business park, di grande rilevanza per la partecipazione italiana, mentre le altre erano: Hotel tourism resort, Industrial logistic development, Innovative green building, Office and business development, Residential development, Shopping center, Urban regeneration project, Future project.

Il pubblico ha scelto come miglior progetto in assoluto la Oxygen Eco Tower dello Studio Cmr di Massimo Roj, in via di sviluppo a Jakarta in Malesia. Il developer di questo progetto è Bimantra Citra, l’architetto lo Studio Cmr e un pool di aziende a garanzia del made in Italy. Oxygen Eco Tower, “Your villa in the Sky”, sviluppata su 75 piani e composta da 161 ville, è un’idea di architettura sostenibile che sviluppa in maniera alternativa il concetto di villa, proiettandolo in verticale, allo scopo di minimizzare il consumo di suolo garantendo allo stesso tempo, nell’ambito delle nuove megalopoli, il concetto di privacy e green di una villa in un centro cittadino caotico. Tutta la costruzione, che parte dal modello geometrico di un fiore, si basa sui principi di ecosostenibilità grazie alla drastica riduzione dei consumi energetici e all’utilizzo delle fonti rinnovabili. Come spiega Massimo Roj, “Si tratta di un progetto con diverse versioni a seconda dell’altezza, delle dimensioni delle singole ville che si vogliono costruire e così via. Ma è particolarmente adatto alle grandi megalopoli mondiali, dove finora la classe abbiente che vuole vivere in un’ottica di privacy deve risiedere anche a ore dal centro. Ecco perchè ha riscontrato parecchio interesse anche qui al Mipim. E siamo davvero onorati del premio che abbiamo vinto”.

Un altro progetto italiano che ha riscosso successo è Fico Eataly World Bologna, presentato e sviluppato da Prelios Sgr. Il progetto, in linea con i temi di Expo 2015, consiste nel Parco agroalimentare del fondo Pai (Parchi agroalimentari italiani) gestito da Prelios Sgr e ha già ricevuto importanti riconoscimenti dall’estero, al punto che il National Geographic lo ha inserito tra le 50 mete imperdibili da visitare nel 2015. Fico (Fabbrica italiana contadina) Eataly World rappresenterà la filiera dell’eccellenza agroalimentare italiana e, su 80 mq., comprenderà un’offerta integrata articolata in quattro macro aree tematiche: coltivazione, produzione, vendita e ristorazione. Il parco tematico sarà il principale punto di riferimento internazionale per la divulgazione e la conoscenza delle eccellenze agroalimentari ed enogastronomiche italiane attraverso la ricostruzione delle principali filiere produttive. Previsti circa 6 milioni di visitatori, tra italiani e stranieri, all’anno, con un notevole impatto anche sull’indotto locale. A gennaio sono iniziati i lavori di realizzazione e l’apertura è prevista per fine 2015.

Il progetto Segreen Business Park di Cbre global investors, tra i finalisti del Mipim Awards, consiste in un’area sostenibilmente innovativa adibita prevalentemente a uffici, situata a Segrate alle porte di Milano. Disegnato dallo studio di architettura Lombardini 22, lo sviluppo terziario ad uso uffici, si trova in una piccola area urbana circondata dal verde e punta sui più moderni standard qualitativi del concetto contemporaneo del lavorare, rivolgendosi anche a utenze di aziende internazionali. Consiste in un complesso di tre edifici ad uso uffici principali, che puntano sulla trasparenza delle strutture e un collegamento tra le costruzioni, sfruttando anche una piazza principale che ha la funzione di luogo di incontro per chi lavora nelle strutture. Una parte della struttura è dedicata interamente ai servizi alle persone con particolare attenzione sugli aspetti della sostenibilità sociale ed ambientale. Gli edifici occupano un’area di circa 30.000 mq. interattivi tra i tre edifici principali e la parte dedicata ai servizi che comprende circa 2.300 mq. di superficie. Il parcheggio può contenere 600 auto e prevede appositi spazi per moto e biciclette. Ha ottenuto certificazioni sia Leed sia Cened e come aggiunge Sandro Campora, country manager Italia di Cbre, “Segreen business park si sta realmente imponendo sul mercato per le sue caratteristiche distintive e ha tra i suoi inquilini società internazionali di calibro: Buhler, Brother, Covidien, Heinz, Lenovo, Symantec e Triumph”.

Il Mipim di Cannes, con un pubblico di 21.000 professionisti del real estate proveniente da tutto il mondo, è stata una vera e propria vetrina che ha permesso agli italiani di presentare agli investitori esteri i progetti più interessanti nella Penisola. Ance, Ice, ministero dello Sviluppo economico, Assoimmobiliare, Federimmobiliare e alcune regioni hanno fatto squadra con il motto Italy: an investor friendly, per attirare l’attenzione degli investitori esteri.

La Regione Marche ha presentato diverse proposte riguardanti l’appeal turistico del Paese. Il Conero Village di Camerano, il progetto di un resort termale di alto livello, immerso in un’oasi verde di 24 ettari, in vendita vicino ad Ancona, in grado di unire ricettività alberghiera, spa, infrastrutture per attività sportive e commerciali. Un altro progetto riguarda l’area Fim spa a Porto Sant’Elpidio e contempla la riconversione di un’ex area industriale affacciata sul mare su un terreno di 73.000 mq., con una foresta di pini, che contempla un resort turistico di 5.000 mq., una nuova area residenziale di 25.000 mq. e un’area commerciale di di 5.000 mq. A Jesi viene promosso l’hub logistico agro-alimentare, mentre a Falconara Marittima L’Air Cargo centre si propone come nuovo punto di riferimento per l’area dell’Italia del medio Adriatico con l’ambizioso progetto di un cargo centre affiancato da un grande outlet.

La Regione Piemonte ha riproposto l’opportunità di realizzare una nuova idea di campus universitario, Torino University City, partendo da nuove residenze dedicate agli studenti e strutture per nuovi servizi. Un altro progetto è il “V200” situato nella parte nord della città e riguarda la proposta di uno sviluppo brownfield, ovvero una riconversione di area industriale a uso misto che comprende residenziale, commerciale, ufficio, parco e servizi pubblici, che verrà collegata da una nuova linea metropolitana. Nel centro di Torino, il complesso Cavallerizza Reale propone un’ampia riconversione degli edifici ad alto valore architettonico, con differenti utilizzi, da centri culturali a musei, da residenze a infrastrutture.

La Regione Toscana ha presentato la principale opportunità di area da riconvertire a Firenze, l’ex produzione Tabacchi, un complesso di 88.700 mq. in stile architettonico razionalista, a uso misto: turistico, residenziale, commerciale e uffici. Sempre a Firenze è stato proposto per la riconversione l’ex Teatro Municipale, un edificio del 19° secolo da preservare e riqualificare, aggiungendo servizi residenziali, alberghieri e uffici. Mentre in un’ex area ferroviaria, sono state proposte le ex Officine grandi riparazioni, un’area di 52.000 mq. da riqualificare completamente con un mix occupazionale che va dal ricettivo al residenziale, dagli uffici agli spazi commerciali.

Se è vero che stiamo assistendo al ritorno degli investitori esteri, che oggi pesano per il 77% del mercato, unita alla grande liquidità in circolazione in cerca di impieghi interessanti con il mattone italiano che offre ancora buoni rendimenti, adesso è il momento di fare un salto di qualità per allinearci al resto d’Europa e ripartire sul fronte delle riqualificazioni e degli sviluppi.

Come spiega Paolo Bellacosa, direttore capital markets di Cbre in Italia, “Tre sono i fenomeni che hanno consentito al mattone tra il 2013 e il 2014 di riprendersi: un Governo credibile e più stabile dei precedenti, la liquidità in circolo, soprattutto in arrivo dagli Stati Uniti e risultato delle politiche monetarie di quel Paese e la revisione dei valori”. Infatti, il prezzo è una questione fondamentale, “Si vede in giro un tasso di mortalità delle transazioni ancora elevato per via delle quotazioni non allineante alle attese del mercato. Perchè in fase di definizione dell’operazione c‘è una chiusura da parte del venditore dovuta alle valutazioni di libro elevate rispetto alle attese di oggi del mercato e dei compratori. Questo vale per le banche, per le Sgr e per le poche società quotate rimaste. Auspico che nei prossimi trimestri ci sia una maggiore consapevolezza da parte dei venditori che il pricing è l’elemento più importante di una transazione”.

Oltre questi temi fondamentali per il futuro del mattone e ampiamente discussi al Mipim 2015, “Altro tema fondamentale è quello sul prodotto. La difficoltà che il mercato italiano incontra sulla strada della crescita è la mancanza di stock acquistabile, la cosiddetta tipologia investment grade. L’alternativa è riqualificare l’esistente, attività in Italia marginale al momento. E’ difficile convincere gli investitori esteri a procedere su questa strada nel nostro Paese. Perchè oggi i capitali internazionali cercano asset a reddito (Yelding asset)”. Si riscopre che il mattone italiano rende tre volte un bond sovrano e l’attenzione torna ancora una volta sugli investimenti a reddito, in grado di garantire nel tempo un costante flusso di rendimenti. Nel mirino location di primo livello e building di qualità con inquilini buoni pagatori, ma non mancano gli amanti del rischio, che investono in settori di nicchia come gli alloggi per studenti e le case di cura.

Come spiega Ivano Ilardo, amministratore delegato di Bnp Paribas Reim Sgr, “L’Italia continua ad essere una grande economia industriale nella quale i rendimenti del mattone sono più che proporzionali al peso dell’economia, come non avviene in Francia e Germania. Il 2015 sarà un anno di transizione in cui si manifesta un contesto esogeno unico nella storia: alta liquidità, bassi tassi di interesse, basso prezzo del petrolio e esportazioni in crescita con l’euro debole. Una congiuntura che non può che favorire la ripresa”.

Anche Joachim Sandberg, managing director Italy di Cushman Wakefield prevede un 2015 positivo. “E’ vero che nel 2007 i volumi erano più elevati ma la leva arrivava all’80% mentre oggi è più bassa, nell’ordine in media del 55%. Dall’analisi dei volumi investiti si vede che oggi l’equity impiegata è superiore del 50% a sette anni fa. L’Italia che rappresenta però solo il 2,5% del mercato real estate europeo deve ambire a una percentuale più alta e adoperarsi per ottenere più spazio nell’asset allocation dei grandi investitori”.

In conclusione, il Mipim ha visto un’ottima partecipazione dell’Italia con la presentazione di grandi progetti, ma per attrarre investimenti serve ancora agire sui prezzi.