Come sanare gli immobili non commerciabili

Tra le varie misure adottate dalla Manovra 2010 nel contrasto all’evasione fiscale e contributiva (articolo 19 del Dl 78/2010) spicca sicuramente la nuova serie di ostacoli alla commerciabilità dei fabbricati non in regola, vale a dire gli immobili mai denunciati al Catasto o quelli che con il tempo hanno subito variazioni mai comunicate.

Dal 1° luglio e’ infatti cambiato tutto, diventando obbligatorio indicare i riferimenti catastali dei beni immobili nazionali, contestualmente alla richiesta di registrazione dei contratti. Adempimenti che possono essere assolti grazie ai due nuovi documenti approvati dall’Agenzia delle Entrate: la versione del modello 69 per la registrazione dei nuovi atti che e’ stato modificato con l’aggiunta del Quadro D riguardante i “Dati degli immobili” e il nuovo modello CDC che dovra’ essere utilizzato per la comunicazione dei dati catastali relativi a beni immobili oggetto di cessione, risoluzione e proroga di contratti di locazione o affitto gia’ registrati.

In altre parole, senza compilare i modelli sara’ impossibile registrare qualunque tipo di atto, dal momento che prima della stipula il notaio e’ tenuto a verificare se la piantina catastale presentata dal proprietario di casa corrisponda realmente a quella in possesso dell’Anagrafe Immobiliare Integrata. Un bene non catastalmente in regola, non potrà mai più essere messo sul mercato.

Vi è però la possibilità di mettersi in regola. L’Agenzia del Territorio ha emanato la circolare 2/2010 che detta le condizioni da seguire.

Iniziamo col dire che la normativa precisa che in presenza di difformita’ di scarsa rilevanza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua configurazione catastale (spostamenti di porte, tramezzi ecc.) non si deve presentare alcuna dichiarazione di variazione al catasto. Basterà rilasciare una attestazione di conformità dell’immobile.

L’obbligo di variazione sussiste dal 1° luglio in tutti i casi in cui l’intervento effettuato incide sullo stato e sulla consistenza dell’immobile, ridistribuendo i servizi interni o modificando il numero dei vani. Ad esempio, vanno regolarizzate le trasformazione di balconi in verande chiuse, le trasformazione di sottotetti in ambienti abitabili, le costruzione di soppalchi, la realizzazione di un secondo bagno, lo spostamento della cucina in un altro ambiente o la divisione in due ambienti di uno di maggiori dimensioni.

Per gli interventi in cui è già stata presentata la Dia, ma non la variazione catastale basta rivolgersi ad un perito geometra/tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell’alloggio con un costo totale che oscilla intorno ai mille euro.

Se, invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune (sono comunque esclusi tutti gli abusi edilizi), si puo’ ottenere la sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. Il costo, in questo caso, sarà notevolmente più alto.