Manutenzione ordinaria e straordinaria: quali le differenze e le conseguenze

Nel caso in cui stiate pensando di eseguire dei lavori di ristrutturazione sulla vostra abitazione o sulle parti comuni di un condominio, è fondamentale distinguere se questi interventi rientrano nella casistica della manutenzione ordinaria o in quella straordinaria. Molto spesso ci è capitato di parlare di una o dell’altra, da questa distinzione dipendono una serie di differenze. In primis la necessità di avviare pratiche, presentare comunicazioni o ricevere autorizzazioni comunali per eseguire i lavori; ma anche per capire se esiste la possibilità di ricevere delle detrazioni fiscali dedicate. In caso di dubbio, comunque, l’unico modo per avere la certezza di rientrare in una o nell’altra tipologia, è consultare l’Ufficio Tecnico comunale.

Vediamo dunque cosa si intenda per manutenzione ordinaria e cosa per manutenzione straordinaria e quali lavori rientrano in una o nell’altra categoria.

Tipologie di interventi edili.

A tal proposito, occorre precisare che la

manutenzione

ordinaria e quella straordinaria non sono le uniche due tipologie di interventi esistenti. Inoltre, la distinzione non è precisata dalla legge e non esiste una lista completa dei lavori che esse comprendono. Facciamo riferimento al “Testo Unico dell’Edilizia”, DPR n° 380/2001 art. 3, per distingue 6 diverse categorie:

• Manutenzione ordinaria;
• Manutenzione straordinaria;
• Restauro e risanamento conservativo;
• Ristrutturazione edilizia;
• Nuova costruzione;
• Ristrutturazione urbanistica.

Al fine, ad esempio, della fruizione del Bonus Ristrutturazione al 50%, le categorie che ci interessano sono le prime 4. Alcuni interventi però, in base a diverse condizioni, possono rientrare in una casistica piuttosto che in un’altra. Facciamo un esempio: il rifacimento del pavimento è un lavoro di manutenzione ordinaria. Se, però, si tratta della pavimentazione del bagno a seguito del rifacimento dell’impianto idrico, allora questo intervento sarà di manutenzione straordinaria.

Quello che diremo di seguito, dunque, non è una classificazione univoca, ma una linea guida che può aiutare ad orientarsi tra le varia categorie.

Perché distinguere tra ordinaria e straordinaria.

La distinzione tra le due casistiche di manutenzione è importante, perché da essa dipendono le differenti pratiche da avviare per eseguire i lavori scelti. Negli ultimi anni, inoltre, come detto, risulta importante anche per valutare la possibilità o meno di usufruire di sgravi fiscali previsti per legge. Entriamo nello specifico, cominciando a definire cosa comporta l’appartenenza ad una tipologia o all’altra:

• La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta e necessaria per opere di manutenzione straordinaria, ma non per quelle di manutenzione ordinaria;
• I lavori di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari godono delle detrazioni date da Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Bonus Mobili e Bonus Verde. I lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, invece, usufruiscono delle medesime detrazioni sia per i lavori di manutenzione straordinaria, che ordinaria;
• A seconda del tipo di lavori eseguiti si può fruire di incentivi locali e/o nazionali, differiscono, inoltre, gli oneri da versare. Ad esempio: il versamento dell’IVA sui materiali e la manodopera si applica sia per la manutenzione ordinaria, che per quella straordinaria.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: interventi differenti e differenti conseguenze

Manutenzione ordinaria.

Per manutenzione ordinaria si intendono tutti i lavori di riparazione e/o mantenimento in efficienza di un immobile. Rientrano, dunque, gli interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture dell’immobile; anche, però, le opere mirate al mantenimento o all’integrazione degli impianti tecnologici esistenti. Tutti questi interventi, quindi, possono essere eseguiti senza il rilascio di alcun titolo abilitativo. Rientrano infatti nella casistica dell’edilizia libera.

Vediamo alcuni esempi di lavori di manutenzione ordinaria.

• Manutenzione dell’impianto di riscaldamento, elettrico o gas;
• Riparazione, rinnovamento e sostituzione di porte, finestre e lucernari (senza cambio di dimensione);
• Riparazione, rinnovamento e sostituzione di pavimenti, sia esterni che interni;
• Demolizione e ricostruzione di intonaci;
• Realizzazione di controsoffitti in cartongesso;
• Tinteggiatura di interni ed esterni;
• Sostituzione di caldaie e radiatori;
• Rinnovamento dei sanitari;
• Sostituzione delle piastrelle del bagno;
• Montaggio di pannelli solari e impianti fotovoltaici (fuori dai centri storici);
• Installazione/sostituzione di elementi esterni come citofoni, videocitofoni, antenne e telecamere, tende da sole, ringhiere, parapetti, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni e tegole;
• Eliminazione di barriere architettoniche, ma solo se non comportano l’alterazione della sagoma dell’edificio.

Tutti gli interventi appena elencati, ad esempio, godono dei Bonus Fiscali sulla casa solo se eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali.

Manutenzione straordinaria.

I lavori di manutenzione straordinaria, in genere, sono lavori più complessi rispetto a quelli di manutenzione ordinaria. Rientrano, infatti, in questa tipologia le opere che comportano una modifica o una sostituzione di elementi strutturali; ma anche quelli che determinano un’innovazione, come la realizzazione ex novo di impianti tecnologici. Questo, però, a condizione che tali interventi non alterino la volumetria complessiva dell’edificio o non modifichino la destinazione d’uso dell’immobile.

L’esecuzione di questi lavori, come si diceva in precedenza, va segnalata all’Ufficio Tecnico comunale, mediante le apposite procedure. In particolare, sono soggetti alla presentazione della SCIA, quando l’intervento riguarda opere strutturali, come:

• Lo spostamento, la demolizione o l’aggiunta di un tramezzo;
• Le opere di consolidamento statico;
• La ristrutturazione integrale di un bagno, inclusi gli impianti idrici;
• Il rifacimento di rampe e di scale;
• Il rifacimento di tetti e di sottotetti;
• Gli interventi finalizzati al risparmio energetico domestico.

Sono invece soggetti alla presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), invece, i lavori come:

• L’allacciamento o il rifacimento di fognature esistenti, anche con modifiche del percorso;
• Lo spostamento di tramezzi non portanti;
• Le modifiche al dimensionamento e alla collocazione di porte ed infissi;
• La realizzazione di una piscina esterna;
• Il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari.