Migliorie alla casa in costruzione: cosa sono i lavori extra capitolato

Quando si opta per l’acquisto di una casa in costruzione si ha fondamentalmente due importanti vantaggi. In primo luogo, in genere, il prezzo dell’immobile sarà un po’ inferiore rispetto a quello che sarebbe per l’immobile fatto e finito. Il secondo vantaggio, invece, è che è possibile, nella stragrande maggioranza dei casi, apportare modifiche e migliorie all’abitazione, perché questa risponda meglio alle proprie esigenze. In linea di massima, sarà possibile decidere sulle finiture e modificare alcuni aspetti funzionali dell’appartamento. Questo secondo vantaggio è reale, ma ha delle limitazioni: occorre infatti porre attenzione alle condizioni che regolano i lavori extra capitolato.

Scopriamo dunque cosa sia il capitolato e cosa si intenda per lavori

extra capitolato

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Il capitolato di costruzione.

Il capitolato è un documento di carattere tecnico, che deve essere necessariamente parte integrante del contratto di acquisto di un’abitazione ancora in costruzione. È lo stesso per tutto l’edificio in costruzione, cambiando da un appartamento a un altro solo per quello che riguarda le quantità. Questo documento contiene numerose caratteristiche tecniche dell’immobile, descritte rigorosamente in modo analitico e qualitativo, quali:

• La tipologia dei materiali usati;
• Le planimetrie e i requisiti dei singoli alloggi;
• Le finiture interne ed esterne;
• L’impiantistica;
• La sistemazione delle eventuali parti esterne, come il giardino o il cortile;
• Le modalità e le fasi di esecuzione dei lavori.

Lavori extra capitolato.

In genere, l’impresa costruttrice dell’immobile lascia la possibilità al compratore di adattare l’appartamento in base alle proprie necessità, sia nella distribuzione degli spazi interni, che nella scelta di finiture e materiali. Fermo restando, ovviamente, che la fase di costruzione dell’edificio permetta ancora i cambiamenti proposti.

Questi interventi, approvati in accordo dalle parti, si definiscono proprio lavori extra capitolato. La dicitura “extra capitolato”, infatti, comprende tutto ciò che non è previsto nel capitolato, dall’aggiunta di prese elettriche all’installazione di sanitari particolari, fino all’uso di ogni materiale diverso da quello previsto.

Essendo nel capitolato di costruzione espressa la qualità minima da rispettare per ogni elemento di ogni ambiente di ogni appartamento, è ovvio che quanto richiesto in extra capitolato debba necessariamente essere un miglioramento dell’abitazione, cosa che comporterà inevitabilmente anche un aumento del prezzo dell’abitazione stessa.

I lavori extra capitolato non possono mai essere effettuati dall’impresa in autonomia e devono sempre essere richiesti o approvati dal committente. D’altra parte, prima di autorizzare qualsiasi intervento di modifica rispetto al capitolato, è indispensabile che l’acquirente prenda visione del preventivo di spesa per quel cambiamento e che si metta su carta quanto deciso dall’impresa. In modo da evitare qualsiasi contenzioso.

Tutto sui lavori extra capitolato.

Il preventivo.

Il preventivo redatto per i lavori extra capitolato può essere di tre tipi ed è bene tenere a mente questa distinzione. In base al tipo di intervento, questi lavori si definiscono:

• A corpo, se si intende un lavoro il cui importo, stabilito all’inizio, è fisso e invariabile;
• A misura, se prevedono il pagamento di quanto effettivamente realizzato, quindi l’importo può subire dei cambiamenti, anche se in genere limitati;
• In economia, quando è previsto un pagamento in base al numero delle ore impiegate per la realizzazione e alla quantità dei materiali effettivamente impiegati: questa formula si usa per tutti quei lavori per i quali è difficile quantificare a priori la mole di tempo necessaria e i materiali che si utilizzeranno. Per valutare il costo di un lavoro in economia esistono delle tabelle dedicate, emanate dalle amministrazioni provinciali.

Agevolazioni IVA prima casa.

L’IVA agevolata al 4% sull’acquisto della prima casa – per tutti i bonus e le agevolazioni riguardanti l’acquisto di abitazioni adibite a prima casa guarda questo interessante video – si applica anche ai lavori extra capitolato commissionati a una ditta appaltatrice da un contribuente, che possiede i requisiti prima casa.

L’unica accortezza che bisogna avere è che, anche dopo la conclusione degli interventi commissionati, l’abitazione rimanga non di lusso: sono quindi accettate tutte le migliorie che contribuiscono ad aumentare l’abitabilità di una casa, ma non quelle che la renderebbero di lusso.