REGOLAMENTO EDILIZIO UNICO: PRONTO IL PIANO PER UNIFICARE L’ITALIA

Sembra ormai alle battute finali, aspettando l’ok definitivo del Consiglio dei Ministri, la stesura del Regolamento Edilizio Unico, promosso dal Ministro per la Semplificazione e la Pubblica Amministrazione, Marianna Madia, e accettato ormai da tutti i comuni d’Italia.

L’obiettivo di quest’operazione è quello di mettere ordine nell’intricata ragnatela degli oltre 8000 regolamenti diversi che si potevano trovare sul territorio italiano, ognuno recante definizioni differenti, spesso inconciliabili o contrastanti tra loro: addirittura la definizione di superficie e il modo di calcolarla non trovavano pace, differenti da Comune a Comune. Con il regolamento edilizio unico si forniscono 42 definizioni standardizzate, identiche e immodificabili in ogni Comune d’Italia, che metteranno ordine e aggiorneranno, finalmente, regolamenti ormai obsoleti, come quello romano, datato 1934.

Nonostante il notevole ritardo, il regolamento edilizio tipo era stata previsto inizialmente per novembre 2015, si è ormai raggiunta l’intesa sulla totalità delle definizioni, discussione che ha portato via tempo, poiché si richiedeva il consenso condiviso da tutte le parti in gioco. Ora che la lista è stata creata, il Ministro Madia dichiara che il passo più importante è stato ormai compiuto e che finalmente l’Italia potrà avere un linguaggio unico da Milano a Bari e definizioni uniformi per tutta la penisola. Alla stesura hanno partecipato anche i rappresentanti del Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, che si dichiarano estremamente soddisfatti del risultato raggiunto, un passaggio epocale dalla follia delle precedenti normative ad uno schema che che consente finalmente di semplificare non solo la costruzione, ma soprattutto la rigenerazione degli edifici.

Le definizioni di Superficie.

Tra le definizioni più complesse da unificare e per la quale si è ritardata l’approvazione del regolamento, proprio per mettere d’accordo tutti, è stata quella di superficie. In conclusione si è deciso di dare sei differenti definizioni di superficie: totale, lorda, utile, accessoria, complessiva e calpestabile.

• Superficie totale (ST) – Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio;
• Superficie lorda (SL) – Somma delle superfici di tutti i piani comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio escluse le superfici accessorie;
• Superficie utile (SU) – Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre;
• Superficie accessoria (SA) – Superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre. Ricomprende: portici e gallerie pedonali, ballatoi, logge, balconi e terrazze, tettoie, cantine, sottotetti, vani scala interni alle abitazioni, garage, parti comuni;
• Superficie complessiva (SC) – Somma della superficie utile e del 60% della superficie accessoria (SC=SU+60% SA);
• Superficie calpestabile – Superficie risultante dalla somma delle superfici utili (SU) e delle superfici accessorie (SA) di pavimento.

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A queste definizioni vanno ad aggiungersi quelle di:

• Superficie territoriale (ST) – Superficie reale di una porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. Comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti;
• Superficie fondiaria (SF) – Superficie reale di una porzione di territorio destinata all’uso edificatorio. E’ costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti;
• Superficie coperta (SC) – Superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, con esclusione degli aggetti e sporti inferiori a 1,50 m;
• Superficie permeabile (SP) – Porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti, entro o fuori terra, che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda acquifera.

Il dimensionamento dei piani.

Altro grande timore degli enti locali, e motivo di discussione fino alla fine, era l’impatto che il nuovo Regolamento avrebbe potuto avere sul dimensionamento dei piani. Per evitare problemi con le previsioni insediative già definite, si è deciso di prevedere che, in caso di difformità tra le cubature di piano e quelle risultanti dal nuovo Regolamento unico, prevalgano le prime, in modo da non andare a sfasare dimensionamenti pre-esistenti, fatto che avrebbe creato non pochi disagi.

I prossimi passi.

Il prossimo step è il perfezionamento degli articoli del Regolamento che fissino i limiti delle facoltà degli enti locali di definire le regole di attuazione dei piani urbanistici. Tutti gli enti locali, infatti dovranno rispettare la nuova normativa unica nazionale e le definizioni standardizzate appena definite. Dopo di che il Regolamento andrà in Conferenza Stato Regioni, con la speranza di essere definitivamente approvato. A quel punto le Regioni lo dovranno recepire entro sei mesi e così anche gli enti locali dovranno farlo proprio.

Chiudiamo con le parole di Leopoldo Freyrie, presidente dalla CNAPPC: “Il nostro Paese ha bisogno di norme chiare e prestazionali, condivise su tutto il territorio nazionale, che favoriscano la qualità dell’abitare invece della buro-edilizia fonte, tra l’altro, di corruzione e di abusivismo. Precedere verso la semplificazione è necessario proprio per garantire il rispetto della legalità e la trasparenza”.