Affittare casa al mare per l’estate: guida al contratto di locazione turistica

La primavera è alle porte, le ferie invernali sono ormai un ricordo e con i primi caldi e le giornate che si allungano, già si comincia a pensare alle vacanze estive. Come ogni anno, le mete marittime italiane sono richiestissime e i più lungimiranti si stanno già guardando intorno per prenotare la soluzione che più si adatta alle proprie esigenze. Chi preferisce affidarsi a strutture ricettive come hotel e bed&breakfast, ha ancora molte possibilità di scelta; coloro che, invece, preferiscono la libertà e l’intimità garantite dalle abitazioni in affitto, dovrà cominciare la propria ricerca. In questo articolo vi spiegheremo come funzionano i contratti di locazione turistica che, per chi predilige la seconda opzione, sono l’unica soluzione contrattuale possibile.

Locazione turistica in località balneari.

Quella dell’affitto di case, ville e appartamenti in zone marittime in cui passare le vacanze estive è una soluzione che, ogni anno, viene scelta da sempre più persone. La domanda di immobili per soggiorni brevi, infatti, è sempre più alta e molti proprietari di seconde case al mare decidono di concederle in locazione: sicuramente per arrotondare le proprie entrate, ma anche perché è una scelta che non preclude l’utilizzo privato, in determinati periodi prestabiliti.

Per le sue peculiari caratteristiche, quindi, la locazione di immobili per finalità turistiche è disciplinata differentemente, rispetto agli affitti per motivi abitativi. L’obiettivo principale del contratto di locazione turistica è infatti quello di semplificare al massimo le procedure burocratiche del crescente numero di questi particolari accordi.

Inoltre, regolarizzandone in modo specifico la legislazione, è anche più semplice e affidabile lasciare questi immobili in gestione ad intermediari immobiliari. Molte agenzie in tutta Italia, infatti, offrono un servizio completo tanto per proprietari, quanto per inquilini, che ne rende più veloce e performante tutto l’iter. Chi cerca una soluzione in locazione turistica a Cesenatico, ad esempio, come in tutta la riviera romagnola, oppure in Toscana, Campania o Puglia, affidarsi ad un’agenzia immobiliare è la soluzione più rapida e sicura.

Contratto di locazione turistica, come funziona?

Per sua definizione, questa tipologia di contratto si rivolge solo ai conduttori (chi riceve il bene in affitto) che hanno l’esigenza di disporre dell’immobile per un periodo molto limitato di tempo. Questa necessità temporanea è proprio la grande differenza rispetto, ad esempio, al contratto di locazione transitoria, destinato a lavoratori e studenti universitari fuori sede. Una caratteristica principale della locazione turistica breve, infatti, è quella di prevedere una durata non superiore ai 30 giorni; mentre il cugino transitorio ha durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi, non prorogabile.

Le locazioni turistiche brevi sono definite nell’articolo 4 del D.L. N° 50/2017, il quale prevede che:

• Questa tipologia di contratto si applica solo all’affitto di immobili abitativi;
• La durata massima è, appunto, non superiore ai 30 giorni;
• Possono stipularlo solo persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• Comprende anche la locazione in cui è prevista la prestazione di servizi accessori, come la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, finito il periodo di affitto.

Nello stesso articolo, come già detto, viene regolarizzata la stipula dei contratti stipulati da soggetti terzi, che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare.

Durata, registrazione e spese della locazione turistica.

Come ogni contratto immobiliare, anche quelli di locazione turistica devono essere redatti in forma scritta. Inoltre, deve essere espressamente specificata la finalità turistica stessa, alternativamente potrebbero essere impugnati come scritture di affitto abitativo primario o transitorio. Solo in questo modo, in caso di contenzioso, sarà presa in considerazione la normativa relativa alla locazione turistica.

Per quanto riguarda la durata di questi accordi, non è prevista una durata minima. Una volta raggiunta la scadenza del contratto, ogni effetto cessa automaticamente, senza che sia necessaria una disdetta formale.

Relativamente alla registrazione del contratto, è necessario distingue due casi:

1) Se il periodo di locazione è inferiore ai 30 giorni, non è necessaria formale registrazione. Si richiede però l’apposizione, sul modulo firmato dalle parti, di una marca da bollo del costo di 10,33 euro. Il proprietario, in particolare, se persona fisica, può avvalersi, in sede di dichiarazione dei redditi, della tassazione a cedolare secca, invece che dichiarare il reddito dei fabbricati concessi in locazione.

2) Qualora, invece, il periodo d’affitto sia superiore ai 30 giorni, la registrazione è obbligatoria: le spese relative saranno suddivise equamente tra le parti, salvo diverso accordo espressamente citato. La durata dei 30 giorni, inoltre, può anche essere calcolata come la somma di più periodi di affitto al medesimo conduttore, in un unico anno solare. In questo caso è necessario registrare solo il contratto che comporta il superamento del limite di 30 giorni, e i successivi. L’imposta di registro del 2% sull’importo stipulato, sarà suddiviso in medesima parte tra le parti in gioco.

Tassa di soggiorno.

Relativamente alla locazione turistica inferiore ai 30 giorni, la normativa italiana prevede l’applicazione di una tassa di soggiorno, a carico del conduttore, salvo diverso accordo. Varia da comune a comune, che ha la possibilità di stabilirne la quota, fino ad un massimo di 5 euro a notte di permanenza. Di norma, indipendentemente dalla durata dell’affitto, il periodo di tassazione non supera la settimana, ma rimane una decisione locale.

La riscossione di questa quota spetta al proprietario o all’intermediario a cui si è affidato e deve essere richiesta al momento dell’arrivo dell’inquilino dietro rilascio di una ricevuto che indicherà: l’importo totale, il periodo di soggiorno turistico e chi ne beneficia.