AFFITTARE CASA CONVIENE ANCORA?

Negli ultimi anni gli investimenti a lungo termine nel settore immobiliare sono diminuiti drasticamente ma i prezzi delle case ai minimi storici stanno incentivando i più coraggiosi che sperano in una rendita per il futuro. Per capire se davvero conviene ancora investire nell’immobiliare e in quale città esistono le maggiori possibilità di guadagno, il Sole24Ore insieme a Nomisma e Confedilizia ha pubblicato uno studio che prende in considerazione la tassazione e la situazione del mercato immobiliare.

Così come i prezzi delle compravendite, anche i canoni d’affitto hanno visto un calo a livello nazionale. Questo fatto unito all’aumento della tassazione sulla casa e sul patrimonio, porta automaticamente a pensare che dare in affitto un’immobile non sia più molto conveniente. Al contrario, i dati emersi dallo studio riportano che esiste ancora, seppur ridotto, un margine di guadagno annuale netto.

Per calcolare il guadagno netto proveniente dall’affitto di una casa, è stato sottratto al canone annuo le imposte Imu e Tasi, tenendo conto delle aliquote differenti nei vari Comuni, le imposte sui redditi e le spese a carico del proprietario dell’immobile che in genere assorbono il 10% dell’affitto.

Secondo i calcoli effettuati, in alcune città i proprietari sono maggiormente penalizzati a causa dell’eccessiva pressione fiscale che va a fagocitare gran parte del canone d’affitto riscosso. A Lecco, ad esempio, il 47% delle entrate provenienti dal l’affitto vanno a coprire tasse e spese. Subito a seguire troviamo Padova, Torino, Pordenone, Viterbo e Verona, mentre i guadagni maggiori vengono registrati a Messina dove la quota necessaria per le spese si attesta al 37%. La situazione è abbastanza positiva anche a Palermo, Sassari, Lucca, Pistoia e Rimini. Secondo Nomisma, chi affitta una casa in una città come Milano o Roma ha ancora un buon margine di guadagno, ma è fondamentale tenere conto della redditività della locazione al lordo delle spese, del valore catastale dell’immobile e dell’aliquota Imu del Comune di riferimento. Si ha maggiore convenienza con rendite catastali basse, piuttosto che con aliquote basse.

A rendere titubanti i potenziali investitori non è solamente il calo dei canoni d’affitto, che hanno penalizzato i proprietari, ma anche il fenomeno della morosità in aumento nel nostro Paese. Per fare un esempio, a Milano 4 mesi di morosità dell’inquilino portano a dimezzare le entrate annuali del canone d’affitto nel caso in cui il contratto sia stato registrato con la cedolare secca, mentre in caso di tassazione ordinaria si perde addirittura l’80% delle entrate. Inoltre, considerato il patrimonio immobiliare italiano datato, bisogna considerare le spese di manutenzione a carico del proprietario anch’esse da sottrarre al canone di locazione annuo.

Ultimamente i prezzi delle case si sono notevolmente abbassati e, orientando l’acquisto verso alcune tipologie di immobili, è ancora possibile ottenere una rendita annuale notevole. Il consiglio è quello di optare per immobili in buono stato, cioè che non richiedano particolari interventi di manutenzione, arredare gli ambienti in modo semplice ma con gusto in modo da poter chiedere un canone d’affitto più alto.
Seguendo questi pochi e semplici accorgimenti, orienterete il vostro appartamento verso un target di clientela referenziata.