Affitto con riscatto: la formula di compravendita tra la locazione e l’acquisto

L’affitto con riscatto è una formula di compravendita che sta prendendo piede in questo periodo in cui i fondi per acquistare una casa sono pochi, anche se ancora poco utilizzata o conosciuta. Si tratta di una modalità che si situa a metà tra l’affitto e l’acquisto di un immobile. Soluzione particolarmente caldeggiata per chi sente l’esigenza di trovare casa, ma non ha la disponibilità economica per un acquisto diretto, né ha intenzione di accendere un mutuo appoggiandosi ad un istituto di credito. Vediamo insieme come funziona e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di un affitto con

riscatto

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Chiamata anche “rent to buy”, questa formula si basa sul concetto di occupare inizialmente una abitazione in affitto, per poi arrivare ad acquistarla successivamente. In questo modo si spalma la spesa nel lungo periodo: il principale vantaggio, quindi, è quello economico, perché limita fortemente le grandi spese iniziali.

Affitto con riscatto.

Il rent to buy consente di acquistare la proprietà di un bene immobile, ma può essere sfruttata anche con beni mobili. L’acquisto avverrà dopo un periodo di locazione preventivamente stabilito in termini di lunghezza e di opzionalità. In sostanza, fin dal contratto iniziale le due parti possono accordarsi se l’acquisto dovrà essere obbligatorio in futuro od opzionale. Per questo motivo possono essere, fin dalla fase di contrattazione, stipulati due contratti differenti. Uno per l’affitto e uno per l’acquisto, chiamato preliminare di futura vendita, oppure uno unico che comprenda entrambi gli scenari.

Scaduto il periodo di locazione stabilito consensualmente tra le due parti, che a norma di legge non può superare i 10 anni di tempo, quindi, il locatario (colui che ha preso in affitto il bene), può:

• Essere costretto da contratto a comprare l’immobile;
• Nel caso opzionale, invece, la decisione è a sua discrezione e può quindi decidere per acquistare o per rimanere in affitto.

Generalmente l’affitto per la locazione immobiliare in rent to buy è leggermente più oneroso rispetto al prezzo di mercato. La differenza pagata mensilmente, che deve essere necessariamente ben specificata nel contratto stipulato, viene considerata come un acconto sul prezzo d’acquisto. Sostanzialmente starete pagando molto lentamente l’acquisto dell’abitazione. Il prezzo finale d’acquisto, di solito, viene fissato già all’inizio della locazione e resta fisso per tutta la durata dell’accordo.

La formula rent to buy.

Il contratto base di affitto con riscatto è una formula molto semplice. Inizialmente il potenziale acquirente dovrà versare al venditore il 10% del costo della casa, invece che un anticipo che di solito è del 20%. Per i successivi 5 anni, che è il periodo di base, invece, pagherà una rata d’affitto. Essa, come detto, sarà leggermente superiore al prezzo di mercato. Scaduto il lustro l’acquirente potrà stipulare un mutuo per pagare la cifra che gli resta da pagare. Questa dovrà essere pari al costo inizialmente attribuito all’immobile, e ben precisato da contratto. Ma ridotto del 10% pagato al momento della firma e di tutta l’eccedenza pagata al venditore nel periodo di locazione quinquennale.

I vantaggi dell’affitto con riscatto.

I vantaggi sono molteplici, soprattutto per chi acquista, è infatti una formula pensata per venire incontro e adattarsi alle esigenze del compratore, ma anche per chi vende. In questo modo, infatti, si amplia il mercato potenziale per il proprio immobile in un periodo di (fine?) crisi economica e del mercato, senza però doverne svalutare il prezzo.

L’acquirente avrà, invece, il grande vantaggio di risparmiare economicamente, non tanto sul prezzo dell’immobile, che infatti rimane fisso dal momento della firma del contratto, ma sul fatto che l’acquisto viene spalmato sul lungo periodo. Ma, soprattutto, nel caso in cui, scaduti i 5 anni di locazione, si intenda pagare il restante accendendo un mutuo. Poiché esso dovrà così coprire solo, in genere, il 70% del valore totale dell’immobile e quindi si risparmierà notevolmente sugli interessi del mutuo stesso. Sostanzialmente, è come se accendeste un mutuo per l’acquisto di un immobile che vale solo il 70% circa dell’abitazione che in realtà andate a comprare.

Cosa succede se non si onora il contratto con riscatto?

Il venditore dell’immobile torna ad essere il titolare a pieno titolo dell’abitazione e tutti i canoni di locazione, anche aumentati, a lui versati non dovranno essere restituiti. Nemmeno nella parte in eccedenza, poiché verranno considerati come indennità per il mancato acquisto da parte del locatario che, però, ha comunque vissuto all’interno della casa per quel lasso di tempo. Questo contratto con patto di riservato dominio, giustamente, offre garanzie maggiori al venditore, perché in caso di inadempimento dell’affittuario, può richiedere la risoluzione del contratto e ritornare nella disponibilità del bene.