I sondaggi incrociati di Bankitalia e Tecnoborsa forniscono un termometro sulle sensazioni degli agenti immobiliari in merito al mercato in cui operano e alle tendenze per il prossimo futuro.
Tempi di vendita
Secondo quanto riportato dalle agenzie immobiliari intervistate, il tempo di vendita, cioè il tempo che intercorre dal momento in cui l’agente riceve l’incarico di vendita alla conclusione della trattativa con l’acquirente, si è ulteriormente allungato: se all’inizio del 2013 per vendere un immobile era necessario un tempo di 8,6 mesi, che a fine anno era arrivato a 8,8 mesi, all’inizio del 2014 gli agenti riportano che per vendere una casa ci vogliono in media 9,3 mesi.
Prezzi degli immobili
E se i tempi di vendita aumentano, a calare è la percentuale di sconto che mediamente gli acquirenti riescono ad ottenere, che passa dal 16% di fine 2013 al 15,5% nel primo quadrimestre del 2014. Anche se stiamo parlando solamente di uno 0,5%, rappresenta comunque un segnale positivo che potrebbe indicare il lieve miglioramento dell’indice di accessibilità delle famiglie all’acquisto di una casa.
Purtroppo diminuiscono gli agenti immobiliari che dichiarano di essere riusciti a vendere almeno un immobile nel primo trimestre del 2014, questa percentuale che all’inizio dell’anno si attestava al 65,8% oggi è ferma al 64%.
Il prezzo richiesto dai proprietari degli immobili in vendita, in molti casi è ancora troppo alto rispetto a quello che sono disposti a pagare gli acquirenti e aumentano gli agenti immobiliari che riportano di aver perso un incarico a causa delle offerte troppo basse, passando dal 50,5% di inizio anno all’attuale 55,6%. Restano invece ferme al 63,3% le agenzie che riportano una mancanza di proposte concrete a causa dei prezzi reputati troppo alti. Se il proprietario non ha estrema necessità di vendere spesso risulta difficile convincerlo ad uniformarsi ai valori dell’attuale mercato immobiliare e il rischio collaterale di non riscuotere interesse nei potenziali acquirenti a caccia di occasioni.
Mutui
I dati più positivi riguardano i mutui: diminuiscono gli agenti immobiliari che imputano la mancata vendita alla difficoltà nell’ottenere un prestito: se a gennaio erano il 45,8% ora sono il 41,7%.
I mutui concessi sono in crescita dal 60,9% al 62,7%, così come è in aumento anche il rapporto tra il valore dell’immobile e la cifra erogata dalle banche, che è passato dal 59,8% di gennaio all’attuale 61,5%.
Affitti
Per quanto riguarda gli affitti la situazione è caratterizzata da una maggiore stabilità: l’81,6% degli agenti hanno concluso con successo almeno una trattativa di locazione nei primi tre mesi del 2014. Il numero di agenti che prevede un calo dei canoni d’affitto è diminuito, passando dal 61,1% al 57,5%. Rispetto alla fine del 2013 chi prende casa in affitto in media ottiene uno sconto inferiore del canone, che si attesta intorno al 7,4%. Per quanto riguarda gli incarichi d’affitto nel prossimo futuro, il 62,2% degli agenti immobiliari prevede una certa stabilità.
Previsioni
Analizzando in generale le sensazioni di chi opera ogni giorno in questo settore in difficoltà, le previsioni per il futuro, almeno nel breve periodo, stanno timidamente migliorando. Mentre prima tra ottimisti e pessimisti prevalevano questi ultimi con un divario del 19,2%, ora il bilancio è quasi in pareggio, con un divario di soli 2,3 punti percentuali. Gli agenti che prevedono nel prossimo futuro un periodo caratterizzato da maggiore stabilità sono passati dal 54% al 63,2%; mentre sono in calo gli agenti che pensano di ricevere nuovi mandati a breve, che passano dal 17,5% al 12,2%. Si mantiene ottimista e va migliorando la fiducia nei prezzi, infatti se a gennaio il 64,4% degli agenti prevedeva un calo dei prezzi, ora sono diminuiti passando al 52,7%. In aumento anche la percentuale di agenti fiduciosi nella stabilità delle cifre che passa dal 34,6% di gennaio al 46,3% di adesso.
Processo di selezione
Le difficoltà di questo settore in crisi ormai da tempo hanno portato ad un processo di selezione delle agenzie immobiliari. Analizzando il numero di società che svolgono attività di mediazione emerge che rispetto al periodo precedente la crisi, si è registrato un calo del 15%. A causa di questo processo di selezione degli operatori del settore immobiliare che si è fatto via via sempre più consistente, qualcuno si è trovato costretto a chiudere, alcuni agenti immobiliari si sono uniti per affrontare meglio le spese di gestione, mentre altri hanno optato per la collaborazione con altre agenzie.
Dal 2008 ad oggi le ditte individuali operative sul mercato attraverso cui gli agenti immobiliari svolgono la loro professione sono passate da 33.000 a 25.000. Uno dei maggiori fattori responsabili di questa diminuzione è stata la selezione dei professionisti abilitati. Infatti, il passaggio dal vecchio Ruolo degli agenti di affari in mediazione ai registri delle Camere di commercio ha permesso di definire meglio la categoria, eliminando allo stesso tempo attività non più operative. Sono stati ben 180.000 gli agenti immobiliari che figuravano nel Ruolo ma che non esercitavano più la professione o che lavoravano in nero senza appoggiarsi ad una società in particolare.
Servizi di alta qualità
Il difficile momento di mercato va affrontato a colpi di servizi, qualità ed esperienza “altrimenti le realtà più piccole, che stanno soffrendo il crollo delle compravendite, sono costrette a chiudere” come ha sottolineato il presidente Fimaa (Federazione italiana mediatori e agenti d’affari),Valerio Angeletti.
Il 95% degli agenti immobiliari in attività ha già completato il passaggio ai registri delle camere di commercio e dai dati sembra emergere una diminuzione delle attività. Come conferma Angeletti “molti erano solo numeri non operativi e poi bisognerà vedere le nuove dichiarazioni di inizio attività: dove il mercato è crollato di più, fuori dalle grandi città, le agenzie hanno più difficoltà”. “Stiamo aspettando che il nuovo tesseramento si concluda per avere i numeri definitivi” sottolinea il presidente Fiaip, Paolo Righi “ma senza dubbio si tratta di un processo di regolarizzazione salutare per la professione”.
Lotta agli abusivi
Questo percorso di regolarizzazione, che ha permesso di definire meglio la figura dell’agente immobiliare, è stato affiancato da una lotta a chi svolge abusivamente attività di mediazione. Per debellare questo fenomeno, che ha contribuito a mettere in cattiva luce la categoria degli agenti immobiliari agli occhi dei consumatori, tutte le associazioni di categorie stanno sostenendo l’approvazione del Ddl 471 sull’esercizio abusivo delle professioni, già validato dal Senato e in attesa di passare al vaglio della Camera. Attraverso questo provvedimento verranno rese più severe le sanzioni a carico di chi si occupa di intermediazioni immobiliari senza abilitazione, con multe da 10.000 a 50.000 euro, fino a 2 anni di reclusione e la perdita del diritto di agire in giudizio per il pagamento delle provvigione.
Gli agenti immobiliari stanno metabolizzando la necessità di aumentare la professionalità del servizio anche per tenere testa a tutte quelle nuove forme di consulenza sempre più presenti nel settore immobiliare. Oggi sono sempre di più le società che offrono una vasta gamma di servizi integrati, che possono spaziare dalle stime alla certificazione energetica degli immobili. Queste società dovrebbero farsi pagare il servizio di consulenza aldilà del risultato di vendita, quindi non dovrebbero prendere provvigioni come i mediatori, ma come sottolinea Angeletti “Il confine è sottile e purtroppo l’Italia è il Paese in cui tutti fanno tutto e manca la cultura dei controlli, che invece di essere in capo solamente alle camere di commercio dovrebbero essere demandati alle autorità”.
Più professionalità
Le associazioni di categoria, per difendere l’attività di intermediazione, hanno inoltrato al ministero del Lavoro una proposta per modificare la legge 39/49 sulla professione, al fine di svincolare il percorso di abilitazione dalle normative regionali e allo stesso tempo innalzare il livello di formazione obbligatorio a 300 ore, con esami uguali per tutto il territorio nazionale, corsi di formazione in azienda, l’introduzione di forme di praticantato e apprendistato e l’obbligo di formazione permanente per gli agenti immobiliari già abilitati. E’ necessario uniformare la preparazione di chi esercita l’attività di intermediazione in tutto il Paese, come rimarca Angeletti “Non è possibile che oggi per diventare agenti in alcune regioni bastino 80 ore di studio e in altre ce ne vogliano 320”.
Processo di crescita
Se ogni crisi stimola la crescita e la ricerca di nuove soluzioni, gli agenti immobiliari stanno metabolizzando proprio questo concetto e per non soccombere al processo di selezione naturale stanno giocando tutte le carte in loro possesso. Sempre più agenzie immobiliari offrono servizi di alta qualità, completi e professionali per accompagnare il cliente in ogni fase dell’acquisto o dell’affitto di una casa: dall’esplorazione delle specifiche esigenze immobiliari che l’immobile deve soddisfare, fino al rogito notarile e oltre, offrendo consulenza e assistenza tecnica, burocratica e finanziaria.
Il lavoro stesso dell’agente immobiliare sta cambiando rapidamente e richiede l’utilizzo di strumenti tecnologici di ultima generazione: archivi informatici, siti web, gestionali, portali immobiliari, etc.
Per fidelizzare la clientela è necessario investire sui maggiori strumenti di promozione, dalle riviste immobiliari cartacee ai maggiori portali immobiliari, per garantire a chi deve vendere casa la massima visibilità della proposta immobiliare.
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