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Mercato Immobiliare

AL VIA LA RIFORMA DEL CATASTO: riallineare i valori patrimoniali e le rendite catastali

Approvato il decreto attuativo sulle commissioni censuarie in Consiglio dei Ministri, il via ai lavori. Il rischio rincari sulle Tasse-Casa è concreto anche se a tutela dei contribuenti arriva il concetto di “invarianza di gettito”.

Il catasto edilizio raccoglie documenti, mappe e atti, che descrivono i beni immobili, indicando luoghi e confini, nome dei possessori e rendite che vengono poi utilizzate per il calcolo di tasse e imposte. Fino ad oggi, il sistema adottato dal catasto ha agito inquadrando gli immobili in particolari categorie e classi catastali sulla base delle loro particolari caratteristiche intrinseche (come quelle costruttive) ed estrinseche (presenza di servizi), per poi moltiplicare la tariffa d’estimo corrispondente alla specifica categoria e classe per il numero di “vani”, intendendo per vano una stanza la cui misura varia in base alla provincia o al comune, ottenendo così la rendita catastale, valore alla base di tutti i calcoli ai fini d’imposta.

Con la riforma del catasto si vanno progressivamente a* riallineare i valori patrimoniali ai reali valori di mercato delle compravendite e le rendite agli importi delle locazioni,* con l’obiettivo di eliminare o almeno ridurre le attuali sperequazioni, che causano profonde differenze negli importi su cui vengono calcolate imposte come Imu e Tasi, tra i vari territori Italiani e addirittura tra le varie aree della stessa città. Infatti, i valori utilizzati per calcolare attualmente le imposte sulla casa sono più alti nelle città centro-settentrionali rispetto al resto del Paese.

Per rendere operativa la riforma del catasto è necessario prima di tutto ristabilire gli organi che dovranno guidare fin da subito il passaggio dal vecchio al nuovo sistema catastale, favorendo in seguito, il costante aggiornamento dei dati che avviene ogni 5 anni. Proprio a questo scopo, lo scorso venerdì 20 giugno, il Governo ha varato la prima bozza di decreto legislativo che dà il via al riordino catastale che coinvolgerà tutto il patrimonio immobiliare italiano, richiedendo anni di lavoro e di analisi. Si tratta del decreto attuativo che definisce il funzionamento delle commissioni censuarie, che dovranno appunto revisionare i valori immobiliari e le rendite.

La Legge Delega Fiscale prevede un sistema basato su una commissione censuaria centrale, che avrà sede a Roma, e su commissioni censuarie locali, dislocate nei diversi capoluoghi di regione e ne definisce le modalità di composizione, stabilendo inoltre incompatibilità e durata degli incarichi in 5 anni. Il provvedimento definisce anche le sezioni suddivise in terreni, catasto urbano e catasto dei fabbricati.

Le commissioni censuarie locali saranno composte da un presidente e sei membri di supporto, che verranno scelti dal presidente del Tribunale: due rappresentanti dell’Agenzia delle Entrate del Territorio, uno in rappresentanza dei Comuni proveniente dall’Anci e tre componenti scelti su indicazione degli ordini professionali, designati dal prefetto. La commissione di coordinamento centrale invece sarà composta da 25 componenti più il presidente e nella sezione per la riforma del sistema estimativo conterà su docenti universitari nominati dal Ministero dell’istruzione su indicazione delle associazioni di categoria.

Le commissioni locali saranno 103, una per ogni provincia, ed ognuna avrà il compito principale di validare gli algoritmi necessari all’attribuzione delle nuove rendite catastali, di approvare i quadri tariffari delle unità immobiliari urbane e quelli delle qualità e classi dei terreni, collaborando alle revisioni catastali. La commissione censuaria centrale invece ricoprirà la funzione di giudice sui ricorsi inoltrati dall’Amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali e dalle commissioni distrettuali contro le decisioni delle commissioni censuarie locali riguardo ai prospetti delle qualità e classi dei terreni, ai quadri delle categorie classi delle unità immobiliari urbane ed ai rispettivi prospetti delle tariffe d’estimo di singoli comuni, entro il termine di novanta giorni dalla data di ricezione dei ricorsi stessi; solamente in caso di revisione generale delle tariffe d’estimo, per garantire la perequazione degli estimi nell’ambito di tutto il territorio nazionale, avrà il compito di provvedere alla ratifica delle tariffe relative alle qualità e classi dei terreni e di quelle relative alle unità immobiliari urbane; infine avrà il compito di prendere le decisioni che le commissioni provinciali non saranno state in grado di prendere, validazione degli algoritmi compresa.

Con la riforma il nuovo sistema di funzionamento del catasto prevede prima di tutto l’individuazione delle microzone con caratteristiche omogenee già definite, in pratica si tratta di piccole porzioni di territorio comunale; successivamente per ogni microzona e per ogni tipologia di immobile viene definito il “valore medio di mercato” a cui verranno applicati dei coefficienti correttivi riguardanti ubicazione, epoca di costruzione, destinazione d’uso, grado di finitura, eccetera. Questi coefficienti agiranno sulla base di un algoritmo che stabilirà il valore unitario del metro quadrato. Per la superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria vengono calcolati i muri interni e perimetrali esterni per intero fino ad uno spessore di 50 cm e i muri in comunione al 50% fino ad uno spessore di 25 cm. Mentre ai fini di calcolo non vengono considerate le superfici dei locali principali e degli accessori con un’altezza utile inferiore a 1,5 metri; scale, ascensori interni e rampe si calcolano basandosi sulla loro proiezione orizzontale; mentre soffitte e cantine vengono contate al 50% nel caso in cui siano comunicanti con la casa, mentre in caso contrario vengono computate al 25%, mentre balconi e terrazze di pertinenza esclusiva comunicanti con la casa vengono conteggiati al 30% fino ad una superficie di 25 mq. e al 10% per la parte eccedente.

Tale riforma del catasto coinvolgerà 60 milioni di unità immobiliari e sarà determinante per la tassazione sulla casa che ammonta a 40 miliardi di euro. Un cambiamento anche minimo sui valori catastali potrebbe generare notevoli incrementi del prelievo fiscale sugli immobili, in quanto si prospetta che le nuove rendite allineate ai valori di mercato siano destinate a crescere in alcune città fino a superare di dieci volte i valori attuali. Starà ai singoli Comuni ricalibrare aliquote, deduzioni dalla base imponibile o detrazioni d’imposta in base al reddito familiare per assicurare ai contribuenti l’invarianza di gettito. Infatti tutta la riforma del catasto è incentrata sull’obiettivo di assicurare che le nuove rendite non si convertano automaticamente in aumenti sulla tassazione a carico dei proprietari di immobili. Tuttavia il rischio rincari, senza precisi vincoli che obblighino le amministrazioni comunali a restare nei limiti di gettito, resta concreto per i contribuenti che già hanno subito il nuovo calcolo della Tasi.

Intanto il primo decreto attuativo riguardante le commissioni censuarie varato il 20 giugno, ha già ricevuto forti critiche in quanto non garantisce un posto sicuro alle associazioni di categoria del settore immobiliare. Toccherà, infatti, al prefetto proporre al presidente del Tribunale i componenti, che verranno solamente indicati dai professionisti e dalle associazioni di categoria, che quindi potrebbero venire escluse dalla definizione delle funzioni statistiche per definire i nuovi importi, quando invece, la presenza di chi conosce a fondo il mondo immobiliare a fianco ai componenti istituzionali sarebbe fondamentale per riportare nella maniera più fedele possibile la reale situazione immobiliare, evitando distorsioni che si andrebbero poi a ripercuotere sulla tassazione a carico dei contribuenti. In realtà sulle commissioni censuarie sono ancora possibili delle modifiche, con eventuali correzioni o chiarimenti, che potrebbero arrivare durante l’esame da parte delle Commissioni di Camera e Senato che dovrebbe avvenire entro 30 giorni dalla data di trasmissione. Infatti i testi dei decreti legislativi vengono sottoposti ad un esame delle Commissioni parlamentari competenti, che hanno facoltà di suggerire al Governo modifiche o integrazioni.

Secondo Confedilizia, il testo del decreto non rispetta il contenuto della delega, cercando di limitare l’intervento delle commissioni censuarie locali nel restyling dei nuovi registri catastali. In linea generale, non è ben chiaro a chi debba rivolgersi il cittadino che si trova nella necessità di dover far riesaminare la rendita catastale attribuita all’immobile di sua proprietà per la revisione del sistema di accatastamento.

Infatti, un’altra forte critica mossa al primo decreto attuativo riguarda l’impossibilità per il cittadino di proporre l’autotutela, vale a dire un meccanismo per esaminare i reclami dei contribuenti davanti alle commissioni censuarie, prima di fare ricorso. Prima di tutto, tale autotutela sarebbe opportuna in quanto i componenti delle commissioni sono qualificati in merito all’estimo catastale e in secondo luogo renderebbe più efficiente il sistema, evitando del tutto ricorsi o comunque semplificandone l’esame successivo. L’autotutela amministrativa risulterebbe effettivamente efficacie solamente nel caso in cui fosse in grado di interrompere i termini per il ricorso tributario ordinario, mentre in caso contrario, non solo non servirebbe, ma risulterebbe addirittura illogico averla prevista nella legge delega, in quanto si tratta di un meccanismo già previsto per tutti i procedimenti.

Nel caso in cui la situazione dovesse rimanere quella prevista dal provvedimento, per difendersi contro l’attribuzione di un estimo incoerente si potrà presentare la classica istanza di autotutela all’ufficio provinciale Territorio dell’agenzia delle Entrate e, in caso di mancata risposta o nel caso in cui l’istanza fosse respinta in maniera totale o parziale, si potrà presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale entro 60 giorni dalla notifica. Mentre si ricorrerà al Tar solamente per le questioni di legittimità.

Confedilizia afferma: “Siamo comunque certi che le Commissioni parlamentari di Senato e Camera richiederanno al Governo di apportare le dovute modifiche alle parti che sono a rischio di incostituzionalità”. Come spiega molto chiaramente il presidente Corrado Sforza Fogliani “Se lo schema di decreto fosse stato sottoposto a pubblica consultazione, come è ormai d’uso in molte amministrazioni e come si era chiesto, prima di essere portato in Collegio dei Ministri, si sarebbe accelerato l’iter di una riforma attesa dal Paese, che si aspetta che l’attuale Catasto venga adeguato ai valori e ai redditi che caratterizzano un tempo di crisi del settore immobiliare che non conosce precedenti nella storia dello Stato unitario”. Purtroppo la concreta possibilità di rincari per i contribuenti rischia di trasformare la riforma in un cambiamento a discapito dei cittadini.

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