Calano i prezzi delle case: analisi dell’andamento e delle cause

Il mercato residenziale in Italia è tutt’altro che in crisi. Anzi, per quanto riguarda il numero di compravendite, è in costante crescita da oltre tre anni. Ascesa recentemente confermata dall’OMI, nel consueto rapporto trimestrale: nel secondo periodo 2018, il numero delle transazioni portate a termine è infatti salito del 5,6% rispetto all’omologo trimestre dell’anno passato.

L’altra faccia della medaglia, però, ci rivela un mercato dei prezzi delle case ancora in grande difficoltà. I costi medi delle abitazioni, infatti, continuano a calare: un settore che è ben lontano dal trovare la giusta via per una crescita decisa e costante. Secondo l’Istat, infatti, il prezzo medio delle abitazioni in Italia, dal 2010 ad oggi, è crollato del 15,8%.

Tramite lo studio Istat, andiamo ad indagare questo dato, mettendo in luce le cause di questa complicata situazione, che non appare potersi sbloccare a breve.

Analisi dell’andamento dei prezzi delle case.

Dal 2010, anno dal quale è disponibile la serie storica, il prezzo medio delle abitazioni italiane è calato del 15,8%. Il dato percentuale è calcolato sul confronto con i valori dei costi al 2010, preso come anno zero e valore di base. Osservando l’andamento nel corso dei trimestri, si nota come il 15,8% risultante sia totalmente influenzato dall’andamento degli immobili esistenti. Questi ultimi, nel periodo considerato, hanno infatti perso il 22,1% del loro valore. Le abitazioni nuove, invece, hanno mantenuto il loro prezzo, tra alti e bassi, pressoché costante. Rispetto al 2010, infatti, i

prezzi delle case

esistenti, infatti, sono in positivo dello 0,8%.

Circoscrivendo l’analisi al solo secondo trimestre 2018, i dati sono in linea con quanto detto. Rispetto al periodo gennaio-marzo 2018, l’indice dei prezzi è in crescita dello 0,8%, ma è in calo dello 0,2% rispetto al secondo trimestre 2017. Simile il confronto tra i primi periodo 2017-2018: il calo era dello 0,5%. In entrambi i casi il calo è da attribuire esclusivamente ai prezzi delle case esistenti.

Le abitazioni nuove non riescono, dunque, ad imporre il loro trend, questo perché le compravendite che le riguardano coprono appena un quinto del totale. L’andamento di questa fetta di mercato, infatti, nel 2018 è positivo: nel primo trimestre si è registrato un +1% medio, nel secondo un +1,6%.

Analisi dell’andamento dei prezzi delle case italiane.

Le ragioni del ritardo.

Come si spiega questo andamento? Facile dire che l’acquisto di case già esistenti copre i quattro quinti del mercato, perché queste abitazioni costano meno. E perché costano meno? Perché sono di qualità inferiore. Le nuove case, seguono direttive costruttive nuove e moderne, basate sulla qualità, sulla sicurezza (sismica in primis) e sul risparmio energetico. Tutte queste caratteristiche, costantemente in miglioramento, costano. Le condizioni economiche delle famiglie italiane, e del Paese in generale, però, non permettono l’acquisto di questi immobili.

Il mercato è al ribasso, dunque, perché alla qualità dell’immobile, si preferisce il prezzo contenuto. Questa scelta non è imputabile ai privati cittadini che, giustamente, devono farsi due conti in tasca, ma al sistema italiano in generale.

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, inquadra così la situazione: “Quello che comprano (le famiglie, ndr), non essendoci praticamente nuovo sviluppo in Italia, è di bassa qualità e subisce uno sconto importante, così che i prezzi non risalgono”.

Continua Breglia: “Ci sono iniziative che sono rimaste ferme dalla crisi, cioè da 10 anni, e oggi sono case invendibili, non finite o con costruttori falliti. Oggi abbiamo tutti i detriti della crisi: mentre gli altri mercati europei hanno una grande spinta positiva che sostiene l’immobiliare, in Italia abbiamo avuto a che fare con la tassazione che è aumentata e i cambi di Governo, a cui si aggiunge l’incertezza su questioni fondamentali, come l’occupazione lavorativa dei figli, l’età esatta della pensione, la tassazione, che sull’immobiliare residenziale persiste a livelli elevati”.