COME STA CAMBIANDO IL MONDO DEGLI AFFITTI IN ITALIA

Negli ultimi anni il settore degli affitti è stato colpito da problematiche talmente preoccupanti per i proprietari di casa, da determinare un calo dell’offerta di soluzioni immobiliari in affitto. Primo fra tutti il problema della morosità, determinato soprattutto dalla crisi del mercato del lavoro, ma anche la paura di incappare in inquilini problematici o che arrecano danni all’abitazione ha fatto passare la voglia agli italiani di affittare le proprie case. Nonostante i segnali di ripresa del mercato delle compravendite, la situazione sul fronte degli affitti non sembra essere migliorata e il numero di abitazioni in affitto ha subito il calo più evidente. Chi affitta la propria casa non preferisce più periodi lunghi, che un tempo rappresentavano una garanzia di rendita fissa, ma affitti stagionali, come quelli delle case vacanza o dei B&B, oppure affitti brevi per motivi lavorativi o per eventi particolari.

Sul fronte della richiesta invece la situazione è diametralmente opposta. Infatti, sono sempre di più gli italiani che cercano casa in affitto per svariate ragioni, dalla precarietà della situazione lavorativa, alla difficoltà di accesso al credito, oppure per la necessità di sentirsi più liberi di spostarsi per lavoro. Insomma, l’affitto rimane la soluzione per molte famiglie che, in altri periodi, avrebbero scelto di acquistare casa.

Secondo la FIAIP i contratti d’affitto stipulati nel 2014 sono aumentati del 6,09% rispetto all’anno precedente, segno che la lieve ripresa del mercato delle compravendite abitative non è ancora sufficiente a far rivalutare l’acquisto a chi fino ad oggi ha dovuto ripiegare sulla locazione, non ottenendo un mutuo per comprare casa. Purtroppo mancano ancora stabili segnali di ripresa dell’economia e permane l’incertezza. Le banche concedono sì un maggior numero di mutui, ma ancora con parsimonia e nella maggior parte dei casi le quote sono ridotte rispetto al valore dell’immobile.

A stimolare gli affitti non è solamente la crisi delle compravendite, ma anche strumenti normativi dedicati a consistenti vantaggi fiscali. Ma il boom delle locazioni non sembra essere un fenomeno transitorio e la causa di ciò sembra dovuta a due ragioni. Prima di tutto, in Italia l’affitto è meno diffuso rispetto ad altri stati europei, tuttavia ogni anno vengono stipulati circa un milione e mezzo di nuovi contratti, senza particolari sbalzi. Quindi, è possibile considerare il mercato degli affitti anticiclico rispetto a quello della compravendita ma, allo stesso tempo, più stabile e meno soggetto alla volatilità rispetto al settore legato agli acquisti immobiliari. L’altra ragione che fa pensare all’aumento degli affitti come ad un fenomeno stabile risiede nella graduale riforma della normativa dedicata alle locazioni avvenuta negli ultimi anni. L’introduzione di formule contrattuali come quella del canone concordato, dalla cedolare secca e la progressiva rimodulazione delle aliquote ha stimolato l’offerta controbilanciando in parte le problematiche di cui abbiamo discusso in precedenza.

Di pari passo con l’aumento dei contratti d’affitto, aumenta anche il ricorso alla cedolare secca e al canone concordato e l’Ufficio Studi del franchising immobiliare Solo Affitti ha analizzato l’andamento negli ultimi quattro anni.

Le formule contrattuali sono andate evolvendosi e il canone concordato, o 3+2, ha visto un consistente aumento dal 20% al 35% del 2014, con picchi notevolmente elevati nelle città dove l’accordo territoriale è stato recentemente aggiornato, come a Bologna, Firenze, Torino, Roma, Genova e Venezia.

Anche le preferenze fiscali hanno subito mutamenti e la cedolare secca, che nel 2011 quando è stata introdotta, raccoglieva il 50% delle preferenze, nel 2014 è arrivata all’85%. Sin dalla sua introduzione, la cedolare secca rappresentava un notevole vantaggio per i locatori di reddito medio/alto, ma con la rimodulazione delle aliquote dedicate ai contratti agevolati dal 19%, al 15% fino all’attuale 10%, la locazione diventa la tipologia di reddito con l’aliquota fiscale più generosa rispetto ad ogni altra forma di investimento.

Le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini hanno sempre più responsabilità ed importanza nel mantenere aggiornati i valori di canone degli accordi territoriali per le locazioni a canone concordato, rinnovando gli accordi esistenti e rendendoli omogenei alla realtà immobiliare in continuo mutamento.

Concludendo, con i vantaggi che gli strumenti normativi e la fiscalità riservano a locatore e conduttore, il trend di forte spinta registrato per gli affitti sembra destinato a durare nel tempo, anche quando le compravendite saranno tornate a valori maggiormente adeguati ad un mercato immobiliare sviluppato come quello del nostro Paese.