Comprare casa: atti preliminari, mediazione e caparra, facciamo chiarezza

L’acquisto, o la vendita, di una casa è sempre un momento complicato, se non realmente difficile, per chiunque non sia del settore. Ancora prima dell’atto, che di per sé necessita di numerosi accorgimenti, vi sono innumerevoli accortezze che è bene tenere a mente prima di firmare il contratto di vendita. Vi sono, inoltre, alcuni particolari nell’iter di compravendita di un immobile che posso esservi totalmente sconosciuti (atti preliminari, mediazione, caparra, solo per fare degli esempi).

Noi di mycase.it ci siamo dunque premurati di mettere in luce alcuni degli aspetti più intricati o sconosciuti alla maggior parte della popolazione. In modo che possiate comprare casa un po’ più coscienti tutti i passaggi e le specifiche necessarie. In pratica un vademecum dell’acquisto.

Atti preliminari.

Come primo consiglio, per molti sembrerà scontato, vi invitiamo a visitare sempre più di un immobile (anche se quello appena visto vi appariva perfetto). Tenendo, in particolare, sempre conto delle vostre esigenze, del budget, della posizione e della vicinanza ai servizi.

Dopo aver effettuate la propria scelta, prima di firmare qualsiasi documento, è opportuno:

• Per prima cosa, per evitare di incorrere in sviste poi complicate da risolvere, è consigliato incaricare un notaio di fiducia. Per fargli verificare gli atti legati all’immobile, come la provenienza (che deve essere almeno ventennale), oltre all’accertamento di eventuali ipoteche, pignoramenti, imprecisioni ed errori catastali;
• In secondo luogo è di fondamentale importanza rivolgersi ad un tecnico professionista. Il quale dovrà verificare la conformità urbanistico-catastale dell’immobile rispetto allo stato dei luoghi, come previsto dalla legge italiana; questa operazione consiste nel rilevare l’unità immobiliare oggetto di compravendita e verificarne la consistenza e la liceità presso l’Ufficio Tecnico Comunale;
• Infine è necessario effettuare un controllo della planimetria catastale, che deve rispondere esattamente alle verifiche precedenti.

Compravendita di un immobile.

Esaminati tutti gli atti ed effettuate tutte le verifiche tecniche preliminari di cui sopra, occorre procedere con la formulazione di un’offerta da parte del compratore al venditore.

Se si acquista o vende tramite agenzia, questa vi farà sottoscrivere due differenti dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto. Di che documenti si tratta?

• Il mandato è “l’incarico di mediazione per l’acquisto o la vendita”, ovvero il nulla osta all’agente immobiliare di procurare un venditore o un acquirente per una determinata tipologia di immobile. Ovviamente, a determinate condizioni definite dal mandante e contenute in un modulo predisposto, con le relative clausole, liberamente concordate tra le parti. In esso vanno riportate: la tipologia dell’immobile (ovvero specifiche quali la zona, la consistenza, il piano, ecc.); la durata dell’incarico (solitamente non superiore ai 3/6 mesi); il prezzo massimo di acquisto o il prezzo minimo di vendita; la provvigione per l’intermediazione (valore dalla grande importanza, poiché andrà corrisposto di propria tasca all’agenzia di riferimento); l’eventuale rimborso spese per la pubblicità, se si è un venditore;
• La proposta d’acquisto è un atto irrevocabile che vincola ed impegna l’acquirente, dunque è molto importante riflette bene prima di firmarlo; differente il valore dello stesso per il venditore: esso non è un documento vincolante. In sostanza se il venditore accetta l’offerta fatta da un acquirente, quest’ultimo non può cambiare idea sul prezzo proposto.

Ecco i principali passi preliminari all’acquisto di una casa.

Chi è il Mediatore?

Il Mediatore è la figura professionale che si occupa della sottoscrizione dell’atto, è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, e deve essere necessariamente iscritto all’Albo presso la Camera di Commercio.

Per quel che concerne la provvigione del mediatore, obbligatoria per legge, essa è regolamentata dal codice civile. Il Mediatore ha infatti diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare viene concluso per effetto di un suo intervento. La misura della provvigione e la percentuale per cui essa grava sulle due parti intervenute nella compravendita sono, in mancanza di patto preliminare, di tariffe professionali o di usi esplicitati, determinate dal giudice secondo equità.

In caso di mancato accordo tra le parti, ovvero se una delle due parti decide di rescindere il contratto con il mediatore, esso ha diritto ad un indennizzo, imposto dal codice civile. Salvo patti o usi contrari, inoltre, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite le spese stesse, anche se l’affare non è stato concluso.

Una volta stabilito l’accordo tra le parti, è uso, ma non obbligo, di firmare un assegno non trasferibile intestato al venditore. Che, in genere, si fa per bloccare la vendita dell’unità immobiliare. Tale proposta può essere di due tipi: tramite una

caparra

confirmatoria oppure penitenziale, la differenza tra le due è fondamentale.

Caparra confirmatoria e penitenziale.

La caparra confirmatoria è una vera e propria somma versata, che vincola sia l’acquirente che il venditore, dall’articolo 1385 del codice civile: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, tenendosi la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
La caparra confirmatoria rappresenta un vero e proprio anticipo sul prezzo di vendita, che di solito si aggira intorno al 10-20% sulla somma pattuita per l’acquisto.

La caparra penitenziale, invece, è una penale prefissata in caso di inadempienza si una delle due parti, dall’articolo 1386 del codice civile. Il quale recita: “Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso il recedente perde la caparra o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto”. È necessario, nel momento della stipula del compromesso, specificare di quale tipologia si tratta in modo esplicito, perché differenti sono le conseguenze in caso di annullamento dell’atto.

Il consiglio della redazione.

Poiché la ricerca della casa perfetta richiede, in media, dai sei ai nove mesi, il nostro consiglio è di non avere fretta e di vagliare oculatamente tutte le possibilità e di visitare numerose case. Ma soprattutto di rivolgersi a diversi canali di intermediazione, per avere una visione a 360° del grande mercato immobiliare e di tutte le sue offerte.