COMPRARE CASA: Vantaggi e svantaggi di nuovo e usato

La crisi del settore immobiliare ha determinato un calo dei prezzi degli immobili che ha consentito una ripresa delle compravendite, soprattutto nelle maggiori città. Infatti, l’Agenzia delle Entrate nel terzo trimestre 2014 ha registrato un aumento delle transazioni immobiliari del 9,6% (rispetto all’anno precedente) per gli otto maggiori capoluoghi, contro un +4,1% registrato a livello nazionale.

Ma vengono acquistate case nuove o usate? Se osserviamo il patrimonio immobiliare italiano composto per la stragrande maggioranza da abitazioni usate, che secondo Tecnocasa, nel primo semestre 2014 hanno catturato l’85,7% delle compravendite, mentre solamente nel 14,3% dei casi è stato acquistato un immobile di nuova costruzione. Spostandoci nelle grandi metropoli troviamo un dato ancora più estremo, infatti, la percentuale di compravendite di immobili usati sale al 95,9% contro il 4,1% registrato dal nuovo.

Va detto però che il dato emerso non risente solamente della composizione del patrimonio immobiliare italiano, dove l’usato prevale sul nuovo, ma anche dei prezzi che, a seconda del settore nuovo o usato, hanno risposto in maniera differente alla crisi del settore. Infatti, secondo Istat, le nuove costruzioni hanno mostrato una miglior tenuta, con prezzi in aumento del 0,7% nel terzo trimestre 2014, a differenza dell’usato che ha visto un calo prezzi del 5,5%.

Come spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma, “Dal nostro punto di vista non c‘è stata una differenza significativa di andamento, siamo sempre all’interno di dinamiche negative. I dati sul nuovo dell’Istat presentano una certa volatilità, dovuta al fatto che il campione è sottile e sensibile a parametri quali la location e il numero di transazioni monitorate. In generale il mercato immobiliare non si è stabilizzato e non sta dando segnali di ripresa, se non nei volumi, tanto nel nuovo quanto sull’usato. Il 2015 conferma comunque un miglioramento, che si riflette prima nelle quantità e poi soltanto a fine anno o nel 2016 si trasferirà sui prezzi, registrandone la stabilità”.

Ma per chi si appresta ad acquistare una casa in questo momento, è più vantaggioso orientarsi verso le nuove costruzioni o verso le abitazioni esistenti? Secondo Dondi “E’ questione di vantaggio competitivo dell’acquisto. Bisogna verificare quanto l’usato sconta rispetto al nuovo considerando la riqualificazione da fare. Il costo diverge in media del 20-30%”.

Secondo il responsabile dell’ufficio studi di casa.it, Alessandro Ghisolfi, “La domanda sul ristrutturato si concentra nelle zone di livello medio alto delle grandi città, dove il valore degli immobili è riuscito a reggere meglio il contraccolpo della crisi. La crescita dell’offerta per le abitazioni da ristrutturare nell’ultimo anno è rimasta contenuta sotto i 10 punti percentuali soprattutto in città come Bari (8,6%), Torino (7,5%), Bologna (7,4%), Roma (6,9%), Milano (6,8%) e Napoli (5,6%)”. Se confrontiamo un’abitazione da ristrutturare e una appena ristrutturata all’interno dello stesso edificio di una grande città, il differenziale di prezzo, a seconda dello stato in cui si trova l’immobile e della sua posizione, varia in media tra il 16% e il 37%. Continua Ghisolfi “Quando si tratta di abitazioni di particolare pregio, questo valore non supera solitamente la soglia del 20%, mentre nelle aree periferiche dei centri urbani arriva a oltre il 30%. Inoltre, nelle aree centrali e di maggior prestigio delle grandi città sono state avviate importanti attività di riqualificazione di interi complessi immobiliari, che però sono sul mercato a prezzi poco concorrenziali rispetto a un singolo appartamento da ristrutturare inserito in un edificio che non necessita di interventi dopo l’acquisto.”

In pratica, chi compra l’usato risparmia rispetto all’acquisto del nuovo. D’altro canto acquistando un’abitazione usata bisogna tenere presente lo stato dell’edificio che comporta nel corso della vita dell’immobile costi di manutenzione più elevati rispetto ad un edificio di nuova costruzione.

Differente la situazione nelle aree meno centrali e nei centri urbani dell’hinterland delle metropoli, dove troviamo molte nuove costruzioni e meno offerte interessanti nel settore dell’usato, quindi ristrutturare risulta meno conveniente. Per ristrutturare un immobile può essere necessaria la riprogettazione degli spazi o la scelta di materiali migliori per l’efficienza energetica che comportano una determinata spesa. Come spiega Ghisolfi, si tratta di “Una spesa che per gli acquirenti che comprano con l’obiettivo della ristrutturazione, viene a volte finanziata con un mutuo specifico. Chi è già proprietario in genere sceglie di ristrutturare se ha una liquidità da investire. Chi cambia casa, sui proventi ricavati dalla vendita della vecchia abitazione, può richiedere un finanziamento che si assesta solitamente tra il 20% e il 40% del valore totale della nuova casa acquistata. Chi, invece, acquista la prima casa punta ad appartamenti dal taglio inferiore ai 100 mq. e nel budget complessivo di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile secondo le sue esigenze”.

Nella scelta tra casa nuova o usata è necessario informarsi sui costi di ristrutturazione e sulle agevolazioni fiscali previste per le opere di ristrutturazione e di riqualificazione energetica prorogate a tutto il 2015, con bonus rispettivamente del 50% e del 65%.

Nel settore dell’usato, il calo prezzi ha fatto emergere le occasioni più interessanti, ma dall’altro lato troviamo le nuove costruzioni, caratterizzate dall’applicazione di tecnologie impiantistiche innovative che permettono una funzionale distribuzione degli spazi interni e un maggior risparmio a lungo termine. Inoltre, la necessità di ridurre il consumo di suolo porterà sempre più verso la riqualificazione dell’esistente, con soluzioni abitative nuove risultanti dal recupero dell’usato. In conclusione, l’acquisto di nuovo e usato presenta vantaggi e svantaggi da valutare attentamente in ogni singolo caso, al fine di optare per la soluzione più idonea alle specifiche necessità abitative.