Compravendita della nuda proprietà, perché si sceglie e quali vantaggi per le parti

Prima di parlare dei vantaggi e degli svantaggi di questo tipo di operazione, definiamo cosa si intenda per nuda proprietà: essa è sostanzialmente il valore dell’immobile in questione, decurtato dell’usufrutto. Sostanzialmente, dunque, compravendere una nuda proprietà significa, per il venditore, cedere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di abitarlo o affittarlo per tutta la vita. Per l’acquirente, invece, significa investire sul lungo periodo, poiché si potrà disporre dell’immobile solo una volta liberato dagli usufruttuari, ovvero dai precedenti proprietari.

Per questo, comprare la

nuda proprietà

di un immobile residenziale è in genere un’operazione che compie chi non ha immediate esigenze abitative, né di guadagno, poiché la casa rimane a disposizione degli inquilini fino a che sono in vita. È, invece, un tipo di investimento sul lungo periodo, adatto a chi intenda rivalutare e riqualificare l’abitazione anche dopo parecchi anni dall’acquisto. Negli ultimi anni, questa tipologia di soluzione di compravendita si è ritagliata un ruolo di primo piano all’interno del mercato residenziale: nel 2016, infatti, si è registrato un aumento del numero di operazioni riguardanti nude proprietà pari all’11,7% rispetto all’anno precedente, pari a 24.107 compravendite portate a termine.

Vediamo nel dettaglio quali sono i vantaggi e gli svantaggi per venditori e acquirenti che compiono scambi di nuda proprietà di immobili residenziali.

Per quale motivo si compravende una nuda proprietà?

Fondamentalmente, chi vende la nuda proprietà di un proprio immobile, lo fa per ricavare della liquidità immediata. In questo modo, però, non deve lasciare l’abitazione e non deve, come ad esempio nel caso di mutuo, pagare un canone mensile per la restituzione dell’importo. Altra situazione tipica è quella in cui viene venduta la nuda proprietà di una seconda casa. In questo caso il venditore mette da parte subito i soldi della cessione, ma si riserva la possibilità di gestire l’immobile finché è in vita. Potendo anche, ad esempio, locarlo per trarne un ulteriore guadagno.

Chi compra la nuda proprietà di un immobile, invece, lo fa perché ha il grande vantaggio di acquistare ad un prezzo ridotto, anche di molto, rispetto al reale valore di mercato. Tanto è più giovane è il venditore, infatti, tanto sarà ribassato il costo dell’abitazione. Questo poiché, essendo più lunga la sua aspettativa di vita, maggiore sarà il tempo in cui continuerà a beneficiare dell’immobile. Sottraendolo, inoltre, al controllo del nuovo proprietario e sottoponendolo alla normale svalutazione dovuta all’usura del tempo e dell’utilizzo. Spesso lo si fa come investimento in vista di dare una casa ad un figlio che al momento è ancora piccolo.

Quando si opta per la compravendita di una nuda proprietà, inoltre, il compratore dovrà avere ben a mente che non potrà in nessun caso godere dell’abitazione, fino al momento dell’estinzione dell’usufrutto (ovvero fino alla dipartita dell’ex proprietario dell’immobile). Il venditore, infatti, potrà continuare ad abitare la sua casa senza rischio alcuno di esserne allontanato.

Gli oneri fiscali di questa operazione.

Chi acquista la nuda proprietà di un’abitazione, deve pagare le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie. Il 9%, dunque, sul prezzo o valore catastale dell’immobile o il 2% nel caso abbia i requisiti prima casa. Ovviamente, la base imponibile è decisamente ridotta rispetto al normale valore di mercato, poiché decurtata del valore dell’usufrutto. Esso viene calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro. Anche le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile sono totalmente a carico del nudo proprietario.

Le imposte dirette, come ad esempio IMU, TARI e TASI, le spese condominiali e le spese sostenute per i normali interventi di manutenzione ordinaria, invece, sono a carico dell’usufruttuario, ovvero chi ha venduto la nuda proprietà della casa in questione. Le spese di manutenzione straordinaria, infine, sono totalmente a carico del nudo proprietario.

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Altre precisazioni normative.

Per legge, il proprietario di una nuda proprietà non può mai trasferire più di quello che gli spetta (meno sì). Se possiede un immobile gravato dal peso di un usufrutto, infatti, potrà sì vendere l’abitazione, ma sempre considerando il peso dell’usufrutto.

Gli eredi del venditore, ovvero il riservatario del diritto di usufrutto, qualunque sia il loro rapporto con l’usufruttuario non troveranno nulla in eredità. Questo perché il possesso di ogni diritto sull’abitazione si estingue con la morte del suo titolare.

Chi acquista la nuda proprietà di un immobile può farlo anche attraverso l’accensione di un mutuo. La somma in questione, ovviamente, sarà proporzionata al valore ridotto a cui si compra l’abitazione, decurtata cioè del valore dell’usufrutto. Se, però, si ottiene il consenso del precedente proprietario a iscrivere ipoteca anche sul suo usufrutto, allora la banca avrà la garanzia sulla piena e non sulla sola nuda proprietà, per cui, in molti casi, concede una somma maggiore a mutuo.