Con il Rent to Buy compri casa anche in tempo di crisi

I bassi tassi d’interesse sui mutui e lo stallo nella crescita dei prezzi degli immobili hanno portato una sferzata di speranza per la ripresa del settore immobiliare. Per molti, però, comprare casa presenta ancora alcuni ostacoli, soprattutto di natura economica, da superare. Per molte famiglie potrebbe essere ancora necessario rimandare il momento di accensione del mutuo oppure ridurre l’importo richiesto. In questi casi, il Rent to Buy potrebbe essere la giusta soluzione. Ecco perché vogliamo per chiarire ogni dubbio e illustrare vantaggi e svantaggi di questa formula, sia per venditori e acquirenti, fino alle tutele previste dalla legge.

Ma vediamo nel dettaglio cos’è e come funziona il Rent to Buy.

Cos’è il contratto di Rent To Buy?

Si tratta di una tipologia di contratto, nata negli ultimi anni, con la quale è possibile acquistare una casa fondendo un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. In pratica, il proprietario consegna fin da subito la casa al conduttore/futuro acquirente, che pagherà un canone di affitto per un certo periodo di tempo. Concluso questo intervallo temporale, egli potrà decidere se acquistare l’immobile, scontando dal prezzo una parte dei canoni d’affitto versati.

Il canone mensile, quindi, risulterà superiore ad un normale affitto, perché una parte verrà pagata per il godimento del bene, che verrà quindi persa come per una normale locazione. La restante quota, invece, andrà a rappresentare un acconto sul prezzo di vendita, che di conseguenza andrà a ridursi sempre più. In questo modo si potrà rimandare la richiesta di un eventuale prestito di alcuni anni, riducendo allo stesso tempo anche la cifra necessaria.

Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”?

Il conduttore avrà la facoltà di decidere sa acquistare o meno l’immobile, ma non sarà in alcun modo obbligato a farlo. Nel caso in cui le parti si accordino diversamente, concordando l’obbligo di acquisto del bene da parte del conduttore, il contratto sarà differente dal

Rent to Buy

. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa sarà concordato dalle parti ma non dovrà superare i 10 anni.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Con il Rent to Buy il vantaggio principale per il venditore consiste nella possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti. D’altra parte il rischio sta nel fatto che il conduttore potrebbe decidere di non acquistare l’immobile. In questo caso il proprietario avrà la possibilità di trattenere tutto o parte di quanto è stato versato per il canone mensile. E il conduttore, da parte sua, avrà lo svantaggio di aver pagato un canone di locazione maggiore rispetto ad un normale affitto. Un altro rischio consiste nel trovarsi l’immobile occupato da un eventuale conduttore inadempiente e dover ricorrere al giudice per liberarlo.

In questo caso, il proprietario dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi? No, perché non si tratta di procedura di sfratto classico, ma di rilascio del bene, che comporta tempi più brevi e costi inferiori. I tempi di rilascio dell’immobile dipendono dai singoli tribunali. Nell’atto di Rent to Buy dovranno essere inserite, sotto consiglio del notaio, apposite clausole che permetteranno di poter seguire la procedura di rilascio del bene.

Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

Per tutelarsi al meglio, il venditore dovrà fissare un canone mensile più elevato rispetto ad un normale affitto. Nel caso in cui non si arrivi alla vendita dovrà concordare una parte dei canoni da trattenere, che rappresenti un adeguato indennizzo per la mancata conclusione di altri affari. Questo è indice, inoltre, della serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto della casa.

Il conduttore è tutelato?

La legge prevede la trascrizione del contratto di Rent to Buy nei registri immobiliari. Quindi il conduttore è tutelato e potrà comprare l’immobile libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano in seguito alla trascrizione, che avrà una durata massima di 10 anni. Il conduttore sarà tutelato anche in caso di fallimento del venditore.

Scopriamo la formula di affitto/compravendita chiamata “Rent to Buy”.

Cosa può essere oggetto del Rent to Buy?

Qualsiasi tipologia di immobile residenziale e commerciale può essere soggetto al Rent to Buy, persino terreni e immobili in costruzione. In quest’ultimo caso, se l’immobile è allo stato grezzo, si dovrà provvedere alla cancellazione dell’ipoteca sul bene e sarà possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese costruttrici che hanno contratto un mutuo per la costruzione, il Rent to Buy potrebbe rappresentare un valido strumento per il pagamento delle rate mensili.

Se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro? Anche se il proprietario fallisce, il contratto di Rent to Buy resta valido e il conduttore non perde il denaro versato come acconto sul prezzo finale. Inoltre, nel caso in cui la vendita sia pattuita al giusto prezzo e l’immobile rappresenti l’abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare.

Il conduttore può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?

In tal senso la legge presenta una certa elasticità, prevedendo la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come in ogni contratto preliminare. Inoltre, è possibile prevedere la cessione del contratto.

Quali imposte si pagano?

In merito a questo aspetto è necessario distinguere i vari scenari a seconda che la parte venditrice sia un privato o un’impresa. Effettuando, inoltre, la distinzione anche tra imposte dirette a carico del proprietario/venditore ed indirette a carico del conduttore/acquirente. Per quanto riguarda il pagamento delle imposte, in realtà non esiste ancora una disciplina specifica. Quindi, è necessario effettuare una valutazione specifica della posizione fiscale del venditore. Analizzando in particolare gli aspetti economici e fiscali di ogni singolo caso concreto, in modo da determinare eventuali vantaggi e svantaggi. In ogni caso, nel periodo di locazione le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in ogni contratto d’affitto; le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, invece, sono a carico del futuro acquirente, così come spese e imposte dovute per l’atto di compravendita del bene.

Sicuramente quando ci si accinge ad acquistare un immobile con questa innovativa modalità è necessario affidarsi a professionisti competenti in grado di effettuare valutazioni complete dell’intera operazione e fornire consigli utili per evitare brutte sorprese in futuro. A questo scopo la consulenza di un notaio permette di capire se il Rent to Buy può essere la formula di acquisto di una casa vantaggiosa. Garantendoci, inoltre, la massima tranquillità nell’affrontare tutte le questioni burocratiche e non, dall’inizio alla conclusione o meno dell’affare.