CONTINUA LA CRESCITA DELLE ASTE IMMOBILIARI

Opicons, il network professionale che offre consulenze e soluzioni per il mercato dei crediti ipotecari problematici o in sofferenza, fondato dal consulente finanziario Cristian Pastorino e dal noto agente immobiliare blogger Gerardo Paterna, ha realizzato il rapporto “Crediti in sofferenza e aste immobiliari”. Il report, che ha raccolto e analizzato i dati sulle aste immobiliari pubblicati online da 145 tribunali italiani, con integrazioni ricavate in base alla pubblicità legale rilevata dai portali web degli operatori attivi nel settore delle vendite giudiziarie, ha posto l’attenzione sulla continua crescita delle vendite all’incanto nel settore immobiliare.

Nel 2014, in Italia, sono state registrate 79.675 procedure di vendita giudiziaria, il 20,6% in più rispetto al 2013. Da notare che ogni asta può contenere più lotti, quindi il numero di unità immobiliari in vendita forzata potrebbe essere decisamente superiore rispetto al totale di procedure. In realtà, a causa delle serie sofferenze che il sistema bancario ha accumulato in anni di credito immobiliare “facile”, si tratta della prosecuzione di un trend di crescita in atto da tempo, infatti, rispetto al 2011 le aste immobiliari hanno visto un aumento del 57,9%.

Dal rapporto emerge che il 64,13% delle aste riguarda immobili residenziali, in pratica due casi su tre, a dimostrazione del fatto che il fenomeno coinvolge sia le imprese di costruzione che le famiglie in difficoltà con il pagamento del mutuo. Il 9% riguarda il settore commerciale, 4,4% il settore industriale e il resto altre categorie immobiliari.

Circa il 40% dei casi si è concentrato nel Nord del Paese, seguito dal Sud con circa il 23,5% dei casi. Al primo posto troviamo la Lombardia che ha visto letteralmente raddoppiare il numero di aste giudiziarie, dalle 7.472 del 2011 alle 14.216 del 2014. Nella zona di Nord-Ovest le aste su immobili residenziali hanno superato il 73% del totale, in pratica in tre casi su quattro la vendita giudiziaria riguardava abitazioni. Tra le regioni che hanno registrato dati degni di nota troviamo la Sicilia con un totale di 9.409 aste, il 36,6% in più rispetto al 2013, e il Lazio, con 8.958 procedure, il 13,6% in più rispetto all’anno precedente.

Come commenta Cristian Pastorino, “A spingere in alto il numero di procedure sono soprattutto le grandi città. Qui, infatti, prima della crisi c‘è stato il maggiore boom immobiliare, e ora si sconta il più forte incremento delle aste, soprattutto di case”. A Roma ha visto 2.846 indizioni, il 79% delle quali su abitazioni, Palermo ha visto 2.062 aste e Milano 1.943. Purtroppo i dati testimoniano come troppo spesso il sogno di possedere una casa si sia trasformato in un vero e proprio incubo dal preannunciato esito drammatico a causa delle rate del mutuo insostenibili, a volte fin dall’inizio.

Non solo le banche incontrano difficoltà nel momento della riscossione, ma a questa difficoltà corrisponde l’impennata dei tentativi di liquidare le garanzie immobiliari attraverso le vendite forzate, che spesso non portano al miglior esito. Spiega Pastorino, “Un circolo vizioso caratterizzato anche dalla frequente carenza di dialogo tra creditore e debitore, e da uno scarso utilizzo di soluzioni alternative per tutelare il valore dei crediti, provando a mantenere, nel contempo, l’equilibrio sociale. Si pensi a rent to buy , locazioni a canone calmierato, rinegoziazione dei debiti e possibilità di portare garanzie aggiuntive: strade quasi mai rese percorribili”.

Spesso l’iter del recupero crediti che prevede corrispondenza e telefonate fredde, a volte discutibili nella forma, porta al pignoramento dell’immobile che, messo all’asta, viene venduto dopo diversi tentativi e ribassi, con il conseguente rischio che il ricavato non copra il credito. Nel frattempo permane l’esigenza abitativa della famiglia del debitore, che trova soddisfazione nelle soluzioni economicamente sostenibili in affitto. Il mercato delle locazioni, infatti, sta vivendo una notevole crescita, con un +47,40% nel periodo dal 2007 al 2014 e con 1.636.045 contratti d’affitto sottoscritti nel 2014.

Anche se non esiste un’unica soluzione miracolosa per affrontare e risolvere il problema dei crediti immobiliari in sofferenza, esiste la possibilità di adottare strategie articolate in grado di porre un limite a questa situazione dalla quale tutte le parti in gioco escono perdenti. Potrebbe risultare più semplice trasformare il debitore in inquilino, collaborare al fine di vendere l’immobile a libero mercato, rifinanziare alcune posizioni con garanzie accessorie, oppure, nel caso di immobili in costruzione, potrebbe risultare conveniente finanziare la “fine lavori” per poi mettere a reddito le unità immobiliari o percorrere la strada del rent to buy.

Inoltre, l’aumento delle aste immobiliari potrebbe rappresentare un’opportunità lavorativa per gli agenti immobiliari che, come sottolinea Paterna, “Avrebbero la possibilità di strutturarsi per offrire servizi di consulenza mirata sulle procedure di vendita giudiziaria di immobili: un mercato che potenzialmente rappresenta oltre il 15% del volume di compravendite realizzate in Italia. A parte qualche esperienza circoscritta, tuttavia, sono ancora pochi i professionisti che stanno investendo su questa attività”.

In sostanza, serve competenza, metodo, creatività e tanto buon senso per volgere la non facile situazione a proprio vantaggio. Attendere non favorisce la ripresa del mercato immobiliare, appesantita dalla eccessiva fiscalità.