Contratto preliminare a effetti anticipati: vantaggi e svantaggi per le parti

Le possibilità per comprare casa sono tante e disparate. Non a caso, infatti, il nostro consiglio è quello, prima di firmare qualsiasi tipo di contratto di vendita, di vagliare tutte le differenti opportunità che il panorama del mercato immobiliare offre. La nostra missione è anche quella di informare il potenziale acquirente di quali siano tutte le diverse opzioni a sua disposizione. Solo in questo modo si può trovare quella che meglio si adatta alle sue esigenze. Dopo avervi parlato di (clicca per vedere il video a riguardo):

• Leasing immobiliare abitativo
• Donazione di un immobile ai figli.

Annoveriamo tra le diverse alternative di compravendita di una casa anche il “contratto preliminare a effetti anticipati”. In questo tipo di accordo le parti concordano di anticipare alcuni degli effetti di un contratto definitivo, per una unità immobiliare, ad esempio, ancora in costruzione o in ristrutturazione, fin dalla stipula di un contratto

preliminare

, in cui le due parti si impegnano per una futura compravendita. Tra questi, ad esempio, il possesso del bene e il pagamento parziale o integrale del bene. Vediamo nel particolare quali sono i vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore.

Vantaggi per l’acquirente.

• L’opponibilità ai terzi del preliminare mediante l’effetto prenotativo 57, solo se viene esso trascritto: tale effetto è limitato nel tempo. L’atto di compravendita, infatti deve essere trascritto entro 1 anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula. O, comunque, entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare;
• Il carico fiscale ridotto, poiché le imposte dirette e le imposte locali, come l’IMU o la TASI, gravano sulla proprietà e rimangono, dunque, a carico del venditore;
• Anche i costi per le manutenzioni rimangono a carico del venditore, sollevando quindi l’acquirente dal pagamento totale o parziale;
• Lo slittamento del pagamento delle imposte sui trasferimenti, IVA e/o registro, che verranno applicate solo momento del rogito definitivo.

Svantaggi per l’acquirente.

• L’elevato rischio di investimento a perdere nel caso di situazione di crisi del proprietario/venditore (come sua insolvenza, fallimento, o altro), qualora il preliminare non sia stato trascritto. La tutela connessa all’“effetto prenotativo” non può, comunque, eccedere i 3 anni dalla trascrizione del preliminare).

Quali i vantaggi e gli svantaggi del contratto preliminare a effetti anticipati.

Vantaggi per il venditore.

• Mantenimento della proprietà dell’immobile sino a che non viene pagato l’intero prezzo convenuto;
• Beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita costituito dal diritto all’incasso, alla stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto prezzo, e dal diritto all’incasso degli acconti periodici;
• Non si applicano i vincoli propri della locazione all’affitto fondato sul preliminare.

Svantaggi per il venditore.

• Necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc…). Dovrà, inoltre, essere attivato il procedimento “ordinario”, che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
• Il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali, le stesse IMU e TASI di cui sopra, che grava sulla proprietà e rimangono a carico del venditore;
• Impossibilità di fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;
• I costi per le manutenzioni, che sono a suo carico.