Cos’è e quali sono i vantaggi delle vendite con riserva di proprietà

La compravendita di un immobile può seguire diverse vie. Al di là del classico passaggio di proprietà, esistono diverse possibilità, meno conosciute, ma, a determinate condizioni, più vantaggiose per entrambe le parti in gioco. Tra le formule alternative di acquisto di un’abitazione, al fianco della compravendita della nuda proprietà e dell’affitto con riscatto, troviamo anche la vendita con riserva di proprietà.

In quest’ultima particolare transazione, l’immobile in questione viene consegnato al compratore subito, dal momento della stipula del contratto. La proprietà della stessa abitazione, però, si trasferisce solo al pagamento dell’ultima rata. La vendita con

riserva di proprietà

, infatti, prevede che il pagamento dell’immobile avvenga rateizzato mensilmente in un numero definito di anni.

Si tratta di un atto scritto e in quanto tale deve essere autenticato o pubblico, per poter poi procedere alla sua trascrizione. Analizziamo quindi i vantaggi e gli eventuali svantaggi, sia per gli acquirenti, che per i proprietari, di questa particolare tipologia di compravendita.

Come avviene la vendita con riserva di proprietà.

Come anticipato, questo tipo di contratto prevede che il pagamento totale o parziale del prezzo venga rateizzato e/o frazionato nel tempo. Il trasferimento della proprietà dell’immobile, però, avverrà solo al momento del pagamento integrale del prezzo. Questo, nonostante l’acquirenti entri in possesso dell’immobile già all’atto del rogito.

Il contratto con riserva di proprietà, spesso, si sceglie come soluzione alternativa al pagamento di un mutuo. Quindi, ad esempio, se l’acquirente non riesce a ottenere l’accesso ad un finanziamento bancario. Di fatto, quindi, il venditore finanzia l’operazione d’acquisto da parte del compratore ed è, giustamente, tutelato contro il rischio di adempimento, come vedremo di seguito. Sia economicamente, che tramite il meccanismo stesso della riserva di proprietà.

La normativa.

Per legge, i contratti di vendita con riserva di proprietà prevedono un pagamento mensile di una rata per l’acquisto dell’immobile. Il mancato pagamento di una rata non comporta la risoluzione dell’accordo tra le parti. A meno che essa non superi l’ottava parte del prezzo totale.

In caso di risoluzione imputabile all’acquirente, il venditore ha l’obbligo di restituire le rate riscosso. D’altra parte, però, ha il diritto a richiedere un compenso per l’uso del bene a titolo di risarcimento danno. L’acquirente, infine, è responsabile, delle spese di manutenzione e della custodia dell’immobile, anche nel periodo di transizione prima del passaggio di proprietà.

Vantaggi e svantaggi per i venditore.

Colui che vende un’abitazione tramite un contratto con riserva di proprietà, ne rimane, come detto, il proprietario, fino al saldo dell’ultima rata. I vantaggi, per lui, sono sostanzialmente due:

• Mantenere la proprietà dell’immobile fino al saldo dell’ultima rata. Ovvero, fino al pagamento dell’intero del prezzo;
• Non doversi preoccupare delle spese di manutenzione e del rischio di deperimento del bene, in quanto entrambe le occorrenze sono a carico dell’acquirente.

Tutto sul contratto di vendita con riserva di proprietà.

D’altra parte, però, la vendita con riserva di proprietà, presenta anche delle criticità dalla parte del venditore, ovvero:

• In caso di inadempimento dell’acquirente, egli dovrà restituire le rate percepite. Vero è, però, che potrà richiedere un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni;
• In caso di mancata restituzione dell’alloggio, nel caso di cessato effetto del contratto, per qualsiasi motivo esso avvenga, dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria proprio per recuperare la disponibilità dell’immobile. In tal caso dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
• Non gli sarà possibile fruire del Bonus Acquisto Prima Casa, in caso voglia comprare un nuovo immobile. Infatti, egli risulta ancora effettivamente proprietario di quello oggetto della riserva di proprietà;
• Il carico fiscale rappresentato dalle imposte dirette e locali (come ad esempio IMU e TASI) gravano sulla proprietà, pertanto al venditore spetta il saldo.

Vantaggi e svantaggi per l’acquirente.

L’acquirente può accettare o proporre una compravendita con la modalità della riserva di proprietà, poiché gli permette di godere dei seguenti vantaggi:

• L’opponibilità dell’acquisto a terzi, poiché la compravendita con riserva è trascrivibile;
• L’immediata disponibilità dell’abitazione;
• Non deve preoccuparsi del carico fiscale rappresentato dalle imposte dirette e locali, in quanto, come detto, rimangono a carico del proprietario fino al passaggio definitivo.

Anche per il compratore, però, vi sono alcuni svantaggi a cui bisogna porre particolare attenzione:

• Il prezzo finale potrebbe essere superiore a quello di mercato, poiché nel totale potrebbero essere inseriti anche degli interessi;

• Le spese di manutenzione e il rischio di deperimento dell’abitazione, infatti, sono a suo carico;
• L’imposta di registro e l’IVA devono essere pagate entrambe, per intero, al momento della sottoscrizione del contratto con riserva di proprietà.