Donazioni di immobili, il ruolo delle banche e quello delle polizze assicurative

L’emendamento alla legge di bilancio 2019, che è stato da poco approvato dalla Commissione di Bilancio alla Camera, intende perseguire lo scopo di rendere più semplice la circolazione immobiliari di beni provenienti da donazione e, al tempo stesso, di agevolare l’accesso al credito ipotecario. Gli istituti di credito, tuttavia, al giorno d’oggi tendono a negare la concessione di mutui in numerose circostanze. In particolare, quando si tratta di comprare immobili che nella loro storia ventennale presentano passaggi per donazioni.

Per quale motivo succede questo? La ragione principale è rappresentata dal fatto che il legislatore reputa le

donazioni

un anticipo sulla successione. Di conseguenza riconosce il potere di impugnare la donazione ai legittimari – cioè coniuge, figli e discendenti – dopo il decesso di chi ha effettuato la donazione; consentendo loro di recuperare il bene immobile anche nel caso in cui esso sia stato alienato a terzi. L’obiettivo è, molto semplicemente, quello di tutelare i vincoli familiari.

Cosa dice la legge.

Secondo la legge attuale, nel momento in cui si verifica il decesso di chi ha donato è necessario provvedere a un calcolo del suo patrimonio. A tale scopo è necessario sommare il valore dei beni relitti del donante, con il valore dei beni di cui egli ha disposto per donazione; a questo punto bisogna sottrarre i debiti: il risultato è la quota di cui il donante poteva disporre. Essa è di fatto la quota che per legge spetta ai legittimari.

La polizza assicurativa sulle donazioni immobiliare.

Per arginare i rischi in cui le banche potrebbero incorrere, i rimedi che sono stati proposti nel tempo sono diversi. Ad esempio, le fidejussioni e la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, ma anche le polizze assicurative per l’ipotesi di esperimento vittorioso dell’azione di restituzione. Diventa importante, quindi, il calcolo del Premio per la Polizza Assicurativa sulla Donazione Immobiliare.

L’azione di riduzione.

Nel caso in cui le donazioni in vita del soggetto deceduto abbiano eroso la quota dei legittimari, questi ultimi hanno facoltà di proporre la cosiddetta azione di riduzione. Vale a dire, nella pratica, un’azione giudiziale che ha lo scopo di ricostituire la loro quota.

Cosa dice la legge in merito alle donazioni immobiliari e come si comportano le banche.

I legittimari, inoltre, hanno il diritto di procedere con l’azione di restituzione. Essa permette loro di recuperare la proprietà dell’immobile da chi ha ricevuto la donazione o dagli aventi causa di quest’ultimo, se l’immobile è stato venduto dal donatario ad altri. Come si può intuire, un meccanismo del genere – che pure permette di tutelare i rapporti familiari – non può non avere implicazioni dal punto di vista della commerciabilità del bene immobile che è stato donato.

Gli acquisti contestati.

L’acquisto di un bene donato, infatti, potrebbe essere aggredito anche a distanza di tempo dai legittimari. Qualora essi si dovessero considerare vittime di un’ingiustizia e dovessero ritenere che i propri diritti siano stati lesi. La legge, per altro, riconosce agli stessi legittimari il diritto di riavere il bene immobile privo di ipoteche o di ogni altro peso con cui chi aveva ricevuto la donazione li avesse eventualmente gravati.

Il ruolo delle banche.

Si torna, insomma, al ruolo delle banche, che comprensibilmente non sono molto propense a mettere a disposizione mutui finalizzati all’acquisizione di abitazioni che provengono da donazioni. Nel caso in cui venisse concesso un finanziamento garantito da ipoteca per comprare una casa con provenienza donativa e, in seguito, l’azione di restituzione dovesse avere esito positivo, il bene immobile, come si è detto, sarebbe di proprietà dei legittimari privo di tutti i pesi, inclusa l’ipoteca prevista come garanzia. Ciò non potrebbe accadere solo nel caso in cui siano passati almeno 10 anni dalla morte di chi ha effettuato la donazione o almeno 20 dalla donazione stessa.