II° trimestre 2019: continua la tendenza espansiva dell’immobiliare

Anche nel periodo tra aprile e giugno di quest’anno, il settore residenziale del mercato immobiliare è in crescita. Il numero di compravendite concluse nel II° trimestre 2019, infatti, è in crescita di quasi il 4%, rispetto ai medesimi mesi dell’anno passato. È questo ciò che emerge dall’ultimo report dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, facente capo all’Agenzia delle Entrate. Si conferma ancora una volta, dunque, la tendenza alla crescita ormai in atto dal 2014 e che, lentamente, sta riportando il mercato immobiliare ai flussi registrati prima della grande crisi immobiliare di quasi dieci anni fa.

Questo trend in ascesa, l’abbiamo visto più volte, anche nel 2019 è sostenuto, e dovuto, da diversi fattori coincidenti, che rendono le abitazioni più appetibili al pubblico. In primo luogo, il perdurare della stagione di bassi tassi d’interesse sui mutui, ha permesso un accesso a finanziamenti ad una fetta di popolazione maggiore. In molti casi, per non farsi sfuggire questa occasione, si è anche accelerato il processo decisionale verso l’acquisto di una nuova abitazione. Parallelamente, a favorire le compravendite sono stati anche i prezzi medi di vendita, ancora sotto le medie pre-crisi e in ritardo rispetto alla crescita del numero di transazioni. Infine, la riconferma anche per il 2019 dei Bonus Fiscali per la casa ha permesso a molti proprietari di riqualificare il proprio immobile. In questo modo hanno potuto aumentare il valore dell’abitazione e renderla più appetibile sul mercato.

Vediamo ora di scavare nel profondo del rapporto dell’OMI, per analizzare l’andamento del settore residenziale tra aprile e giugno 2019.

Il II° trimestre del mercato immobiliare.

Entrando nel merito dei numeri, in Italia sono state 159.619 le compravendite effettuate nei mesi di aprile-maggio-giugno 2019, poco meno di 6.000 in più rispetto al 2018. La crescita percentuale, di conseguenza, si attesta intorno al +3,9% in confronto al medesimo periodo dell’anno passato. Quasi 160.000 abitazioni, dunque, di cui circa il 31% sono immobili di medio-piccole dimensioni, ovvero tra i 50 e gli 85 metri quadri; mentre un buon 27,5% del totale quelli di dimensioni appena maggiori, ossia tra gli 85 e i 115 metri quadri.

Anche nel

II° trimestre

2019, come di norma accade, è nella zona del Nord-Ovest che avviene il maggior numero di compravendite. In quest’area, infatti, sono state portate a termine oltre un terzo del totale delle transazioni (34,8%), con un aumento percentuale rispetto al medesimo periodo 2018 del 3,8%. In questo senso, sono le Isole a far registrare la crescita maggiore (+4,5%) anche se, come è facile intuire, la percentuale sul totale è molto inferiore, intorno all’8,4%; a ruota troviamo il Centro, +4,4% rispetto al 2018, con un incidenza sul totale delle compravendite effettuate del 20,5%.

Nelle tabelle che seguono, abbiamo messo in evidenza l’andamento nei secondi trimestri degli anni dal 2016 al 2019. In particolare in “Tab. 1” troviamo il numero di compravendite portate a termine; in “Tab. 2” la variazione percentuale nei periodi tra aprile e giugno negli stessi anni.

Tab. 1 – Numero di transazioni portate a termine nei primi trimestri dal 2016 al 2019.

Mercato immobiliare residenziale: ecco cos’è successo nel II° trimestre 2019.

Tab. 2 – Variazione percentuale delle NTN nei bienni dal 2015-16 al 2018-19.

Mercato immobiliare residenziale: ecco cos’è successo nel II° trimestre 2019.

Compravendite per macro aree geografiche.

Il territorio italiano, però, è contraddistinto da caratteristiche diverse, a seconda dell’area geografica che si prende in esame. Pertanto, per analizzare nel dettaglio l’andamento del settore residenziale, l’Agenzia delle Entrate suddivide il nostro Paese in 5 macro aree geografiche. Ciò che emerge da questo studio geografico, restituisce la duplice via percorsa dal mercato immobiliare (come si evince in “Tab. 3”):

• Da una parte, tutte le cinque marco aree registrano, nel secondo trimestre 2019, un incremento delle NTN (numero di transazioni normalizzate), in termini percentuali, allineato e compreso tra il 3,0 e il 4,5%;
• Dall’altro, il numero reale delle compravendite portate e termine indica come al Nord avvenga oltre il 50% del totale nazionale (Centro 20,5%, Sud 16,4% e Isole 8,4%).

Mercato immobiliare residenziale: ecco cos’è successo nel II° trimestre 2019.

Come si diceva, le diverse aree, per conformazione, storia ed economia, non possono essere confrontate in termini solo strettamente numerici. Interessante, dunque, è analizzare la crescita percentuale, nei secondi trimestri degli ultimi anni, nelle varie zone. Come messo in risalto in “Tab. 4” e prendendo in esame i periodi tra aprile e giugno, rispetto al biennio 2017-2018, sia in Nord-Ovest, ma soprattutto il Nord-Est e le Isole, registrano un calo della crescita percentuale, che rimane comunque più che positiva. Situazione differente per il Centro, che appare l’area più in salute, in questo periodo: il numero di compravendite è cresciuto tra il secondo trimestre 2018 e 2019, del 4,4% (3,5% tra 2017 e 2018) e si pone come seconda zona per NTN assolute (20,5%, inferiore solo al Nord-Ovest).

Mercato immobiliare residenziale: ecco cos’è successo nel II° trimestre 2019.

Le grandi città italiane.

Infine, l’OMI conclude la sua indagine soffermandosi sulla situazione delle maggiori città italiane, per le quali il II° trimestre 2019 non è stato un periodo molto fruttuoso. Se tra il secondo trimestre 2017 e 2018 tutte le città considerata erano in positivo, tranne Roma, nel biennio successivo la tendenza è pressoché invertita: ad esclusione di Roma, Milano e Bologna, tutte le grandi metropoli italiane, sono andate in negativo.

Stilando una virtuale classifica, nel periodo aprile-giugno 2019, Bologna guida la graduatoria con un significativo +11,9%, che va ad eclissare il +2,8% del biennio 2017-2018. Bene anche Milano (+4,4% nel 2017-18 e +6,1% nel 2018-19), che sempre più si avvicina a Roma in vetta per numero di compravendite portate a termine e che riscatta il -0,8% del 2017-18, con un +2,7% nel 2018-19.

Dietro la lavagna finisce, invece, Firenze che, dopo il +4,7% del biennio 2017-18, compie parecchi passi indietro, registrando un -9,1%; male anche Napoli (-3,2%) e soprattutto Genova (-3,7%). Pochissima differenza, invece, in questo secondo trimestre 2019 per Torino (-1,1%) e Palermo (-0,2%).

In “Tab. 5” riassumiamo i valori appena descritti, delle 8 maggiori città italiane.

Mercato immobiliare residenziale: ecco cos’è successo nel II° trimestre 2019.