Il mercato immobiliare, attraversa un momento difficile

Con i dati registrati dall’Agenzia del Territorio, riferiti a questo primo trimestre del 2012, si certifica una fase del mercato di appannamento. Proviamo insieme ad analizzare le cause e verificare la possibilità di uno scenario positivo dopo l’estate.

L’Agenzia delle Entrate ha diramato i dati relativi all’andamento del mercato immobiliare riferiti al 1° trimestre 2012. Le notizie che arrivano non sono buone. La flessione registrata sul numero di compravendite concluse è in doppia cifra e precisamente del -17,8%. Nessun settore fa eccezione al segno meno:

-19,6% il settore residenziale e terziario

– 17,6% il settore commerciale

– ed appena “meglio” il comparto produttivo con un -7,9%

Questa pesante battuta d’arresto si inserisce in uno scenario, che dal 2004 ad oggi, a parte qualche breve periodo positivo sparso qua e là, evidenzia una discesa pressochè costante dei livelli di compravendita.

Va evidenziato però, che l’entità del calo registrato nel primo trimestre 2012 è così consistente da dover porsi, necessariamente, la fatidica domanda:

Quali sono le cause di questa brusca flessione delle compravendite di unità immobiliari ?

E bene ricordare che nel percorso d’acquisto di un immobile esistono, quasi sempre, due momenti distinti: il compromesso ed il rogito. Spesso queste due fasi sono separate tra loro da un arco temporale compreso fra i due ed i tre mesi. Cosa si vuol dire con questo?
I dati rilevati si riferiscono alle note di trascrizione che registrano i rogiti notarili, ma come evidenziato in precedenza, la decisione all’acquisto di un immobile matura ancor prima della stipula del compromesso.
Significa, che se vogliamo provare ad individuare le cause di questo forte calo, ci dobbiamo concentrare, ragionevolmente, sul periodo settembre-dicembre 2011 e chiederci cosa possa essere accaduto durante tale periodo a livello socio-economico.
Non è una sottigliezza da poco: è esattamente centrare il periodo di riferimento.

Questa riflessione trova riscontro anche nei dati di un sondaggio, eseguito da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio, in cui sono stati intervistati un campione significativo di Agenzie Immobiliari. Il sondaggio voleva analizzare l’andamento del mercato nel III e IV trimestre 2012: gli intervistati già evidenziavano una situazione di forte crisi e preoccupazione sull’andamento delle compravendite. Eppure i dati registrati dall’Agenzia sembravano dire il contrario, con un bel segno più a dare un’apparente rinfrancata a tutto il movimento.
Tutto questo non fa che confermare quanto sopra sostenuto, ovvero che a causa del periodo che intercorre tra il momento del compromesso e la stipula del rogito (che coincide con la rilevazione dei dati) dobbiamo concentrare l’analisi della situazione socio-economica almeno al trimestre precedente. E gli agenti immobiliari già ci dicevano di una crisi serpeggiante.

Dall’Istat registriamo i seguenti dati:

• il Pil del IV trimestre 2011 ha segnato nuovamente, dopo il III trimestre 2009, una variazione tendenziale negativa pari a -0,5%;
• la disoccupazione è divenuta sempre più una realtà diffusa per molti: il tasso tra il III trimestre 2011 e il IV trimestre 2011 è salito di ben 2 punti percentuali (passando dal 7,6% al 9,6%);
• l’indicatore della spesa delle famiglie residenti, nell’ultimo trimestre 2011, ha segnato una riduzione (rispetto al trimestre corrispondente dell’anno precedente) pari a -1,3% nel complesso, ma con riferimento ai soli beni durevoli il calo è stato di ben il 7%.
• Il tasso di interesse (TAEG) sui prestiti alle famiglie per acquisto di abitazioni è salito costantemente nel 2011 passando dal 3,29% di aprile 2011 al 4,27% del dicembre 2011 (fonte Banca d’Italia).
• Infine, nell’ultimo trimestre del 2011 si è verificato un quadro di massima incertezza con rischi consistenti per l’economia reale. Lo spread tra BTP e Bund è passato da 365 punti base del 30 settembre 2011 al punto di massimo, finora mai ulteriormente raggiunto, di 553 punti base del 9 novembre 2011.

Con ragionevole certezza si può quindi dire che la causa di questa pesante contrazione del mercato derivi quasi totalmente dal clima di incertezza economica registrato a fine 2011. E’ noto, infatti, che in momenti di crisi ed incertezza, le spese che le famiglie rinviano sono quelle relativi ai beni durevoli e, a maggior ragione, quelli delle abitazioni che richiedono un impegno finanziario di lungo termine.

Seguendo il ragionamento, non arrivano però buone nuove da questo primo trimestre 2012: Il Pil ha subito una contrazione ancora più sostenuta (-1,4%): il tasso di disoccupazione ha registrato un incremento dello 0,9% ed il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, pubblicato lo scorso 17 maggio e riferito al primo trimestre evidenzia una situazione registrata dagli Agenti Immobiliari a tinte fosche: ulteriore contrazione delle compravendite, aumento dei margini di sconto e dei tempi di vendita, diminuzione dei prezzi delle case compravendute.

Ci si aspettano un secondo ed un terzo trimestre difficile a livello di dati registrati dall’Agenzia del Territorio. Probabilmente il segno meno a doppia cifra continuerà a campeggiare anche nelle prossime rilevazioni.