Il mercato residenziale esce dal pantano: +6,3% nel quarto trimestre 2017

Dopo tre trimestri di rallentamento nel tasso di crescita del numero di compravendite, nei mesi tra ottobre e dicembre 2017 (IV° trimestre), il mercato immobiliare

residenziale

ha fatto registrare l’undicesimo periodo consecutivo di crescita. Finalmente, però, anche il tasso tendenziale è tornato ad accelerare, assestatosi intorno al +6,3% rispetto al medesimo periodo dell’anno passato. La serie storica del NTN, numero di transazioni normalizzate, mostra come il mercato delle abitazioni sia in crescita praticamente ininterrotta dal 2014. Dal punto di vista meramente numerico, ovvero dei volumi di compravendite portate a termine, gli effetti della devastante contrazione registrata tra il 2011 e il 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti.

Sono questi i due dati più rilevanti che si possono estrapolare dal quarto report pubblicato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate. Questa crescita è stata possibile, oltre che per le migliorate condizioni economiche delle famiglie italiane, anche grazie alla compresenza di almeno tre fattori molto favorevoli per chi fosse intenzionato ad acquistare casa o comunque a investire nel mattone: ai bassi prezzi delle abitazioni (gli unici ancora in calo rispetto al 2016 nell’intera Unione Europea), infatti, si sono aggiunti il lunghissimo periodo, che dura ormai da oltre 12 mesi, in cui i tassi d’interesse sui mutui sono fermi ai minimi storici e la grande mobilitazione di risorse stanziate dal Governo per finanziare numerose iniziative per favorire l’acquisto, come nel caso del Bonus Prima Casa e del Fondo di Garanzia Statale, ma anche la ristrutturazione e la riqualificazione energetica degli immobili residenziali di proprietà.

Analisi del flusso di compravendite.

Mettendo a confronto i meri dati numerici analizzati dall’OMI, nel quarto trimestre 2017 sono state 152.608 il numero totale di compravendite portate a termine, che si traduce in una crescita dal +6,3% rispetto al IV° trimestre 2016, quando le NTN furono 143.573. Entrando nel dettaglio del periodo ottobre-dicembre 2017, 51.110 transazioni sono state completate nei capoluoghi di provincia (+5,5%, rispetto alle 48.441 del medesimo periodo dell’anno precedente), mentre le restanti 101.498 nei restanti comuni d’Italia (+6,7%, rispetto alle 95.132 del periodo ottobre-dicembre 2016).

Nella tabella seguente (Tab. 1 – NTN) riportiamo i dati relativi al numero di compravendite di immobili residenziali nei capoluoghi di provincia e nei non capoluoghi. In particolare si sono analizzati i quarti trimestri degli anni 2015, 2016, e ilsecondo, terzo e quarto trimestre 2017.

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Nella tabella di seguito (Tab. 2 – Var. %), invece, sono evidenziate le variazioni percentuali, relative al numero di transazioni completate in Italia. Si son presi in esame i quarti trimestri dei bienni 2014-2015, 2015-2016, e il secondo, terzo e quarto trimestre del biennio 2016-2017. Riportiamo questi valori per sottolineare ancora una volta il valore della crescita costante del numero di compravendite del settore residenziale negli ultimi trimestri.

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Compravendite per macro aree geografiche.

Affiniamo ora la nostra analisi sull’andamento del numero di compravendite residenziali completate. In particolare, seguiamo la via tracciata dall’OMI, che suddivide il territorio italiano in 5 macro aree geografiche, ovvero Nord-Est, Nord-Ovest, Centro, Sud e Isole. Ancora una volta i dati sono decisamente chiari. Il Nord è il vero trascinatore del settore, ed è in particolare il Nord-Ovest a fare la voce grossa. Nelle regioni settentrionali, infatti, nel IV° trimestre 2017, sono state portate a termine 83.225 NTN, ovvero il 54,5% del totale nazionale. Di queste, 53.363 sono avvenute nelle regioni occidentali (+6,6%, rispetto al IV° trimestre 2016) e 29.862 in quelle orientali (+7,4%, rispetto al medesimo periodo dell’anno precedente).

A far registrare l’aumento percentuale maggiore del IV° trimestre 2017, però, è il Sud. Nel Mezzogiorno sono state le 25.890 transazioni portate a termine, che rappresentano il 17% del totale italiano e gli valgono un +9,3% rispetto al periodo ottobre-dicembre 2016. Anche nel III° trimestre 2017 il Sud era stata la macro area a far segnare l’aumento percentuale maggiore, segno di una crescita costante dell’area. Positivo anche l’andamento delle Isole e del Centro, seppur con ritmi di crescita inferiori. In Sicilia e Sardegna le compravendite del IV° trimestre 2017 sono state 12.808, il 5,0% in più rispetto al medesimo periodo 2016. Nelle regioni del centro Italia, invece, le NTN nel periodo ottobre-dicembre 2017 sono state 30.685, circa il 3,0% in più rispetto al IV° trimestre 2016.

Nella prossima tabella (Tab. 3 – NTN + Var. %) abbiamo riassunto i dati appena descritti, mettendoli a confronto con i valori registrati nei quarti trimestri del 2015 e del 2016.

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Analisi del mercato nelle maggiori città italiane.

Per concludere il discorso sul mercato residenziale italiano, andiamo ad analizzare la situazione nelle grandi metropoli italiane, riportando nella seguente tabella (Tab. 4 – Città) il numero di transazioni avvenute nei quarti trimestri 2016 e 2017 e la variazione percentuale tra i due periodi.

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Scorrendo i dati inseriti in Tab. 4 – Città, si può notare fin da subito come sia cresciuto il numero totale di compravendite portate a termine (+3,4%), nelle sole città analizzate, tra il IV° trimestre 2016 e l’omologo 2017. Anche questo è un segnale importante di come nelle grandi città italiane, nonostante tutti i problemi, il mercato immobiliare residenziale è comunque vivo e attivo.

Come accade ormai da tempo immemore, è Roma la città in cui è avvenuto il maggior numero di cambi di proprietà, 8.404 NTN, che però risultano inferiori dell’1,3% rispetto a quelle concluse nel IV° trimestre 2016. Interessante è il fatto che la forbice tra prima e seconda di questa classifica, ovvero tra Roma e Milano, trimestre dopo trimestre si sta assottigliando sempre più. Nel periodo ottobre-dicembre 2017, Milano ha fatto registrare 6.461 compravendite (+9,1% rispetto al medesimo trimestre 2016), riducendo il gap con Roma a meno di 1.950 unità, quando appena 12 mesi fa la distanza era di quasi 2.600 NTN.

La città, però, che ha compiuto il maggior balzo in avanti in questo trimestre è Firenze. Con il suo +11,8%, infatti, stacca Milano (+9,1%, anche se il numero di compravendite è nettamente maggiore), Torino (+7,7%, anche qui, il numero di NTN è molto oltre il doppio rispetto a quelle fiorentine) e Genova (+6,1%). Le note dolenti, invece, arrivano, oltre che dalla già citata Roma (-1,3%) anche da Palermo (-6,1%) e Bologna (-4,2%).