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19/07/2017

IL MERCATO IMMOBILIARE CONTINUA LA SUA RIPRESA, MA I PREZZI NON AUMENTANO

Secondo Nomisma stiamo attraversando un periodo di calo fisiologico: dopo l'exploit del 2016 il flusso di compravendite aumenta, ma più lentamente, mentre rimane in sostanziale stallo il prezzo medio degli immobili residenziali e non.

Il 13 luglio appena trascorso Nomisma, l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, ha pubblicato un report riguardante l’andamento del mercato immobiliare nella prima metà del 2017. Sono due i punti salienti che emorgono dallo studio condotto sul settore residenziale: continua la crescita del mercato delle abitazioni, ormai costante da tre anni a questa parte e che ha attraversato una fase di grande vigore nel 2016, ma continua anche lo stato di immobilità del prezzo delle case, che ancora stenta a crescere, testimonianza anche del fatto che la capacità di acquisto delle famiglie è ancora troppo contenuta, frenando di conseguenza sul nascere l’aumento dei prezzi medi.

Secondo l’istituto bolognese, la forza sul fronte delle transizioni, per questi primi mesi del 2017: “Non pare sufficiente a conferire alla ripresa in atto quei connotati di robustezza necessari a scongiurare brusche battute d’arresto o improvvisi rovesci”. Un giudizio non certo privo di dubbi: “L’entità delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrata nell’ultimo triennio, pur favorendo l’attivazione di meccanismi competitivi, non risulta ad oggi sufficiente a determinare l’avvio di una nuova fase espansiva sul versante dei valori”. Insomma, il mercato non è abbastanza solido da sostenere e favorire il tanto agognato aumento dei prezzi medi: Nomisma, in particolare, attribuisce grandi colpe agli “eccessi del passato”, che secondo l’Istituto sono il principale ostacolo “all’innesco di spinte inflattive”, ma tra i fattori contenitivi annovera anche una domanda che tradisce una “diffusa debolezza reddituale”, e infatti quasi il 40% delle famiglie che intende chiedere un mutuo vanta un reddito familiare netto inferiore a 1.800 euro al mese.

Il flusso delle compravendite.

Mantenere il ritmo sostenuto nel 2016 sarebbe stato, francamente, un successo insperato. Lo scorso anno, infatti, secondo l’Agenzia delle Entrate, si è assistito ad una impennata degli scambi quasi da record: +18,8%, dopo la crescita dei due anni precedenti, del 5,9% nel 2015 e del +3,5% nel 2014. Di conseguenza è fisiologico che nei primi mesi del 2017: “Si riscontri un rallentamento della ripresa delle compravendite sia di abitazioni (variazione tendenziale annua +8,6%) che di immobili d’impresa (+13,4%), nonostante l’exploit del settore terziario (19,2%)”.

Focalizzando l’analisi sulle grandi aree metropolitane italiane, i centri urbani più dinamici sul fronte residenziale sono Genova e Milano, mentre appaiono in difficoltà Torino e Bologna, che vedono fortemente rallentati i loro rispettivi flussi di compravendite; sul fronte commerciale si conferma la vivacità di Genova e Milano, mentre la sola Bologna manifesta una “lenta ripresa”. Le altre “grandi città” presentano valori sostenzialmente stabili o comunque poco significativi.

Il mercato delle locazioni.

Per quanto riguarda gli affitti, finora, sono stati depositati contratti riguardanti 1,7 milioni di immobili: significativo il fatto che il 79% di questi (oltre 1,3 milioni quindi) risulta essere ad uso abitativo, mentre le abitazioni oggetto di contratto d’affitto, nell’intero 2016, sono state appena 1,3 milioni, con un’incidenza del 5,6% sullo stock potenzialmente locabile.

Anche in questo settore sotto le luci dei riflettori è Bologna, città che vanta la maggiore vivacità in termini di “turnover dello stock abitativo in affitto”, seguita a ruota da Firenze, Milano e Torino. Negativa invece la situazione di Napoli, Palermo e Genova, in cui il settore sta registrando una forte compressione; Roma, infine, si presenta allineata rispetto alla media degli 8 mercati maggiori (10%). Parlando di canoni medi di locazione, si registra un’evoluzione positiva degna di nota solo nei mercati residenziali di Milano e Roma e nel commerciale di Torino.

I prezzi medi.

La situazione delle quotazioni immobiliari, come detto, è sostanzialmente stagnante: in media, nelle 13 grandi città monitorate da Nomisma, nell’ultimo semestre il nuovo ha perso lo 0,5% e l’usato lo 0,6%. Solo Milano e Firenze tentano l’aggancio alla variazione nulla, perdendo, comunque, lo 0,2% negli ultimi sei mesi; peggiori in assoluto sono Padova e Catania, che hanno subito cali che si aggirano attorno all’1%. La città più cara è sicuramente Venezia, che supera i 3mila euro al metro quadro, seguita a stretto contatto da Milano (2.957 euro al mq) e Roma (2.863 €/mq). Nel nuovo si registrano variazioni positive, comunque molto modeste, nelle zone di pregio e nei centri di Bologna, Firenze e Milano, mentre dal punto di vista dell’usato una timida fase espansiva si è registrata nelle zone di pregio di Milano e Napoli.

Tempi di vendita.

Chiudiamo con i tempi di vendita, un aspetto sempre dolente in Italia: una lieve contrazione è iniziata, molto debole va detto, nel 2014, ed è ancora in una fase di consolidamente necessaria per migliorare le proprie statistiche: attualemente i tempi di vendita si aggirano in media attorno ai 7 mesi per il nuovo e ai 6,7 per l’usato. Se volete abbattere questi tempi di attesa, vi consigliamo di trarre ispirazione da questo video, che potrebbe aprirvi gli occhi su un modo inaspettatamente rapido per vendere o affittare casa. Tra i mercati nei quali “la velocità di assorbimento” è migliorata in misura più marcata in tutti i settori vanno segnalate Bologna, Milano e Venezia.