IN CRESCITA IL MERCATO DELLA NUDA PROPRIETÀ: UNA SOLUZIONE VANTAGGIOSA PER TUTTI

Con il mercato immobiliare in ripresa, guadagna terreno anche la soluzione, troppo spesso non considerata, della compravendita in nuda proprietà: si tratta di quel tipo di contratto in cui un immobile viene acquistato da un compratore lasciandone però l’usufrutto a chi già lo occupa, in sostanza chi viveva nell’abitazione può continuare a farlo, nonostante l’effettivo proprietario sia il compratore, che potrà disporre dell’immobile solo una volta lasciato libero dall’inquilino.

È senza dubbio un mercato ancora di nicchia, un segmento che copre appena il 5% del totale nazionale di compravendite, ma che negli ultimi tempi sta aumentando il suo flusso,soprattutto delle grandi città metropolitane del Centro e del Nord: nell’ultimo anno si è, infatti, registrata una influenza compresa tra il 7 e il 10% a Milano, Roma e Torino.

L’acquisto di un immobile in nuda proprietà porta vantaggi significativi ad entrambe le parti in gioco, anche se è una modalità di vendita ancora circondata da infondati pregiudizi. Vediamo quali sono questi vantaggi attraverso le parole di diversi esperti del settore.

Chi vende…

Omar Confalonieri, amministratore delegato dell’agenzia specializzata CasaNuda.it, spiega che ormai: “In tanti decidono per quest’operazione, magari per pagare una badante senza problemi, per aiutare i figli nell’acquisto della prima casa, o semplicemente perché senza eredi”. Luca Rossetto, amministratore delegato del portale Casa.it, sostiene che anche se un po’ nascosto, il mercato degli acquirenti sembra essere più che mai vivo, infatti: “Negli ultimi tre anni la domanda è cresciuta in media del 35%, con picchi da regioni come Veneto (+45%), Liguria (+44%) e Toscana (+38%). È un mercato praticamente inesistente in provincia, ma che funziona soprattutto nel centro delle principali città, per un mix di fattori demografici e immobiliari. Infatti, queste sono le zone con la maggior concentrazione di anziani che ormai vivono soli e che, in questo modo, possono ottenere liquidità. Allo stesso tempo, sono persone che spesso vivono in appartamenti ampi, con stanze grandi, che fanno gola sia all’investitore puro, che potrebbe anche decidere di frazionarli in futuro, sia a quello mosso dallo scopo abitativo, che vuole magari lasciare l’alloggio a disposizione per i figli”.

Riassumento, dunque, i venditori:

• Possono usufruire della liquidità derivante dalla vendita della nuda proprietà;
• Hanno la possibilità di continuare a vivere nella stessa casa anche fino alla morte.

… e chi compra!

Confalonieri prende poi il punto di vista dell’investitore, attirato soprattutto dallo sconto rispetto al prezzo di mercato e i vantaggi fiscali: “Il primo aspetto da tenere a mente è che si tratta di un acquisto fatto ragionando sul lungo periodo. Ma uno dei benefici di questa operazione è che il valore sale costantemente anche se il mercato resta debole, perché man mano che l’usufruttuario invecchia il valore della nuda proprietà aumenta”. Il vantaggio fiscale è che la base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è solo la quota di proprietà assegnata sulla base di apposite tabelle ministeriali – a riguardo vi segnaliamo questo nostro interessante articolo.

L’indiscutibile vantaggio per chi vuole investire nel mattone e decide di farlo attraverso l’acquisto di una nuda proprietà è quello di poter comprare l’immobile ad un prezzo ben inferiore rispetto a quello di mercato, diminuito in base all’età del venditore: lo sconto può arrivare fino al 50% rispetto alla quotazione di mercato, di contro bisognerà mettersi nell’ottica che egli entrerà in possesso dell’immobile in una data indeterminata.

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Obblighi delle parti.

Questa soluzione è, ovviamente, regolata a norma di legge, ma ci sono degli obblighi sia per il venditore, che per il compratore, da tenere bene a mente:

Obblighi dell’usufruttario:

• Deve rispettare la destinazione economica della casa: può utilizzarla per sé o affittarla, ma non può adibirla ad attività professionale;
• Deve provvedere alle spese di manutenzione ordinaria, come se fosse in affitto, e corrispondere al comparatore l’interesse legale del 5% in caso di spese per riparazioni straordinarie;
  Deve provvedere alle imposte sull’immobile;
• Ha diritto di voto nelle assemblee condominiali per questioni che riguardano l’ordinaria amministrazione.

Obblighi del (nuovo) proprietario della nuda proprietà:

• Deve provvedere alle spese di manutenzione straordinaria, proprio come avesse affittato l’immobile;
• Ha diritto di voto nelle assemblee condominiali per questioni che riguardano la straordinaria amministrazione.