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03/12/2015

INQUILINO MOROSO, DECESSO DEL LOCATORE, CANONE NON RISCOSSO O CAMBIO DI PROPRIETÀ: ECCO COSA FARE

Capita, talvolta, che il locatore, e di conseguenza il locatario, incappino in una serie di problematiche legate all’affitto senza sapere come poterle risolvere. La nostra redazione analizzerà i quattro casi spiegando come agire per ognuno.

Prima di procedere, però, è bene dare una piccola definizione di chi siano il “locatore” e il “locatario”.

In diritto, si definisce locatore la parte contrattuale che concede un bene in locazione, quindi colui che mette a disposizione l’immobile. In contrapposizione, l’altra parte contrattuale, il locatario, è colui che riceve tale bene.

Le casistiche di cui parleremo a breve riguardano principalmente il locatore; possono essere diverse, ma noi ne abbiamo prese in considerazione principalmente quattro. Vediamole…

1. DECESSO DEL LOCATORE:
Cosa succede al rapporto di locazione immobiliare: continua alle stesse condizioni? Cosa devono comunicare gli eredi all’Agenzia delle Entrate?
Innanzitutto, dal punto di vista del locatore, l’erede, o gli eredi, di questo non è un soggetto terzo rispetto al contratto, ma vi subentra a titolo universale nei diritti come negli obblighi contrattuali previsti nel contratto locatore e decisi dal locatore deceduto e il conduttore a suo tempo. Quindi il contratto non cambia.
L’erede è tuttavia obbligato a compiere una specifica comunicazione, ovvero la comunicazione di subentro. Questa si realizza attraverso il modello RLI, previsto per tutte le ipotesi di comunicazioni riguardanti la locazione. Il modello è reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrare o presso gli uffici territoriali della stessa Amministrazione finanziaria.
Per comunicare il subentro nel locatore deceduto, l’erede dovrà segnare, nella sezione III intitolata Richiedente del quadro B, l’apposita casella Soggetto Subentrato. Questa casella deve essere barrata nel caso in cui il soggetto richiedente l’adempimento sia subentrato a una delle parti del contratto che è stata indicata nella prima registrazione della locazione.
In tal caso andranno indicati, sempre nell’apposita sezione del quadro B del modello RLI, altri dati come:

  • Codice fiscale;
  • Dati anagrafici del soggetto al quale si è subentrato nella locazione.

Il modello RLI, una volta compilato in tutte le sue parti, può essere inviato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per quella zona presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

È bene precisare che in caso di comunicazione del subentro per decesso del locatore, l’erede non deve pagare alcuna imposta, neanche quella di registro, poiché si tratta di una pura e semplice comunicazione.

Se però a subentrare è un nuovo locatore, questi può optare per l’applicazione del regime fiscale di favore della cedolare secca. Come? Basta presentare la richiesta, sempre con il modello RLI, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione *entro 30 giorni dalla data del subentro.

Per quanto riguarda il conduttore, invece, dovrà solo continuare ad adempiere alle obbligazioni stabilite nel contratto di locazione – in primis il pagamento del canone di locazione mensile.

Può anche accadere che sia il conduttore a morire. In questo caso, nel contratto di locazione possono succedergli:

  • Il coniuge;
  • Gli eredi;
  • Parenti e affini con lui abitualmente conviventi;
  • Il convivente.

2. CANONE NON RISCOSSO:
Quando il locatore non riscuote il canone dovuto dal locatario, può non pagare l’IRPEF.
Causa la crisi economica e la difficoltà nell’arrivare a fine mese per pagare l’affitto, non è così raro che il proprietario di un immobile concesso in locazione non incassi il canone mensile dovuto dal suo inquilino.
L’Agenzia delle Entrate prende posizione in favore di questa casistica. Vediamo come…
Secondo l’articolo 26 del Tuir, i canoni di locazione di immobili con destinazione di tipo abitativo devono essere obbligatoriamente dichiarati dal locatore, a prescindere dalla loro effettiva percezione. Almeno fino a quando non otterrà il provvedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore da parte dell’autorità giudiziaria. Solo da quel momento in poi, infatti, il locatore potrà non dichiarare i canoni di locazione non incassati e quindi non versare l’IRPEF con le relative addizionali dovute sui canoni stessi. 
In poche parole, è prevista l’esclusione dei canoni non riscossi dal reddito complessivo in presenza delle seguenti condizioni:

  • L’immobile risulta locato a uso abitativo;
  • L’inquilino risulta moroso rispetto ai canoni lovativi;
  • Si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Inoltre, si può recuperare l’IRPEF pagata sui canoni non percepiti effettivamente dopo il provvedimento di convalida di sfratto, tramite il credito di imposta, usando cioè l’imposta pagata in eccesso per pagare altre imposte dovute.
Come far valere questo credito di imposta? Si distingue a seconda se le parti si sono avvalse o meno del regime facoltativo della cedolare secca sugli affitti. 

Nel primo caso, l’importo dell’IRPEF versata sarà determinato nella misura pari al 21% e spetterà di conseguenza un credito di imposta di uguale misura. 

Se invece le parti non si sono avvalse del regime della cedolare secca, il proprietario deve procedere alla riliquidazione delle imposte versate  effettuando una seconda dichiarazione senza tener conto però dei canoni di locazione che non ha incassato.

In particolare il credito può essere utilizzato in queste modalità:

  • scomputandolo dall’lRPEF (o dall’lRES) dovuta in base alla medesima dichiarazione, compresi gli acconti. L’eventuale eccedenza può, inoltre, essere utilizzata in compensazione con il Mod. F24 ovvero può essere chiesta a rimborso;

  • presentando agli uffici finanziari dell’agenzia delle entrate competenti, un’apposita istanza di rimborso per l’intero ammontare.

3. INQUILINO MOROSO:
Come difendersi?
È piuttosto comune che gli inquilini non paghino l’affitto a causa delle proprie difficoltà economiche, è un caso affine a quello appena visto.
Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione è opportuno stabilire le cosiddette polizze assicurative contro la morosità degli inquilini.

In primo luogo, nel caso dell’inquilino moroso trova applicazione la procedura di convalida dello sfratto (art. 658 Codice procedura civile), ossia la possibilità per il locatore di intimare al conduttore lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. 
Tuttavia, secondo un prevalente orientamento della giurisprudenza, in caso di morosità nel pagamento del canone possono trovare applicazione le disposizioni contenute nella Legge n. 392 del 1978 che prevedono: 
la risoluzione del contratto di locazione in caso di mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità di canone (articolo 5 Legge n. 392 del 1978);
la possibilità di sanare la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versi l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Nel caso in cui il pagamento non avvenga in udienza, il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, escludendo così la risoluzione del contratto (articolo 55 Legge n. 392 del 1978).

Sostanzialmente, il mancato pagamento dei canoni di locazione a uso abitativo da parte del conduttore può portare alla risoluzione del contratto ma si può sanare la morosità. Tuttavia, agire per vie giudiziarie può richiedere tempi lunghi e dispendiosi.

Per quanto riguarda le polizze assicurative, sono uno strumento ben poco conosciuto, eppure tutelano il locatore da un inquilino moroso. Sono strumenti ad hoc che spaziano dalle polizze a garanzia della cauzione ad assicurazione sull’affitto complete di tutele accessorie.

4. LOCAZIONE E CAMBIO DI PROPRIETÀ:
Può accadere che il locatore decida di vendere l’immobile interessato; in questo caso, l’inquilino può opporre il contratto di locazione al nuovo proprietario, ma solo nei casi indicati dalla legge. Quali?
Il nuovo acquirente può scegliere se tener conto o meno del contratto di locazione.
Nel primo caso, è bene dire che il contratto di locazione è opponibile al nuovo proprietario solo se ha una data certa anteriore alla vendita (art. 1599 c.c.): ovvero l’affittuario può far valere nei confronti del nuovo acquirente la presenza del contratto di locazione solo se è inequivocabilmente certo che il contratto sussistesse già ad una data certa precedente a quella del contratto di vendita dell’immobile. La scrittura è legalmente riconosciuta quando la sottoscrizione viene autenticata da un notai o pubblico ufficiale. In assenza di tale autenticazione, la data certa è conferita dalla registrazione che avviene presso l’ufficio del registro .

In assenza delle prime due condizioni, la data certa è attribuita a decorrere da quei momenti che indicano in maniera incontrovertibile l’anteriorità del documento (v. art. 2704 c.c.).

Naturalmente, se entrambe le parti, venditore e acquirente, si accordano sulla questione della locazione, tutto ciò suddetto è facilmente superabile.

In caso di mancanza della data certa, l’acquirente è tenuto in ogni caso a rispettare la locazione se si è, in tal senso, impegnato con il venditore.
In caso contrario, il nuovo proprietario può mandar via l’affittuario, col rischio che quest’ultimo chieda il risarcimento del danno subito (art.1601 c.c.).

Con queste piccole casistiche, speriamo di aver fornito informazioni utili a tutti i locatori, ed ai locatari, riguardo i propri contratti di locazione.