LA CASA RITROVA L’INTERESSE DI INVESTITORI E PROPRIETARI

L’acquisto di una casa è da sempre visto come l’investimento più sicuro per gli italiani. Non è un caso che, considerando i paesi più sviluppati, la nostra nazione possieda una percentuale di proprietari immobiliari ben al di sopra della media.

Il mercato immobiliare degli ultimi 10 anni ha avuto un brusco calo, in linea con l’andamento delle rendite di prodotti finanziari: nel 2006 la percentuale dei fiduciosi investitori immobiliari era al 70%, calata bruscamente al 24% nel 2014 a causa della crisi economica che ha colpito il nostro Paese.
Pare però arrivato il momento di invertire la rotta: le analisi effettuate da Ipsos e Acri mostrano una ritrovata fiducia nel mattone da parte degli investitori italiani con un 5% in più rispetto al 2014.

Perché conviene investire nel mattone?

Nell’attuale condizione economica del nostro Paese, investire i propri risparmi in un immobile è una scelta piuttosto conveniente rispetto ad altre opzioni, quali titoli di Stato, buoni postali o obbligazioni. Perché?
Prima di tutto, i prezzi delle case sono bassi: è un ottimo momento per investirvi del denaro. Le banche sono nuovamente propense a concedere finanziamenti ai privati. E per chi acquista per avere un guadagno fisso, la rendita frutterebbe più di qualsiasi prodotto bancario. Va anche considerato che non tutti sono esperti di Borsa e che investire nel settore finanziario ha una percentuale di rischio superiore.
Se guardiamo poi alla tassazione sulle rendite immobiliari, queste sono decisamente inferiori: la cedolare secca contempla un’aliquota di appena il 10%.

Chi sono gli investitori-tipo?

Le tipologie di investitori nell’acquisto di immobili sono fondamentalmente due:

• Chi investe perché vuole finalmente avere una casa di proprietà in cui vivere;
• Chi investe per avere una rendita.

In entrambi i casi si può disporre dell’intera cifra, che permette l’acquisto di un immobile senza ausili esterni, oppure vi è la possibilità di ricorrere al credito.
E sempre in entrambi i casi, la concezione italiana porta a vedere la casa come il bene rifugio, cioè un bene materiale che non viene troppo svalutato con il passare del tempo, sempre fruibile e tangibile, al contrario degli investimenti di tipo bancario.

Analizziamo le due casistiche.

Nel caso di investimento per sé stessi, disporre dell’intera cifra è una cosa rara, ma non impossibile. È piuttosto comune, invece, l’accensione di un mutuo: un’opzione di gran lunga più gradita rispetto al pagamento di un canone d’affitto, soprattutto ora che le banche sono molto più propense a concedere finanziamenti, con la disposizione di fondi appositi vantaggiosi per le giovani coppie o per chi acquista la prima casa.

Nel caso di investimento finalizzato al guadagno, chi ha la fortuna di avere un capitale da parte ha la possibilità di farlo fruttare: ciò vuol dire poter investire in un immobile che nel tempo, con la ripresa economica, potrebbe aumentare di valore e fare reddito; e darlo nel frattempo in affitto per avere una rendita.
Chi, invece, possiede soltanto una parte del capitale è solito accendere un piccolo mutuo per compensare la cifra finalizzata all’acquisto di un immobile da affittare: la rata del mutuo sarà poi coperta grazie al canone mensile fornito dall’inquilino. Una volta estinto il proprio debito, quell’appartamento sarà fonte di guadagno effettivo per il proprietario.

Tuttavia, se si acquista casa per investire, cosa è bene valutare?

Per prima cosa, bisogna porsi il quesito sullo scopo dell’immobile: uso personale o rendita?

Nel primo caso, è ovvio che la scelta va compiuta a seconda delle proprie esigenze: lo status personale influisce sulla metratura, la vicinanza a scuole e lavoro, collegamento dei mezzi pubblici ecc.

Nel secondo caso, invece, la somma di denaro che verrà investita dovrà essere per qualcosa che darà un’effettiva rendita, e quindi sarebbe meglio consultare gli esperti del settore, ad esempio gli agenti immobiliari.
Essi sono soliti consigliare una scelta di immobili di piccole dimensioni, al di sotto dei 100 mq. Si tratta di monolocali e bilocali, con un prezzo di circa 70-80mila euro: affittandoli a 400-450 euro al mese, si arriva ad una rendita annuale lorda tra il 7 e l’8%.
La scelta di immobili piccoli fa’ sì che essi possano essere facilmente rivenduti o che riacquistino valore con la ripresa economica.
La zona è un altro parametro che può conferire valore all’immobile, e la consultazione del suo Piano Regolatore potrebbe consigliare alcuni interventi migliorativi per rendere l’immobile ancora più “appetibile”.

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Sempre a proposito di investimenti immobiliari, non è da escludere anche l’acquisto di una seconda casa…

Chi sogna una piccola casetta con terrazza sul mare, chi sogna il silenzio di una baita in montagna, la seconda abitazione rispecchia i gusti e i sentimenti di chi l’acquista.
Dopo un lungo periodo di letargo, il mercato delle seconde case riprende vivacità: nel 2015, secondo la stima fatta da Scenari Immobiliari, si sono concluse circa 32mila compravendite! I compratori sfruttano questa opzione sia come investimento, affittando la casa per qualche settimana o nei weekend lunghi durante l’anno; sia come luogo proprio di vacanza, e quindi investire dei soldi per non avere la preoccupazione di cercare un posto diverso ogni anno in cui poter trascorrere l’estate.

Da recenti analisi, è risultato che l’investitore italiano preferisce acquistare una seconda casa in montagna piuttosto che al mare…

Vediamo le località più gettonate.

Per quanto riguarda le zone di mare, cosa cercano gli italiani? Puglia, Liguria e Marche sono le regioni che mostrano segnali di ripresa. In particolar modo, in Liguria la domanda sale del 9%. Molto richiesta è la riviera di Ponente, con Alassio, Loano, San Remo. A Levante troviamo il Golfo del Tigullio. A Portofino e Santa Margherita i prezzi hanno avuto un calo tra il 7 e il 10%.
In Emilia-Romagna, nelle località marine in provincia di Ravenna troviamo un incremento nelle transazioni del 3,2%.
In generale, la metratura della casa-tipo si aggira intorno ai 70-80 mq con quotazioni di 4.500 €/mq a Ponente, dai 5-6mila €/mq in poi alle Cinque Terre. Si parla di abitazioni in buono stato e che siano subito abitabili.
A Porto Cervo vediamo valori sono in salita del 4%. A Forte dei Marmi addirittura del 17,5%.
La Sardegna con la sua Costa Smeralda sembra esser stata scavalcata dalle località lacustri come il lago Maggiore, di Como e di Garda.
In calo troviamo invece Rodi Garganico al –27%, tra il 5 e il 6,5% a Vietri sul mare, Stintino e Gallipoli. E ancora troviamo Cesenatico con un –5,9%, Rimini con un –2,7%. Cervia e Milano Marittima non fanno molto meglio a causa della difficoltà di negoziazione tra gli acquirenti e le agenzie.

Il mercato delle seconde case in montagna sta riguadagnando terreno sulle località marittime. È un mercato attirato alla moda, ma anche dalla bellezza della neve e dai nuovi impianti sciistici per tutte le età.
Dal 2007 ad oggi, le località che non hanno avuto crisi sono: Montalcino con +13,8% e Courmayeur con +12,5%. Al lago troviamo Padenghe e Riva del Garda con un aumento rispettivamente dell’8,5% e del 7,3%. Claviere e Folgaria hanno avuto +6,8% e +6,7%, con prezzi al mq da 2.250 a 4mila euro. Aprica in calo con un –17%.

In ogni caso, possedere una casa vuol dire avere in mano un capitale proprio, con un valore che resterà più o meno invariato nel trascorrere del tempo.