MERCATO IMMOBILIARE: Compravendite in aumento e prezzi ancora in calo

L’indagine trimestrale sull’andamento del mercato immobiliare condotta congiuntamente da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, ha analizzato un campione di 1.269 agenzie immobiliari riportando segnali contrastanti. Da una parte è emerso un aumento della quota di agenti immobiliari che hanno venduto o affittato almeno un’abitazione e un miglioramento dell’accesso al mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile, mentre dall’altra viene riportato un peggioramento dei giudizi relativi alle condizioni della domanda e un calo dei prezzi, che anche se in lieve diminuzione, rimane ancora predominante.

Dall’analisi delle aspettative degli operatori del settore immobiliare, paragonate a quelle di un anno fa per attenuare il determinante impatto della forte stagionalità che caratterizza il periodo estivo, emerge un miglioramento riguardo alle tendenze di breve termine, sia del proprio mercato sia di quello italiano in generale. Ma prendendo in esame le attese per i prossimi due anni emerge un netto calo dell’ottimismo rispetto alla precedente analisi effettuata ad aprile.

Per quanto riguarda i prezzi delle case, se nell’indagine di aprile che prendeva in esame i dati del primo trimestre 2014 il 70% degli agenti immobiliari intervistati denunciava un calo dei prezzi, nell’analisi del secondo trimestre emerge un lieve calo di tale quota che si attesta al 67%, in crescita invece la porzione di agenti che riportano una stabilità dei prezzi che passa dal 29,7% al 32,5%.

Buone notizie sul fronte delle compravendite, infatti la quota di agenti immobiliari che riportano di aver venduto almeno un immobile nel secondo trimestre dell’anno corrente è salita dal 64% al 68,1% e si parla principalmente di abitazioni usate. Peggiorano invece i giudizi relativi alle condizioni della domanda, con uno scarto tra la quota di agenti che riporta un aumento e la quota di quelli che riferiscono invece una diminuzione dei potenziali acquirenti, che passa da -11,8 a -20,5 punti percentuali. Lo scarto tra gli agenti che riportano un aumento e quelli che riportano una diminuzione delle giacenze di incarichi di vendita è aumentato passando dal 24,8% al 28,4%, mentre è in lieve calo quello relativo ai nuovi mandati che si attesta al 18,1%.

Il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta rimane significativo, infatti secondo il giudizio degli operatori, i maggiori fattori determinanti la cessazione degli incarichi a vendere sono, per il 55,1% degli agenti intervistati le proposte di acquisto a prezzi troppo bassi per il venditore, mentre per il 62,4% l’assenza di proposte dovuta al prezzo di vendita ritenuto troppo alto dai potenziali acquirenti. In calo invece la porzione di agenti che riportano come causa principale della decadenza dell’incarico la difficoltà di ottenere il mutuo, che passa dal 41,7% al 34,2%.

A dimostrare una certa stabilità, il margine medio di sconto del 16% sul prezzo di vendita rispetto alla richiesta iniziale del venditore e il tempo medio che intercorre tra l’affidamento del mandato e la vendita dell’abitazione che rimane fermo intorno ai 9,4 mesi. Rimane stabile intorno al 63% anche la percentuale di acquisti finanziati mediante mutuo ipotecario, mentre aumenta il rapporto tra prestito e valore dell’immobile, che dopo il graduale aumento durante l’annualità precedente, registra ancora il segno più passando dal 61,5% al 62,1%.

Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, l’83,8% delle agenzie immobiliari riporta di aver affittato almeno un immobile nel secondo trimestre 2014, contro l’81,6% della precedente indagine. In lieve aumento anche la quota di agenzie che riportano un aumento dei canoni d’affitto che passa dallo 0,9% al 2,4%. Mentre rimane stabile al 7,7% il margine di sconto sul canone rispetto alla richiesta iniziale del locatore. Il saldo negativo tra le aspettative di rialzo e di ribasso dei canoni d’affitto si è lievemente attenuato passando dal 56,6% al 55,3%. Riportati come stabili dal 61% degli operatori intervistati anche i nuovi incarichi d’affitto, mentre in pratica si annulla lo scarto positivo tra le risposte in aumento e in diminuzione passando dal 5% della precedente rilevazione allo 0,4%.