MERCATO IMMOBILIARE: Dall’offerta di abitazioni a servizi abitativi

Da quanto emerso dall’analisi effettuata da Bankitalia sul mercato immobiliare è fortemente improbabile un ritorno del mattone ai fasti vissuti dalla fine degli anni ’90 al 2006. Questo perchè, in seguito alla forte recessione che ha colpito l’immobiliare, i “percorsi che nel passato hanno portato alla forte crescita del settore difficilmente potranno essere riproposti nel futuro”.

Questa situazione è determinata soprattutto da due fattori: i problemi di accesso al credito delle fasce di popolazione che negli ultimi dieci anni hanno tenuto viva la domanda di abitazioni, ovvero i giovani e gli stranieri, e “un contesto demografico meno favorevole del passato”. Questi fattori, come spiega l’occasional paper di Bankitalia, “spingono verso modelli di crescita dell’intero comparto immobiliare molto diversi dal passato”. Il futuro ci riserva “crescente attenzione alle tematiche della salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi, al miglioramento delle condizioni di sicurezza, alla riqualificazione del patrimonio abitazione esistente, al miglioramento dell’efficienza energetica”. E’ in questo contesto che avviene l’evoluzione del settore immobiliare, che se prima si basava sull‘”offerta di nuove abitazioni” ora punta sull‘”offerta di servizi abitativi”, come la maggiore disponibilità di alloggi in affitto o il “social housing”.

Negli anni ’90 la crescita della popolazione residente e l’aumento del numero di famiglie hanno determinato un’impennata della richiesta abitativa, generando un boom di compravendite di +75%. Nel 2007 è iniziata la contrazione e gli acquisti nel 2013 erano più che dimezzati generando l’accumulo di uno stock di abitazioni invendute, stimato nel 2012 a circa 500.000 unità. La contrazione delle compravendite non ha avuto un effetto immediato sulle quotazioni residenziali, infatti osserva Bankitalia, “dopo essere aumentati di oltre il 60% tra la fine del 1998 e il 2006, i prezzi hanno continuato a crescere ancora fino al primo semestre 2008 e hanno sostanzialmente ristagnato fino a tutto il 2011”. Il 2012 è stato l’anno che ha visto l’inizio della discesa dei prezzi delle case, calo che ha caratterizzato tutto il biennio 2012-2013 arrivando ad una diminuzione del 9,5% che al netto dell’inflazione al consumo ha raggiunto il -20% circa rispetto al 2007 e che continua anche adesso.

Concludendo, la filiera del settore casa “contribuisce per oltre un quinto al prodotto interno lordo; la sua rilevanza per il sistema bancario è ancora più elevata: il credito concesso alle impresse del comparto supera il 34% dei finanziamenti al settore privato… Il calo delle vendite e della redditività, superiore a quello medio del complesso delle imprese, ha fortemente aumentato la fragilità economica e finanziaria delle aziende della filiera, già caratterizzate da un livello di indebitamento più alto della media. Di riflesso è molto cresciuta la quota di imprese con problemi nel rimborso dei prestiti, in particolare tra quelle di maggiori dimensioni e tra quelle che avevano un leverage elevato. Il peggioramento della qualità del credito ha fortemente condizionato la concessione di nuovi finanziamenti al comparto”.