Mercato immobiliare Emilia Romagna, nel 2017 crescono le compravendite, ancora fermi i prezzi

Il

mercato immobiliare

residenziale dell’Emilia Romagna è stato caratterizzato, nel 2017, da andamenti contrastanti. Da una parte alcuni grandi punti di forza, che lo pongono tra i mercati più dinamici e attivi d’Italia. Dall’altra, invece, orizzonti di debolezza, che segnalano un preoccupante ritardo rispetto ad altri mercati regionali e alla media nazionale. Questo è ciò che emerge da un’analisi incrociata tra le note trimestrali pubblicate dall’OMI (l’Osservatorio del Mercato Immobiliare facente capo all’Agenzia delle Entrate) e il Rapporto 2018 sul mercato immobiliare dell’Emilia-Romagna, curato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Casa.it.

I risultati del 2017.

Nell’anno appena concluso sembra essersi consolidata, per l’Emilia Romagna, la ripresa partita nel 2016. Il mercato immobiliare residenziale, nell’ultimo biennio, ha fatto registrare una crescita del flusso delle compravendite portate a termine pari al 2,1% (corrispondente a circa mille transazioni completate in più). Ciò che però fa ben sperare gli addetti ai lavori, e soprattutto chi lavora nel mercato, sono le proiezioni per quest’anno. Secondo le stime, tra 2017 e 2018, il mercato dell’Emilia Romagna dovrebbe crescere ulteriormente di circa il 15,5%. Continuerebbe, quindi, la sua corsa verso i livelli pre-crisi finanziaria e immobiliare. Una crescita che, se dovesse realmente verificarsi, porrebbe la Regione padana al secondo posta nella classifica italiana per dinamicità del mercato, ovvero con il più alto tasso di crescita. Sarebbe, infatti, dietro soltanto alla Lombardia, che secondo le stime potrebbe crescere di oltre il 16,5%.

Se il flusso del NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) cresce con buon ritmo, ciò che invece arranca è l’andamento delle quotazioni delle abitazioni emiliano-romagnole. Soprattutto nelle province dei maggiori comuni della Regione. Dopo un 2016 ancora in leggero ribasso, il 2017 ha fatto registrare il raggiungimento di una sorta di equilibrio, in cui i prezzi medi delle case non sono né cresciuti, né diminuiti. Per il 2018, invece (qualcuno direbbe finalmente), ci si aspetta un rialzo dei valori che in media dovrebbe assestarsi intorno all’1%.

Il commento.

“L’aspetto più evidente dal lato della domanda – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – è la ritrovata fiducia delle famiglie con un aumento della propensione all’acquisto di un’abitazione. Soprattutto nelle località di provincia, dove i prezzi sono ancora vantaggiosi rispetto ai capoluoghi”. Luisa Crupi, sales manager del gruppo Casa.it, ha poi aggiunto: “Nello scorso mese di febbraio le richieste degli utenti agli agenti immobiliari sono quasi raddoppiate su base annua. Sono cresciute addirittura del +91%, con picchi a Ferrara, Reggio-Emilia e, a seguire, Piacenza e Ravenna”.

Proiezioni per il nuovo anno

Guardando un po’ più in là, gli analisti di Scenari Immobiliari prevedono una crescita più decisa nei prossimi anni. Già nel 2020 il prezzo medio delle abitazioni dell’Emilia Romagna dovrebbe crescere di oltre il 6%. Questo incremento che dovrebbe riportare i listini non lontano dai valori del 2007, dando la spinta decisiva al mercato per il raggiungimento del medesimo obiettivo anche nel numero annuo degli scambi di proprietà effettuati.

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Il problema e la soluzione.

Uno dei problemi fondamentali in Regione, l’abbiamo detto, è la discrasia tra la crescita dei flussi delle compravendite, in grande recupero sui livelli pre-crisi e foraggiata da una domanda che continua a crescere, e l’andamento dei prezzi di vendita medi, ancora troppo bassi e in ritardo di circa 4-5 anni rispetto al trend delle transazioni normalizzate. Ma non è l’unico problema.

Secondo Mario Breglia, di Scenari Immobiliari, infatti: “In questa Regione si fa poca innovazione in edilizia. Il mercato del nuovo delle imprese vale un 10% del totale contro una media italiana del 15%; un dato legato forse al forte peso che ha avuto la cooperazione nello sviluppo intensivo delle costruzioni, ma è un mondo che appartiene al passato. Serve una scossa, perché come non possono più girare per strada le auto Euro 1 o Euro 2, così non si devono più avere lungo i marciapiedi edifici vecchi e inquinanti (e poco sicuri, aggiungiamo noi)”.

La soluzione è una sola: rigenerare il costruito. Riqualificare non può però essere solo una linea guida, ma un diktat invalicabile. Anche perché il recupero appare l’unica strada percorribile per la Regione. In virtù della nuova legge urbanistica regionale a consumo zero del suolo, che esorta amministrazioni e imprese edili a stringere una sorta di patto per spingere il recupero edilizio, piuttosto che la costruzione di nuovi edifici, che in molti casi rimangono anche invenduti. Ad oggi, infatti, sono circa 50mile le abitazioni nuove senza proprietario in Emilia Romagna, più o meno il 12,5% del totale italiano.