MERCATO IMMOBILIARE IN FORMA SMAGLIANTE A FINE 2016: GLI AGENTI IMMOBILIARI SONO OTTIMISTI

Il mercato immobiliare residenziale italiano è in ripresa. Ormai nessuno ha più timore a dichiararlo, anche preché l’impressione è confermata da dati e statistiche: è ciò che emerso nel nuovo sondaggio congiunturale condotto da Bankitalia tra il 27 Dicembre 2016 e il 27 Gennaio 2017 presso 1.507 agenzie immobiliari, che sono state interrogate sull’andamento nel quarto trimestre 2016 (Ottobre-Dicembre). L’ottimismo ha ripreso piede tra gli addetti ai lavori, si è, infatti, registrata una riduzione della quota di agenti che segnala una flessione dei prezzi, dello sconto sulle quotazioni di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore e del tempo medio necessario alla vendita, contemporaneamente sono migliorate ancora le condizioni della domanda; continua, invece, la flessione dei prezzi medi degli immobili, ma si parla di cali molto più contenuti rispetto al passato. Un’altra nota positiva arriva dai mutui che continuano, in media, a coprire oltre il 70% del valore degli immobili.

In base alla loro esperienza, la maggior parte degli agenti immobiliari intervistati si aspetta che le condizioni nel proprio mercato di riferimento rimangano stabili nel breve periodo, ma non possono negare che si è registrato un netto miglioramento delle attese sull’evoluzione del mercato nazionale: allargando il periodo analizzanto a circa due anni da oggi, infatti, le previsioni sono improntate all’ottimismo.

Le statistiche.

Oltre all’ottimismo e all’esperienza degli agenti immobiliari italiani, ci sono statistiche molto significative che sostengono la tesi per cui il mercato sia in una fase di ripresa che non dovrebbe, salvo altri scossoni imprevisti, arrestarsi neanche nel medio-lungo periodo: vediamoli insieme.

Prezzi di vendita: la quota di agenzie che ha venduto almeno un’abitazione nel periodo analizzato è aumentata per il secondo trimestre consecutivo, passando dal 72,9% del periodo Luglio-Settembre all’80,6% dell’ultimo periodo dell’anno, mentre il saldo fra le percentuali di risposte che indicano prezzi di vendita in aumento e quelle che li indicano in diminuzione è rimasto negativo, ma ha continuato a ridursi,arrivando a -24,9% da -33,2%. Gli immobili venduti tramite intermediario sono in stragrande maggioranza quelli di metratura fino ai 140 metri quadri, già abitabili o parzialmente da ristrutturare, ma di classe energetica bassa.

Condizioni della domanda: sono sicuramente, come detto in apertura, migliorate e rafforzate; il saldo tra le percentuali di risposte che indicano aumento e diminuzione del numero di potenziali acquirenti è addirittura, quasi, triplicato rispetto alla precedente rilevazione, passando da 4,6% a 12,6%: il rialzo è sicuramente più significativo nelle aree metropolitano (da 0,3 a 14,8%) e in quelle urbane (da 2,2 a 14,9%).

Margine di sconto: si intende la differenza tra la richiesta iniziale per la vendita di un immobile e il valore effettivo al quale è stato venduto, questo indice si è ridotto dal 13 all’11,6%, riflettendo in particolare il calo registrato nelle regioni del Nord Italia. Rispetto all’anno passato, inoltre, il calo risulta ancora più significativo, essendosi abbassato in media del 2,6%.

Tempi di vendita: anche questo valore è in calo e non può che far piacere a tutta la categoria degli acquirenti e potenziali: riduzione decisamente significativa di oltre un mese di tempo,passando da 8,9 a 7,7 mesi, senza particolari distinzioni territoriali.

Mutui ipotecari: i valori principali riguardanti i mutui ipotecari sono sostanzialmente rimasti invariati nell’ultimo trimestre del 2016, stabilizzandosi intorno all’80% la quota totale di mutui stipulati e migliorando di meno di un punto percentuale il rapporto tra il prestito ottenuto e il valore dell’immobile, passando da 74,7% a 75,5%: in questo caso a far segnare i valori migliori sono state soprattutto le aree urbane del Nord Est e del Sud.

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Locazioni: anche per quanto riguarda il numero di agenti immobiliari che hanno testimoniato di aver affittato almeno un immobile nell’ultimo periodo del 2016, c‘è stato un aumento dal 77,9% all’83,2%: il mercato più favorevole è quello delle aree urbane e metropolitane del Nord Ovest e del Centro. In risalita, anche se ancora troppo tenue, anche il saldo tra le percentuali di risposte di aumento e diminuzione dei canoni di locazione, che si è ridotto da -14,1% a -12,5%. Si è invece ulteriormente ridotto il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore arrivando a 5,2% da 5,8% nella scorsa rilevazione, calo registrato soprattutto nelle regioni del Mezzogiorno.

Previsioni future.

Come si è detto ad inizio articolo, la percentuale di agenti immobiliari che considerano stabili le condizioni del proprio mercato di riferimento nel breve termine è aumentata fino al 73,6% partendo da un 64,7%, di conseguenza vi è stata una diminuzione sia della quota di chi si attende condizioni meno favorevoli sia, in maniera più accentuata, di quella che si attende condizioni più vantaggiose.
Le prospettive per il futuro nel breve periodo sono nettamente migliorate rispetto a qualche mese fa: lo scostamento tra la quota che attende un miglioramento e quella che prevede un peggioramento è più che raddoppiato, passando dall’8,1% al 17%: al Nord, in particolare, troviamo la fascia più ottimista per il futuro.