Secondo la Nota dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel primo trimestre 2015 si è registrato un calo del 3,4% delle compravendite immobiliari rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Sembrerebbe una vera e propria doccia fredda dopo la chiusura in ripresa del 2014, ma forse la situazione non è del tutto negativa come potrebbe sembrare. Infatti, si tratta di dati che vanno letti alla luce della tassazione maggiormente favorevole introdotta proprio nel 2014, che ha influito sull’andamento delle transazioni.
Andando ad analizzare i vari settori del mercato immobiliare, nei primi tre mesi del 2015 la flessione maggiore è stata registrata dal settore produttivo con un -7,1%, subito seguito dal terziario con un -6,4% e dal settore commerciale con un -5,2%. Il settore residenziale ha registrato un calo del 3% rispetto al primo trimestre 2014, periodo in cui sono state formalizzate molte transazioni di fatto concordate alla fine del 2013 per ottenere i vantaggi fiscali delle aliquote ridotte. Quindi, se andiamo ad analizzare i dati escludendo le transazioni di inizio 2014 per il regime fiscale agevolato, quello che sembrava un calo si trasforma in realtà in un leggero rialzo dello 0,8% delle compravendite di abitazioni avvenuto durante i primi tre mesi dell’anno corrente.
Osservando l’andamento a livello delle macro aree del Paese, nel primo trimestre 2015 il mercato residenziale ha registrato 95.448 compravendite di case, quindi il 3% in meno rispetto all’anno scorso, con un calo maggiore al Centro che, in seguito ad un 2014 all’insegna di una marcata ripresa, registra un -7,3%. Il Nord registra un calo del 2,4%, abbastanza vicino al dato nazionale, mentre il Sud con un -0,8% riporta una lieve flessione.
Per quanto riguarda l’andamento del mercato delle compravendite nelle grandi città, durante il primo trimestre 2015 il rialzo maggiore si è registrato a Palermo, dove sono state compravendute l’11,2% di abitazioni in più rispetto ai prime tre mesi del 2014, seguito da Napoli con un +3,6% e Milano con un +2%. Stabile il mercato residenziale di Bologna e Firenze, che registrano rispettivamente un -0,1% e un -1%. Il calo maggiore, invece, si registra a Genova le transazioni di case sono calate del 18,9%, seguita da Roma con il -11,4% e Torino con il -9,5%. Il calo delle compravendite di abitazioni è stato più marcato a livello dei Comuni capoluogo, che hanno perso il 4,6%, mentre la flessione a livello dei Comuni non capoluogo si è assestata al -2,2%.
Alla luce del regime fiscale agevolato introdotto nel 2014, quindi, i dati registrati all’inizio di quest’anno non dovrebbero spaventare e a cercare di rassicurare gli animi arriva anche il nuovo “focus casa” dell’Ance. I dati raccolti dall’Associazione nazionale dei costruttori riportano una crescita della propensione degli italiani verso l’acquisto della casa, che ad aprile risulta più che raddoppiata rispetto all’anno scorso. In forte aumento anche la domanda di nuovi mutui, il 72% in più rispetto allo stesso periodo 2014, anche grazie all’atteggiamento meno prudente delle banche che hanno provveduto anche ad aumentare la somma concessa rispetto al valore della casa dal 50% al 61%. Il calo dei prezzi delle abitazioni che non si è ancora esaurito contribuisce ad alimentare la speranza nel proseguimento della ripresa del mattone. Come spiega l’Ance “Il nuovo approccio delle banche, l’aumento delle compravendite, accompagnato dall’abbassamento dei prezzi, ci riportano nelle condizioni di acquisto possibile”.
Come abbiamo più volte ribadito, per una vera e propria ripresa occorre prima di tutto una riduzione della pressione fiscale sul mattone, che dal 2013 al 2014 ha portato nelle casse dello Stato il 9,8% di incassi in più, vale a dire un esubero di 3,8 miliardi di euro. L’aumento di tassazione è dovuto soprattutto alle tasse sul possesso, che hanno visto un’impennata dai 9,8 miliardi di euro dell’ICI 2011 a circa 24 miliardi di euro di Imu e Tasi 2014, con un aumento della pressione fiscale del 143,5% in tre anni.
Allo scopo di ridurre questa eccessiva tassazione sulla casa, l’Associazione nazionale dei costruttori ha avanzato alcune proposte interessanti.
L’acquisto di nuove abitazioni ad alta efficienza energetica potrebbe essere incentivato detassando gli acquisti di immobili con elevate classi energetiche fino al 2018 con aggiuntiva esenzione di Imu, Tasi e futura Local Tax per tre anni.
Si potrebbero introdurre incentivi per la permuta tra abitazioni usate e case con migliori prestazioni energetiche.
Gli incentivi fiscali del 50% per la ristrutturazione e del 65% per la riqualificazione energetica degli edifici andrebbero stabilizzati nel tempo.
Ed infine, La futura Local Tax dovrebbe essere impostata come una tassa unica, stabile per almeno 3 anni e destinata interamente ai Comuni per il finanziamento dei servizi ai cittadini, escludendo naturalmente dal pagamento gli immobili costruiti e destinati alla vendita dalle imprese edili che restano invenduti.
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